從 “潛力股” 到 “價值高地”，“東外灘”為何“快速崛起”

來源：市場資訊

在連續四年多的調整之后，上海房地產市場開始進入實質性修復階段。

回顧市場調整期，可以用“強分化”來形容。

首先是上海豪宅市場持續堅挺，走出獨立行情。其次是各板塊分化，原有“地段”概念被打破。

其中，“東外灘”板塊在抖音、美團、B站等一批互聯網企業總部相繼落戶后，逆襲明顯。

從發展情況來看，“東外灘”的快速崛起主要源于以下3個方面：

1、《上海市總體規劃（2017-2035）》將“東外灘”納入上海中央活動區（CAZ）；《黃浦江沿岸地區功能融合發展和空間品質提升專項規劃(2025-2035年)》將“東外灘”納入“世界客廳”。

2、“東外灘”是上海內環內少有的“成片開發”濱江地帶，熱度更高的“徐匯濱江”則位于內中環。

3、中信泰富地產等深耕上海多年的城市開發巨頭進駐東外灘，在城市更新同時提升區域價值。未來還將有大批風貌別墅入市。

從上海濱江發展的宏大敘事，到中央活動區（CAZ）的功能聚合，從央國企資本的強力引擎，到城市更新的蝶變力量，我們看到了一個區域崛起的完整邏輯鏈條。東外灘的崛起，不僅是一個地理概念的更新，更是一種城市精神的傳承與升華。

近年來，東外灘的土地出讓價格屢創新高，吸引了眾多知名房企的爭奪。

數據顯示，截至2025年底上海市楊浦區內環內東外灘板塊土地成交樓板價約88514元/平方米，為2020年至今最高點。

從走勢來看，隨著2021年下半年房地產市場進入調整期，東外灘土拍樓板價也降至低位，從2022年起逐年走高，于2024年開始反超2020年水平，2025年在2024年基礎上再次提升。

不僅僅是土地端，“東外灘”新房市場同樣出現上揚態勢。

數據顯示，截至2026年一季度東外灘內環內新建商品住宅成交均價已達138679元/平方米，較2024年第一季度上漲約20%。

“東外灘”土地和新房市場的走高主要還是因為近年來東外灘不再是被動承接外溢客群，而是憑借自身優勢，主動吸引來自陸家嘴、北外灘乃至全城的高端改善客戶。這種 “主動虹吸” 能力，是區域價值真正崛起的核心標志。

理解東外灘的崛起，必須先理解上海城市發展的頂層設計。

2017 年發布的《上海市城市總體規劃（2017-2035 年）》，為上海各區域的未來描繪了清晰的藍圖。

其中，對上海中央活動區（CAZ）的規劃便是圍繞“世博-前灘-徐匯濱江”、“外灘-陸家嘴-東外灘”這兩個黃浦濱江核心段雙S灣，以及人民廣場、徐家匯等區域展開。

在全球化的浪潮中，中央活動區（CAZ）正逐漸取代傳統的中央商務區（CBD），CBD以其商務和金融功能聞名，而CAZ則更強調復合功能與24小時活力，融合商業、休閑、文化、居住等多元業態，解決傳統CBD潮汐人流問題。

“東外灘”被納入上海CAZ的范圍，意味著它將不再是一個單一的居住區或產業區，而是一個功能復合、充滿活力的城市核心。

2025年2月上海市政府批復《黃浦江沿岸地區功能融合發展和空間品質提升專項規劃(2025-2035年)》，更是旨在進一步加快推動黃浦江沿岸地區功能品質提升，以更高標準、更寬視野、更大格局推進黃浦江沿岸地區規劃建設。

規劃以城市總體規劃為統領，規劃聚焦"三個之城、五個中心、四大功能”，主要目標是將黃浦江沿岸地區建設成為多元融合的城市創新功能引領區、人文內涵豐富的浦江空間展示區、人與自然和諧共生的世界級濱水示范區。

目前黃浦江從沿線不同的分區特色出發，作五大分段布局：新質秀岸、世界客廳、文博創鏈、藝文智岸、滬派秀場。其中世界客廳，要求所處區域必須擁有講述上海乃至中國近現代史的能力；必須是戰略級資本配置中心和全球經濟節點；必須擁有卓越的、高辨識度的城市景觀，簡而言之就是上海當代繁華與未來象征的第一名片，是城市核心中的核心區。

縱覽整個會客廳區域，楊浦濱江南段占據獨特的戰略位置，它位于外灘、陸家嘴與北外灘之間的“三角”核心地帶，同時也是黃浦江沿岸少有的仍具成片更新條件的區域。

因此，楊浦東外灘能夠吸引眾多互聯網大廠落子，截至目前，已有多個互聯網巨頭相繼落戶“東外灘”，如美團、B 站、字節跳動等，形成了強大的科創總部集群。更有中信泰富為代表的央國企百億重資投資布局。

這是上海城市發展戰略延續的必然結果，也是市場對楊浦東外灘所承載的時代使命的堅信，必將推動其未來完成價值的巨大躍升所產生的自然反饋。

如果說“東外灘”的發展有什么標志性的事件，那莫過于“八埭頭”的蛻變。

“八埭頭”位于楊浦濱江門戶，以通北路、平涼路交匯處為中心，該區域原本是楊浦區內最早的商業街市，曾被稱為“楊浦的南京路”，但隨著時代的發展，早期的商業市街形態開始變得陳舊。21世紀初，八埭頭所在的平涼西塊被列為上海市重點舊改地區。

一直到2023年，經歷了多次舊區改造動遷的“八埭頭”迎來了發展機遇。

2023年11月13日，“八埭頭”區域，平涼社區4宗打包地塊，中信泰富地產以總投資114億元的價格通過遴選。

遴選方式與常見的“招拍掛”主要看競拍價格不同，2023年遴選要求2022年度總資產規模不小于2500億元；2022年度凈負債率不大于30%；2023年度《財富》雜志世界500強榜單前150名企業；

并要求近十年在上海市中心城區自行開發的商住辦項目建筑面積不少于50萬平方米；近十年在上海市中心城區保護、開發、修繕、改建歷史建筑項目的建筑面積，總計不少于3萬平方米；在上海市自持并自行運營商辦建筑面積不低于50萬平方米等要求。

另外在遴選打分環節中，也更傾向于具備近十年在上海市中心城區自行開發的商住辦項目、近十年在上海市中心城區保護、開發、修繕、改建歷史建筑項目、在上海市自持并自行運營商辦項目經驗的申請人。

中信泰富地產作為深耕上海多年的央企巨頭，旗下無論是中信泰富廣場還是陸家嘴濱江金融城均在上海留下了濃墨重彩的印記。

30年來，中信泰富地產與上海共生、共建、共發展，深度參與上海城市發展，無論市政項目如南浦、楊浦大橋，還是大型 TOD 項目、高端住宅、大型地標型商業，中信泰富地產不僅為上海這座城市帶來變化更新，更傳遞著對于未來生活方式的倡導與探索。

在中信泰富地產以總投資114億元的價格拿下“八埭頭”區域平涼社區4宗打包地塊后，目前已將其中一個地塊打造為低密度高端城市綜合體項目——中信泰富外灘道，涵蓋甲級辦公寫字樓、高端生活配套商業、高層住宅。除當前已開盤的18萬方綜合體之外，剩余三塊地塊均為風貌別墅。

這一事件的意義遠不止于一個項目的開發：

首先是信心的強力背書：如此大規模的投資，本身就是對東外灘區域價值最強烈的認可。它向市場傳遞了一個清晰的信號：最具實力的資本已經用真金白銀為東外灘的未來投票。

其次是價值的標桿確立：中信泰富外灘道以其頂級的產品定位和品質標準，為整個板塊樹立了新的價值標桿，徹底改變了東外灘缺乏高端標桿的局面。

最后可以想象的是，中信泰富地產的入局，不僅帶來了一個高品質的住宅項目，更帶來了自持的商業、辦公等配套，將極大地完善區域的功能，提升區域的能級，從而進一步提振了市場對東外灘未來發展的想象空間。

中信泰富地產這樣的行業領軍者的深度參與，為東外灘的發展注入了不竭的動能。它不僅加速了區域的開發進程，更從根本上重塑了市場信心，讓東外灘的崛起之路走得更加穩健和快速。

從城市發展上來說，東外灘的崛起，是上海戰略延續的必然結果，是市場價值規律作用的體現，更是無數建設者和投資者共同努力的成果。

對于每一個關注上海發展的人來說，東外灘都不僅僅是一個房地產板塊，它代表著一個時代的機遇，承載著一座城市的未來雄心。它的故事，還在繼續；它的輝煌，值得我們共同期待。