盤活存量提質轉型 2026上市房企共探可持續發展新路徑

2026年5月12日, 由中國企業評價協會、清華大學房地產研究所、北京中指信息技術研究院主辦，北京中指信息技術研究院中國房地產TOP10研究組承辦的“2026中國房地產上市公司研究成果發布會暨第二十四屆產城融合投融資大會”召開。

中國房地產上市公司二十四年研究歷程

中國房地產上市公司的研究從2003年開始，已經進行了二十四年。研究成果在過去二十四年當中引起了社會各界特別是投資機構的廣泛關注，中國房地產上市公司研究的相關成果，已成為投資者評判上市公司綜合實力、挖掘證券市場投資機會的重要依據。現在房地產市場正處于轉型時期，進行上市公司研究就顯得特別重要。根據上市公司的數量、市值、營收、利潤可以看出行業在持續萎縮，行業正在進行轉型。從物業公司上市企業的數據來看，雖然市場處在一個低谷的階段，但是好的企業仍然存在，還可以利用資本市場來擴大影響力，拓展融資渠道，提升運營規模。

“十五五”時期中國房地產上市公司可持續發展路徑探索

當前上市房企面臨三大挑戰：盈利模式重構、存量盤活和債務風險化解。同時，我們看到了四大戰略機遇：政策紅利、“好房子”建設、城市更新以及輕資產轉型，為企業的未來發展指明了方向。房地產上市公司可持續發展路徑有四條，路徑一是優化投融資結構，從“規模驅動”轉向“質量驅動”，利用好資本市場工具，并建立以ROE和現金流為核心的考核體系。路徑二是深化存量運營，從開發銷售轉向全周期管理，布局存量運營、物業服務等業務，抓住城市更新機遇，實現向“城市服務商”的角色升級。路徑三是踐行“好房子”標準，從產品同質化轉向品質差異化，并積極探索商品房與保障房的協同發展。路徑四是擁抱數字化轉型，企業需要加大在BIM、智慧社區等領域的投入，利用數字技術提升效率和體驗，并通過大數據實現精準供給。

中國房地產上市公司研究方法體系與房企存量資產盤活策略建議

房地產市場供求關系已發生重大變化，正從增量擴張轉向存量運營與資產管理。房企存量資產規模較大且問題較多，如存量商品住宅去化周期長，商業和產業地產經營壓力大、空置率高等。為此，中央和地方政府出臺了許多政策，支持房企盤活存量資產。當前，房企正在利用政策窗口期積極探索、實踐存量資產盤活路徑。在存量房方面，積極利用地方收購存量房的機遇，接洽地方政府，促成存量房的收購；將學校周邊去化慢的商品住房出售或出租給高校用作學生宿舍；部分房企也在積極探索通過“商改住”等多種模式，擴寬盤活存量商品房的渠道。同時，房企也在努力提升收益性房地產的資產管理能力，一方面，通過存量改造等提升商業及產業地產的質量和價值；另一方面，積極探索利用金融工具，做好存量資產的退出。存量地方面，利用政策收儲、土地調規、置換等形式盤活閑置土地。

調整優化、聚焦深耕，推動上市公司高質量發展

中指研究院中國房地產TOP10研究組已連續二十四年開展“中國房地產上市公司”等系列研究，相關成果受到社會各界，特別是機構投資者的廣泛關注。4·28政治局會議緊抓穩中求進工作總基調，為穩定房地產市場提供了更為精準的政策指引。在此背景下，研究組聚焦行業高質量發展目標，完成了2026中國房地產上市公司系列研究。同時也邀請了業內專家從發展策略和投融資等方面為企業帶來相關指導，非常感謝各位專家領導、優秀企業家和媒體朋友對中國房地產上市公司及關聯服務企業研究的關注和支持。希望大家繼續關注中國房地產TOP10研究組相關研究，期待明年再見。

發布

2025年，房地產上市公司總資產均值較上年下降12.0%，降幅較上年擴大0.6個百分點；凈資產均值較上年下降8.7%，受年內多家上市公司重組成功的影響，凈資產降幅有所收窄。上市房企營業收入均值同比下降19.7%；凈利潤均值為-18.5億元，多家上市房企期內確認了債務重組收益，帶動行業平均虧損額收窄。部分企業債務重組緩解償債壓力，未出險企業負債率繼續上升。產業園區企業總資產微增，營收在低基數下增長，盈利水平實現邊際修復。產業園REITs迎來從“高速擴容”轉向“高質量發展”，更加關注底層資產的運營質量與盈利穩定性。未來，新質生產力成為核心引擎，產業投資通過股權投資綁定核心技術團隊，加速科技成果轉化。同時，產業園區企業重點布局創新鏈前端，因地制宜構建區域產業投資版圖；投育一體，構建“投資+孵化+運營”閉環。

發布

2025年，上市物企營業收入均值為47.87億元人民幣，同比增長4.38%，增速較上一年提升0.18個百分點，增速雖緩，但已實現企穩回升。從業務結構上看，基礎物業服務展現出較強的發展韌性，2025年，上市物企的基礎物業服務收入均值為36.62億元，同比增長6.53%，占總營收比重提升至72.33%，較2024年增1.46個百分點。

2025年上市物企毛利潤均值為8.54億元，同比微降1.28%，毛利率均值17.84%，同比下降1.03個百分點；凈利潤均值2.29億元，同比上漲12.54%，凈利率均值4.78%，同比提升0.34個百分點，企業凈利潤改善的原因這主要是部分企業金融資產、應收賬款及商譽減值壓力減輕，前期地產關聯方影響逐步出清，部分企業實現扭虧為盈。從主體屬性來看，央國企盈利質量持續領跑，2025年毛利率與凈利率均值分別達18.61%和8.28%，展現出較強的成本控制能力與抗風險韌性；民營企業毛利率均值為17.48%，連續兩年低于央國企水平，但2025年凈利率出現反彈，提升1.38個百分點，達到3.15%，預示著民營企業在關聯方風險出清后，凈利潤進入修復通道。