視頻號上看到的“好房源”卻測出甲醛超標，房東應退賠嗎？

入住新居卻異味刺鼻、干咳不適，一測甲醛竟超標 —— 遇到這類 “甲醛房” ，租客權益該如何守護？近日，上海市奉賢區人民法院（以下簡稱奉賢區人民法院）審結一起房屋租賃合同糾紛案件。

“好房源”卻測出甲醛超標

2025年2月，租客朱某在租房中介視頻號上相中一套位于奉賢蕭塘的兩居室。該房屋的戶型、整體裝修風格及周邊交通配套都讓朱某非常滿意。實地看房后，租客朱某當即便與房東劉某簽訂了房屋租賃合同。

然后入住后幾天，朱某因房屋內的異味出現嗓子不適、干咳等癥狀，朱某也試圖開窗通風，可異味問題并沒有得到緩解。于是，朱某多次向房東劉某反映懷疑室內甲醛超標并提出委托專業機構檢測，均被劉某以 “沒空”“沒必要” 等理由拒絕。

為核實空氣質量，朱某自行委托具備CMA資質的檢測機構上門檢測，檢測前已提前通知劉某到場見證，劉某無正當理由未到場。

經檢測，案涉房屋主臥甲醛濃度0.102mg/m3、次臥0.089mg/m3，均超出《室內空氣質量標準》GB/T18883-2022規定的0.08mg/m3限值，朱某為此支付檢測費490元。

因甲醛超標無法安全居住，朱某及時搬離了房屋，另產生搬家費237.28元。雙方就退租、退費及賠償事宜協商未果，朱某起訴至奉賢區人民法院。

租客朱某表示房屋味道已經造成自己身體不適，最終檢測結果也確實是甲醛超標，該房屋不適合居住，故要求解除租賃合同、退還押金及剩余租金，并賠償檢測費、搬家費、寬帶遷移費等損失。房東劉某則辯稱房屋已裝修5年，不可能甲醛超標，超標系朱某自帶家具、物品所致，拒絕承擔任何賠償責任。

奉賢區人民法院經審理認為，案涉房屋租賃合同合法有效，劉某作為出租人，負有法定適租義務，應提供符合安全、衛生標準的居住房屋。

租客朱某提交的CMA檢測報告、微信溝通記錄等證據，足以證明房屋甲醛超標、不適宜居住。房東劉某僅以 “裝修多年” 抗辯，未提供任何證據證明超標系朱某原因造成，法院不予采納。

據此，判決案涉房屋租賃合同解除，房東劉某退還租客朱某押金及剩余租金并支付甲醛檢測費490元、搬家費237.28元。一審判決作出后，雙方當事人均未提起上訴，該判決已生效。

適租義務是出租人核心法定義務

奉賢區人民法院民事審判庭二級法官羅婷表示，住有所居是基本的民生需求，“安居”才能樂業。房屋租賃合同關系中，出租人享有出租房屋并收取租金的權利，但該權利的行使存在清晰的法律邊界，即其必須確保出租方提供符合安全、健康標準的居住環境，履行保障承租人居住安全的根本責任。

若出租人提供的房屋空氣質量不符合國家強制性標準時，應當認定房東未履行適租義務，承租人有權解除合同并向出租人主張包括檢測費、搬家費在內的合理損失。

《中華人民共和國民法典》第七百零八條規定，出租人應保持租賃物“符合約定的用途”。對于居住用途的房屋，“符合約定”不限于物理結構完整、水電通暢，更要求室內環境滿足基本的健康安全標準。住宅的核心用途是安全、健康居住，室內空氣質量達標是應有之義。甲醛作為一類致癌物，長期暴露存在明確健康風險，超標即構成對合同目的的根本性違反，不因合同未明確寫明“甲醛達標”而免除。

租賃物危及承租人安全或健康的，承租人享有法定隨時解除權，無需等到身體出現實質性損害。甲醛超標狀態本身，就已對健康構成持續性風險，法院可直接據此認定合同目的無法實現。

出租人作為房屋所有人與實際控制方，更易舉證房屋裝修材料、通風狀況、使用歷史等事實。租客提交合法有效的超標檢測報告后，舉證責任轉移至出租人；若房東主張系租客原因導致超標，須提供充分反證，僅口頭抗辯“已裝修5年，不可能甲醛超標”為由，不能成立。

本案中，租客朱某檢測前已通知房東到場，房東劉某拒不到場，事后以未見證為由否定報告效力，法院依法采信單方委托但資質齊全、程序合法的檢測結論，兼顧維權效率與司法公正。

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