物業費的改革，到了刻不容緩的時候！

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關于物業費的熱點，直接說兩個新聞吧

第一個：

5月1日，江西共青城市物業服務突出問題深化治理突擊戰工作協調機制辦公室表示，現向全市廣大公職人員、黨員干部發出倡議：主動按時、足額繳納物業費，絕不拖延推諉、不打折扣、不搞變通，以實際行動履行業主法定義務。

除了共青城市以外，4月20日九江武寧縣、4月28日九江采桑區先后發布倡議書，要求公職人員黨員干部帶頭履行業主義務，按時繳納物業費；對物業服務的問題訴求，應通過業委會、社區協商等合法渠道理性解決，堅決杜絕以拒繳、拖欠物業費的方式激化矛盾。

第二個：

貴陽南明區交建花園小區的原物業撤場。這個小區是安置房小區，共有576套住房，531戶入住業主，只有25戶按時交了物業費；

因長期欠繳公共電費（累計超3.7萬元），供電部門于2026年5月切斷小區公共區域用電，導致電梯停運、路燈熄滅、高層二次加壓供水中斷，高層住戶生活受到嚴重影響，71歲老人需每天爬20層樓；

村委會組織村支兩委工作人員入戶溝通，試圖解釋物業費用途和小區運營成本，推動業主繳費，但效果有限。

熟悉國內環境的同學都知道，一旦到了倡議環節，說明這件事已經很嚴重了；

尤其是倡議書首對公職人員，更嚴重！

關于物業、業主、物業費的事情，前不久寫過一篇小文章，鏈接在這里。

這篇小文再重復一下之前的觀點——

物業、業主和物業費的矛盾，明面上是業主個體對物業服務質量的個體感受，本質上是經濟周期帶來的收入減少而誘發的對居住支出的敏感性增強

倡議是解決不了問題的；

物業大撤場也是解決不了問題的。

隨著小區的房齡越來越大，物業服務要花的錢越來越多，矛盾越來越大，這是一個惡性循環，甚至不會有正向循環，即便物業做到200%的超額服務。

請注意業主的條幅。圖源：網絡，侵刪！

那么問題來了！物業的惡性循環有沒有破解之道？

搞清這個問題之前，先看一下國內物業的收費方式——包干制。

不管物業費是0.5元也好，還是55元也好，業主繳納的物業費到了物業公司口袋里，物業公司按照合同約定進行管理和服務；

扣減物業公司的成本后，剩下的是物業公司的利潤。

假設小區能收上來500萬物業費，管理服務成本是300萬，物業公司的毛利潤就是200萬；

第一種情況，繳費率低：繳費率在60%以下時，物業公司就要開始想法節約開支，對應的結果必然是服務質量的下降；

第二種情況，房齡增加：即便繳費率100%，隨著房齡的增加，物業的開支隨之增加，物業公司要想維持之前的利潤，最優解仍然是能省則省，電梯、消防、供電、二次供水的設備能不檢測就省一點錢

第三種情況，貪墨成風：這種情況最可惡！業委會和物業公司沆瀣一氣，盯著維修基金這塊肥肉，10萬元的設備報價到30萬元這類事情很常見；業主的矛頭要么對著物業公司，要么直接要求業委會改選，小區依舊是惡性循環。

包干制可以刺激勞動者的積極性，但對于收入已經確定了上限天花板時，不要高估人性！

香港的物業費比內地，高得多。

香港差餉物業估價署《2025年10月私人住宅物業市場報告》數據，全港私人住宅平均管理費HK$3.82 / 平方呎·月（中位數），換算后約 HK$41.1 / 平方米·月，中型單位（800呎，約74.3平米）每月物業費在3000-4500港元之間

但是，很少有香港物業矛盾的新聞。

香港執行的物業收費模式是酬金制——

業主預先繳納的物業費進入“業主共有資金池”，物業公司按總支出的3%-10%提取固定酬金，剩余資金全部用于小區服務與維護，結余歸業主所有。

香港物業管理公司的主要收入，并不來自于物業支出費用，而是來自經理人酬金。物業費是用來支付物業的各種開銷，包括公共設施維護、人員薪酬等開銷；而物業公司的利潤則來自于管理費用中經理人酬金這部分。

根據香港最新的消費者委員會調查報告，物業管理費主要用于支付員工薪金及相關費用，各部分占比為：

管理費占總費用的40.5%

維修保養27.7%

清潔10.8%

行政9.1%

儲蓄基金7.6%

經理人酬金4.3%

監督物業公司的是業主立案法團，類似于內地的業委會。針對物業費的強制審計，由業主立案法團監督。

在香港的酬金制物業服務模式下，財務透明度堪稱一大顯著亮點。物業公司有嚴格的規定，需定期向業主公示財務報表，通常每 3 個月就會公示一次 ，讓業主們能清晰了解物業費的每一筆收支情況。

物業服務質量越好，物業公司的酬金越高，物業公司沒有理由縮減服務質量。

加上公開、透明的財務制度和財務監督，這是一個正循環；

所以，即便是香港多年房齡的小區，依然保持著很高的物業服務水準。

物業撤場后的小區道路

香港的樣板，能不能用在內地呢？

至少這是一個解決物業難題的破題思路。

房地產從增量時代到存量時代，物業費的大難題到了必須正面的時候了。

倡議書改變不了現狀，從制度上的改革，并且是動手術的改革，才能去掉很多頑疾。