劉水：發布2026中國房地產上市公司研究報告

2026年5月12日, 由中國企業評價協會、清華大學房地產研究所、北京中指信息技術研究院主辦，北京中指信息技術研究院中國房地產TOP10研究組承辦的“2026中國房地產上市公司研究成果發布會暨第二十四屆產城融合投融資大會”召開。

大家好！非常榮幸由我發布2026中國房地產上市公司研究報告。

一、中國房地產上市公司的經營表現

我們選取了144家房地產上市公司作為樣本，其中包括滬深上市房企79家，內地在港上市房企65家。

（1）經營規模

總資產方面，2025上市房企總資產規模連續四年下降，降幅連續擴大。

房地產上市公司總資產均值較上年下降12.0%，降幅較上年擴大0.6個百分點；凈資產均值較上年下降8.7%，降幅較上年收窄3.9個百分點。受年內多家上市公司重組成功的影響，凈資產降幅有所收窄。

從不同所有制企業來看，2025年，央企、地方國企、混合所有制企業、民營企業總資產均值分別同比下降7.5%、8.3%、12.9%、16.7%。央企、地方國企和混合所有制企業總資產均值在加速下滑。資不抵債企業13家，與上年持平，2022-2024年資不抵債的企業數量逐年在增加。

存貨規模繼續減少。2025年，上市房企存貨均值同比下降16%，降幅較上年擴大0.6個百分點。存貨結構不佳，已完工物業占比升高，存貨貶值和去化壓力較大。我們以12家頭部企業為例，2025年，已完工物業在存貨中占比均值提升至29.7%，接近三成，而2021年僅為13.1%。

貨幣資金加速下滑。2025年，上市房企貨幣資金同比下降15.8%，降幅較上年擴大3.6個百分點。主要是由于銷售的下滑和籌資性現金流資金的流出。

投資性房地產持續承壓。2025年，上市房企投資性房地產均值為增長1.5%，增速較上年提升1.6個百分點。目前存量競爭加劇與消費需求持續迭代，對企業的專業化運營能力提出了更高的要求。商業地產市場持續承壓，上市房企投資性房地產將面臨貶值和收入下滑的壓力。

（2）盈利能力

2025年上市房企營收均值同比下降19.7%，凈利潤均值為負的18.5億，連續四年虧損。多家上市房企年內確認了債務的重組收益，帶動行業平均虧損額收窄。如果剔除這部分相關的企業，那么平均虧損額仍在擴大。

盈利能力下降一個原因就是毛利率在持續下降。近幾年市場超預期下行，銷售端的價格持續的承壓，疊加地價在高位，企業毛利率持續下降，從2021年的21.4%下降至2025年的7.7%，年均降幅達3.4個百分點。

另一個原因是資產減值損失，嚴重拖累了企業的盈利水平。2021-2025年，代表房企的資產減值損失占營收的比重呈現上升的趨勢，2021年為2%，上升到8.4%，資產減值損失嚴重拖累了房企的利潤。當前并非所有企業存貨減值計提均已到位，短期內仍將受到存貨貶值的沖擊，而利潤持續的下行。

（3）運營能力

2025年上市房企費用率指標明顯增高，三項費用的均值為24.1%，同比上升6個百分點。受施工規模下滑以及已完工業占比提升的影響，利息費用化比例提高，整體財務費用率顯著上升，上市房企財務費用率均值較上年上升了4.4個百分點。

經營效率在下降，上市房企存貨周轉率為0.29，總資產周轉率為0.14，較上年分別下降0.01、0.02。

（4）財務穩健性

一方面，部分企業債務重組緩解償債壓力，2025年，多家上市房企完成了債務重組，這些企業的資產負債率均出現下降。另一方面，未出險企業負債率繼續上升，未出險企業中近七成企業凈負債率較上年提升，并且一些央國企業及穩健民企也出現這樣的情況。當前銷售額仍在下滑，上市房企難言償債風險緩釋，風險出清化解尚需時日。

現金短債比均值還在小幅下降。2025年，上市房現金短債比均值下滑0.01至0.94。短期償債能力表現有點分化，約半數上市房企現金短債比下降，六成上市房企現金短貸比小于1。

（5）股東回報

2025年，房地產上市公司盈利能力顯著下降，股東收益水平持續回落。房地產上市公司每股收益均值為-0.50元，虧損較上年收窄0.42元，連續四年虧損。不足四成房地產上市公司每股收益為正，約四成企業每股收益出現增長或虧損額收窄，其他企業均出現不同程度下滑。

二、產業園區企業經營表現

（1）企業經營能力

總資產微增，營收在低基數下實現增長，收入結構多元化加快2025年代表性企業平均總資產達458.02億元，同比增速僅0.11%，較2024年6.69%的增速明顯回落，行業整體規模擴張基本進入瓶頸期。從營業收入來看，2025年代表性企業平均營業總收入達50.29億元，同比增長24.71%，在2024年同比下滑27.43%的基礎上實現觸底反彈。

盈利水平邊際修復。2025年代表性企業盈利水平實現邊際修復，但凈利潤波動特征依然顯著。代表性企業平均凈利潤達9.33億元，同比增長37.81%，平均凈利潤率回升至18.56%，較2024年16.79%的水平實現邊際修復，但盈利修復基礎仍不牢固。

（2）財務穩健性

資產負債率下降但凈負債率上升。2025年代表性企業平均資產負債率為58.24%，較2024年61.13%的水平有所回落；平均凈負債率為73.15%，較2024年增長7.43個百分點。

融資以銀行貸款為主導，結構持續優化。比如公司債在回暖；中期票據由于期限靈活，發行效率高，受到行業的普遍的青睞。產業園REITs市場迎來從“高速擴容”轉向“高質量發展”，2025全年新增申請、上市及擴募產品節奏較2024年有所放緩，市場關注焦點從規模擴張轉向底層資產的運營質量與盈利穩定性，區域布局進一步向長三角、粵港澳、成渝等經濟圈集中。

（3）發展趨勢

我們通過觀察分析，認為產業園區發展的趨勢未來有以下特點：

第一個是新增生產力成為核心的引擎，資本深度嵌入產業價值鏈。新質生產力是高質量發展的核心驅動力，產業投資商的本質是通過資本紐帶重構產業價值鏈條。新質生產力強調技術革命性突破、生產要素創新性配置和產業深度轉型升級，而資本作為連接技術、人才與市場的核心紐帶，兩者的深度融合能夠形成“資本×產業”的乘數效應。產業投資通過股權投資綁定核心技術團隊，加速科技成果轉化。通過構建“政府引導基金+產業母基金+市場化子基金+專項基金”的多層架構，從資金募集、項目篩選、投后管理到退出機制全鏈條發力，全面促進產業投資生態的成熟與完善。

第二個是聚焦早期項目價值發現，錨定技術前沿布局目標。重點布局創新鏈前端，聚焦早期項目價值發現，錨定技術前沿布局目標，“投早、投小、投長期、投硬科技”；構建“投資+孵化+加速”的全周期賦能體系，建立“天使投資—風險投資—成長期投資—并購投資”多級聯動體。以核心團隊為錨點，通過“賽道深耕+生態賦能+資本協同”組合策略，在早期布局中占據先機。

第三個是投育一體，構建投資孵化運營的閉環。其核心在于以投資為價值引擎，以孵化為產業入口，形成閉環生態。通過組織架構重組，將傳統的重資產開發的業務鏈條拆分為投資孵化服務的三大主題單元形成投資發現、孵化培育、服務增值、資本退出的閉環生態。

以上是我的匯報，謝謝！