北京
文/上海進深 嚴明會
擱置多年的八埭頭商辦綜合體，終于迎來了重大轉折。
近日，楊浦區平涼社區C090103單元控制性詳細規劃03A1街坊局部調整（公眾參與規劃草案）公示。
根據公示信息，原有的03A1街坊（即2、3街坊）被拆分為03A1和03A2兩個街坊。
增加住宅的同時，也規劃了少量商業和公共綠地。
03A1-05地塊：三類住宅組團用地，用地面積29100平方米，容積率2.39，建筑限高80米。
03A2-01地塊：商業用地，用地面積9234平方米，容積率1.1，建筑限高40米，規劃有郵政支局、酒店、菜場、地下停車場。
03A2-02地塊：三類住宅組團用地，用地面積34046平方米，容積率2.3，建筑限高80米，包含養育托管點和老年活動室。
03A1-04地塊：公共綠地，用地面積2527平方米。
調規后住宅總量約14.6萬㎡，而保留的商業體量縮至約1.01萬㎡。
如果按戶均150㎡估算，這里將為濱江新增超千套高端住宅。
與此同時，規劃還新增了一條寬16米的南北向規劃支路“景星路”及街坊內部通道，旨在完善路網微循環。
再配上家門口的4號線，整個地塊的步行友好性和通達感一下拉滿。
03A1-05、03A2-01、03A2-02三個地塊若為同一開發主體，還可跨景星路設置地下連通道和空中連廊。
區位天賦
從區位上看，這塊地幾乎沒短板。
它位于楊浦內環內，距離黃浦江約300米，屬于黃浦江沿岸能級最高的“世界客廳”區段，抬眼即是陸家嘴、外灘、北外灘圍合的“浦江金三角”。
這種天生稀缺的濱江核心位置，在整個“世界客廳”段落里，也很難找到體量這么大的住宅地塊。
可以預見，該規劃一旦正式批復，大概率會是楊浦濱江未來最受矚目、最具競爭力的住宅地塊。
這次調規，并不只是解決一個項目的停滯問題，而是楊浦濱江整體升級的一次必然選擇。
過去幾年，楊浦濱江一直在鋪兩條線：
一條是產業，美團、嗶哩嗶哩、抖音等總部項目相繼落定，未來將新增超270萬㎡商辦體量，逐步形成數字經濟總部帶；
另一條是城市界面的重塑，從濱江公共空間、歷史建筑修復，到地下排水系統，都在系統性地提升。
當龐大的高凈值產業人群涌入，區域內必然需要更多高品質的人居空間來承載職住平衡的需求，這也是八埭頭商辦地塊順勢商改住的核心邏輯。
曲折歷史
八埭頭的命運，比大多數濱江地段的劇本都要曲折。
2005年，本土房企鍾偉房地產拿下03A1街坊，當時該街坊被劃分為A、B、C三塊地，其中A、C地塊為商辦用地，B地塊為住宅用地。
住宅部分就是后來名聲在外的八埭頭濱江園，三棟高層，2018年一期97套房源開盤即清盤，均價約9.9萬/㎡，風頭無兩。2019年二期開盤單價升至10.99萬元/平方米，遠超同期楊浦濱江其他項目。
高光背后，開發商早已深陷資金泥潭。2021年1月項目就因故停工，此后經歷了“復工-再停工”的反復拉扯，三棟白色高樓成了楊浦濱江一道刺眼的傷疤。
轉機出現在2025年初。
長城資產以重整投資人身份入局，并引入中海代建，負責八埭頭濱江園后續的施工管理、竣工交付、物業公司引入及小區配套運營管理等。
如今，整個八埭頭區域的格局早已今非昔比。
2022年底，瑞安房地產聯手楊樹浦置業以總價23.76億元拿下平涼6街坊，打造了頂豪翠湖濱江。
2023年底，中信泰富聯合楊浦國資以超過114億元的總價拿下4宗打包地塊（5、8、9、10、11街坊），業態包括甲級辦公、商業、高層住宅和海派里弄風貌住宅，住宅項目中信泰富外灘道已于去年入市。
從當年一家本土小開發商單打獨斗，到如今瑞安、中信泰富等頭部房企相繼落子，八埭頭這片土地即將完成一場逆襲。
而隨著03A1街坊由商辦轉向住宅，這張拼圖的最后一塊，終于也要歸位了。
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