北京
文/北京進深 徐迪
海開控股上地新盤總平圖一公示，功德寺準業主先坐不住了。
網上流傳，和樾雙子的業主群在組織集體投訴，直指海開上地新盤使用黑科技等手段，設計標準顯著高于“區域常規住宅標準以及周邊存量二手商品房房和去年剛開盤新房”，等等。
據悉，海開將拿出TOP級“頌系”規格打造新盤。
超級界面、大體量架空層、豪標會所……再加上景觀花池贈送，得房率起碼高出同區域項目5個百分點。
客觀來看，在北京，這些規劃配置，甚至是跟不上其他區樓盤產品力的。
在海淀，竟然是一件可以拿來投訴的事。
目前，公眾的反饋意見還沒公示，但已有消息稱，海開上地項目的整體推盤進度，似乎是要延后一些了。
主力戶型對標功德寺
0702-18、24兩地塊為居住用地，東北角一塊，西南角一塊。
容積率均為2.2，地上計容面積約9.31萬㎡。
規劃30棟4-10層洋房：東區18地塊17棟，西區24地塊13棟。
戶型預計99/116/139/159/179㎡三居至四居，主力為116㎡、139㎡四居。
其中99㎡起步建面就能做到三面寬，同區域這個面積段都是兩面寬。
139㎡四居則是對標功德寺雙子主力戶型，產品上更是進一步的升級迭代。
樓王層高3.3米
除了腳下面積的擴容，海開新盤還向上開拓了空間。
海開新盤絕大多數戶型層高是3米，但北區的兩棟179平米樓王棟，層高達到了3.3米。
而功德寺的樓王們，層高只做到3米，由于在新規前開建，個別樓棟甚至只有2.9米。
指標條件其實差不多，實際容積率均在2.2左右，限高都是30米。
海開能把樓王做高，是犧牲了一定的建筑高度，并沒有違規。
一切在于前期做設計時的取舍。
拿地回溯
去年12月23日，海淀上地0702街區地塊完成出讓。
海開控股以84.56億元總價競得，溢價率0.4%。
其中住宅部分成交價約64.77億元，折合樓面價約6.96萬元/㎡。
作為海淀本土國企，海開在當地開發過多個樓盤，包括去年與功德寺雙子同期較量的頤海澐頌，以及同在上地板塊的頂豪盤圓明天頌等。
上地新盤開發主體北京上宸房地產開發有限責任公司，成立于2026年1月12日。
注冊資本5000萬元，由海開控股獨資，項目公司法定代表人、董事、經理由葉星一人擔任。
葉星同時也是頤海澐頌的項目總，設計此前曾擔任融創香山壹號院設計總監、北京融創學府壹號院項目總經理。
上地項目地段很核心，鄰近地鐵13號線和昌平線換乘站清河站。
此外，上地西路還規劃有地鐵快線R5線。
東地塊范圍內規劃有公交中心站。出讓文件提到，考慮到入市商品房住宅項目銷售時序等因素，應適度提前實施建設，保障入駐前實施完成，避免產生輿情。
周邊有BHGMall上地店、北京清河萬象匯、中發百旺商城、北京市上地醫院、北京積水潭醫院（新龍澤院區）、上地公園、樹村郊野公園、廂黃旗公園等，生活配套成熟。
配套的產業地塊，要求符合中關村產業要求，聚焦以人工智能為核心的智能健康、智能終端等產業應用方向，致力于打造國際領先的人工智能應用產業集群。
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