北京
文/上海進深 嚴明會
距離上海第四批次土拍正式開場還有一段時間，但虹口兩宗宅地的競爭已經提前白熱化。
這兩塊地，把國央企都“逼急”了。
短短一周之內，4家開發商密集發出了6份招標公告。兩宗地塊，均引來3家房企搶先競標。
最新入局的是保利發展。
5月14日，保利發展旗下上海保利城市發展有限公司連發兩則招標計劃公告，目標直指虹口兩宗地塊，總投資50億元。
在此之前，中建東孚、中鐵置業、上海城投這三家房企已搶先一步。
5月8日，中建八局旗下中建東孚率先出手，發布hk153-02地塊招標公告，總投資21億元，建安費2.5億元。
5月11日，中鐵置業跟進，且胃口更大，同時對虹口兩宗地塊招標。其中，hk306-08地塊投資21億，建安費3億；k153-02地塊投資17億，建安費2.5億，合計總投資超38億元。
5月12日，上海城投置地發布hk306-08地塊招標公告，總投資21.5億元，建安費3億元。
保利發展的下場，將這場牌局的氣氛推向高潮。50億的總投資，相當于中鐵置業38億方案的“升級版”。
屆時，至少會有四家房企同臺競逐，兩宗地塊的火藥味已經溢出屏幕。
另外據傳，浙江龍盛有可能會參與虹口地塊的爭奪，這是一家以染料化工為核心的民營企業。
問題來了：為什么房企會同時盯上這兩塊地？
在當前市場環境下，房企真正缺的，已經不是單純的土地，而是“確定性”。
虹口兩宗地塊是典型的“小而美”地塊，體量不大，總價可控，10億 的門檻，對房企的資金壓力相對小。
相比動輒幾十億的大體量綜合地塊，這類小盤更容易快速開發、快速銷售、快速回款。
這兩塊地都位于內環核心地段，周邊城市界面成熟，購買力基礎穩定。這意味著項目未來的去化速度和價格預期也相對更穩。
更關鍵的是，這兩宗地的開發條件友好。兩幅地塊都規劃為抬板小區，無風貌保護要求，無需配建保障房與租賃住房，無中小套型比例限制，地塊也沒有明顯短板，留給開發商的產品發揮空間很大。
對于當前產品力越來越卷的上海豪宅市場來說，這種“低限制、高自由度”的地塊，本身就極具吸引力。
具體來看兩宗地塊的成色。
嘉興社區hk306-08地塊（146街坊）：出讓面積約0.71公頃，容積率2.5，建筑面積約1.78萬平方米，限高80米。
起始樓板價8萬/㎡，總起始價14.23億元。
這塊地位于臨平路與太平橋支路交匯處，也就是瑞虹一期南側，兩面鄰水，地塊方正。
但這塊地也并非毫無爭議。該地塊之前有過重金屬污染問題，雖然現在已經修復達標、符合出讓標準，但怎么打消購房者的顧慮，估計會是未來操盤的最大難點。
尤其是面對高凈值改善客群時，購房者對于土地歷史、環境安全的敏感度，往往比普通項目更高。
歐陽社區hk153-02地塊（250街坊）：體量更小一些，形狀也不如146街坊地塊規整。出讓面積約0.61公頃，容積率同樣是2.5，建筑面積約1.53萬平方米，限高60米。
起始樓板價同樣是8萬/㎡，總起始價12.2億元。
這塊地位于四達路與歐陽路交匯處，距離10號線郵電新村站只有500多米，步行可達魯迅公園、虹口足球場，生活配套成熟。
在如今的市場環境里，能安全賺錢、穩定回款，比單純拼規模更重要。
而虹口，正在成為這一輪上海核心區競爭里最先升溫的板塊之一。
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