3700字長文，說清南京學區房新政真正改變了什么

忙了幾天，不停地打電話、發消息，終于騰出時間，關掉手機，認真聊聊這次南京學區房新政。

正如我上周六在16號內參中追加文章的標題，《最近幾年最驚天動地的一次學區房改革》。

大家之前覺得不可能發生的事情，終于發生了。

過去很多關于學區房的交易經驗，正在失效，家庭教育規劃也隨之發生變化。

而這次南京學區房改革的意義，很可能是示范性的，未來全國主要城市都可能效仿。

所以，今天我決定再寫一篇文章，和大家分享我的研究成果。

這篇文章可能有點長。

01

為什么說南京學區房這次改革驚天動地？

從官方發布的招生通知看，有兩個巨大的改動：

1. 原則上在初中報名工作開始前須辦理好相關手續，并實際居住，方可入學；

2. 并沒有提到關于學籍占用的情況。

請大家注意措辭，這很關鍵。

雖然中教科現在的解釋，“沒有提到學籍占用，就是不存在了”，但這個解釋是基于今年的政策。

明年招生的時候，是否存在執行上的彈性和政策的可變性，那要看明年的政策。

這里我不展開，但有一種可能，某個一線初中學區，因為低總價房源多，涌入大量六年級的學生......

這種變化其實很難預測，一條小紅書，都能改變家長決策。

02

市場這幾天，很躁動，亂得很。

中介簡直就是上躥下跳。往年招生政策一公布，他們就躺平了，這一季生意結束，但新政落地，出現了十多天的窗口期，給六年級優錄希望渺茫的家長突然打開了一扇窗，只要快速完成交易過戶落戶，就能上好公辦。

最關鍵的是，沒有學籍占用一說之后，隨便買，只要房主沒有貸款，時間上就來得及。

供需關系直接打開了。

更讓中介興奮的是，如果沒有學籍占用，孩子一旦被錄取，房子立刻就能賣。

上初一的房子，和完全不占學位的房子，價格幾乎沒有區別。

這幾天中介忙著給微信里所有之前買過學區房的家長發消息，恨不得到學校門口舉牌子，告訴他們這個“喜訊”，讓他們趕緊馬上立刻掛牌。

為什么？這是一塊天上掉下來的肥肉！房子賣不賣得掉無所謂，賣什么價也無所謂，搶先成為房源維護人，未來房子成交根據崗的不同，可以分到10-20%的傭金。

任何時候，不要指望中介站在客觀的角度幫你分析，他們只想促成交易。這也就是近幾天，市場特別亂的根源，無限壓低成交價，制造恐慌情緒。

截至本周一，從網簽數據看，成交并沒有放天量。5月6號和7號的網簽量是387套和363套，新政落地后的8號、9號、11號網簽量分別是412套、468套、495套，后面還可能增加，但有限。

瘋漲的是掛牌量。根據貝殼的數據，5月9日、10日、11日新增掛牌量1062套、946套、1099 套，前日均值在650套左右。

我覺得，在這種恐慌情緒下出現的成交價，參考價值并不高。因為，學區房的邏輯發生了根本變化，市場需要重新完成一次定價，買賣雙方才能在價格上達成一個新的共識。

要跑多久？至少金九銀十，交易量上來了，才能確認。

03

買學區房的邏輯徹底變了。

以前給孩子買初中學區房，常規操作是五年級買，等孩子上了初三就出手。

新規下，不存在占學籍一說，操作就變成了六年級買，孩子上了初一就能賣。

市場最極端的操作，一套房經過四手，一個孩子對應初一學位，一個孩子對應初二，一個孩子對應初三，而這套房子的產權，現在在一個孩子讀六年級的家長手上。

我相信，這種情況，以后不會少數，只要這套房子的價格足夠便宜，一定會有房產中介聯手金融中介干這個生意。

變化更大的是雙學區。

去年，比如鼓樓區熱點學位，都是上大班買，等孩子讀到初三，就能賣。當然了，有的家庭因為真實居住，會在孩子上高一之后才掛牌出售。

現在呢？我更傾向于另一種極端操作，純學位交易。

上大班再買，一年級入學就賣，等六年級再買初中學區，上了初一立刻賣。

聽起來有點復雜，很倒騰，但是一方面能減少持有成本，降低持有風險，另一方面也是為了保留教育的確定性，萬一幾年后初中落戶政策又變了。

這樣操作，小學和初中也可以不用捆在一個學區，所以雙學區就不存在了。

當然，有一種例外，就是有真實居住需求。

之前找我咨詢學區房的家庭，我們通話有時候要2個小時以上，因為學區房的本質并不是買房子，而是教育消費和教育規劃，涉及一個家庭生活的穩定性，甚至影響情緒。

如果有真實居住需求，我昨天給客戶的建議就是，要做好以后房子完全賣不掉的心理準備，長期住下去。

畢竟10年后，房齡很老了，學區大概率也淡化了，這套房子如果位置還可以，以后可以出租，租售比也許不低。

所以選房的時候，居住屬性就變得非常非常重要。如果對學區房的居住環境不能完全接受，那就買小，快出，求租，或者干脆換個學區，思路要完全打開，和過去選學校完全不一樣了。

這種情況下，二胎家庭的選擇會變得非常糾結。之前很簡單，買個雙學區三房，也沒有其他心思。

這次新政還有一個“長幼隨學”的細節，符合該行政區內入學條件的家庭可向區其兄（姐）就讀且學位有空余的公辦學校申請“長幼隨學”，經審核后根據學位情況予以相應安排。

雖然里面存在極大的不確定性，不過從人口趨勢看，熱點小學應該問題不大，熱點初中就很懸了。

新規之后，未來租房會是一個巨大的市場，后面我會單獨寫一段。

04

持有學區房的家長，內心極度矛盾。

有人說，最難受的是過去一年買了學區房的五年級孩子家長，因為買早了一年。換個角度想，新政之后，可以提前一年多解套，是不是心里舒服多了？

市場新規之后，最慘的是二線學區的學區房，一次性去學區屬性，以后是買居住屬性，送個學區。居住屬性不是特別好的，價格不是特別低的，碰都沒人碰了。

為什么？上一線學區，成本很低了。

有多低？一套總價150萬學區房，如果快進快出，完全使用金融工具操作，算上稅、中介費和可能產生的房價虧損（畢竟快出的時候，買家也不傻，提前買肯定要占便宜），大概在13-15萬左右，還有辦法更低。

老破小就成了一張可以每年流動一次的學票，價格由市場決定（這也就是我前面說的，學區房新的定價規則要跑一段時間才能看出來）。

以后也許都不通過房產中介，是一個專門的生意，所以房產中介不要高興的太早了，因為你們收的實在太多了。

老破大才是這一輪最慘的，如果居住屬性比較弱，買家可能連看都不會看一眼，流動性真的會慢慢消失。

降價？必然的，可能會降到比周邊沒有學區同類型房子差不多的價格，稍微貴一點點，僅此而已。

有家長可能不接受這個事實，但市場就是這樣，家長一旦想明白，就會毫不猶豫。

不過這種情況下，又有一個全新的方案誕生，由賣轉租，長租。

大家都變精了，買小戶型做學票，家住遠一點的，天天接送肯定受不了，就有了龐大的租房需求，熱點雙學區肯定不止比現在多一兩倍的需求，到時候租金一定會水漲船高。

與其賤賣，不如裝修一下長期出租，租售比不會低，尤其周圍還有好高中，具體位置我就不點了，大家都懂。

未來一線初中周圍，租房才是一個大大大大生意，順帶裝修生意也會好起來。

這兩天，我接到不少咨詢，不少想買家長被煽動之后，內心搖擺，除了上六年級的，我都建議冷靜，等等，不要沖動。想不明白，看不透市場的時候，什么都不做就是最好的做法，時間還早呢！

還有人問我，居住屬性好的房子呢？說真的，在南京，居住屬性好，房齡新，學區又特別好的房子數得過來，對它們即便有影響，房主也不會太在意，都是不差錢的主。

有個別所謂的雙學區，具體不點名了，小區挺好，但房齡老了，奔著20年跑，這次的影響也比較大，價格暫且不談，交易活躍性會大幅下降。

05

真正會被改變的，是學校生態。

到現在，我還沒有看到有人提到，這次改革對學校的影響。

過去幾年，我寫學區房文章，都會談到一個邏輯，民辦學校通過優錄篩選的是孩子，公辦學校通過學區房篩選的是家庭，之前是150萬、250萬、400萬門檻，而且鎖定時間長，確定性虧損，家庭還是要有點硬實力的。

現在這個方法徹底失效了。就像我前面說的，通過金融工具，不到20萬就能上好學校。別看很多人口口聲聲說學區房不值得，真要這個價，能快進快出，沒有風險，很多人會上的。這意味著，對家庭經濟實力的篩選，會弱于過去。

小學和初中教育比的是什么？最后還是家庭對教育的重視程度，以及在精力和金錢上的投入，愿意花20萬和愿意花200萬送孩子去一線學校讀書的家庭，還是有很大差別，至少決心上。

所以后續一線初中的生源結構可能會比過去更加復雜，不排除后期出現大魚吃小魚的情況，合并周圍生源比較少的初中學校。

但這又會帶來另一個問題，一線會和二線初中縮小差距嗎？我覺得不會。二線初中這個概念可能會消失，在不允許優錄，不允許分班，也沒有人通過買房擇校之后，二線初中會和普通初中一樣。

未來，能通過優錄掐尖的一線民辦學校優勢會更大，今年就有這個趨勢，全是六邊形戰士，小孩能力太強，卷的太狠了。

新政，也給這些家庭準備了一條后路，六年級上感覺孩子后勁不足，可以買張學票托底，不至于整個家庭精神壓力過大。

我們這個號外地讀者很多，大家不要覺得和自己沒有關系，有一就有二，有二就有三。

對于這次學區房政策改革，大家盡快放下情緒，調整自己的買房、賣房策略，甚至教育策略。

短期看，是為了促進樓市交易，增加學區房流動性，甚至為了激活置換鏈，刺激新房銷售。從長遠看，可能是在布局教育均衡化，加快教育反內卷。

改革教育觀念很難，但不是難到不可改。

就在寫文章的時候，有人給我打電話，問學區房還能不能買了。

如果用錢，可以解決教育的確定性，就有人愿意花。學區房，其實就是買個入學的確定性，至于是不是一定有好的結果，家長們早就看開了。

最后再提醒一遍，不要被中介煽動！

政策未來會不會再動，沒人知道，這也是學區房最大的不確定性。

我們還會持續關注市場變化，發文跟蹤最新動態。