年入57萬竟虧66萬？！海口一小區的“公共收益賬單”，業主看懵了！

開欄語

小區是城市治理的“最后一百米”，物業服務連著千家萬戶的安居夢。質價是否相符、公共收益是否透明、業委會如何有效運轉……這些身邊的“關鍵小事”，考驗著基層治理的智慧與溫度。

2026年4月，海南省住建廳全面啟動物業服務突出問題集中整治，全省1100多家物業企業簽署承諾書，劍指質價不符、侵占公共收益、維修資金管理不規范等六大類頑疾。一場提升物業服務的行動正在瓊州大地展開。

即日起，南國都市報《問政海南》欄目推出“探尋小區‘當家’之路”系列調查報道。本系列報道將秉持“真探”精神，以問題為導向，以推動解決為目標，通過深入一線的調查、多角度的剖析與建設性的對話，全面呈現海南小區治理的真實圖景，追問各方權責，探尋規范化、透明化、法治化的小區共治新路徑，推動相關管理機制的完善與民生痛點的解決。

電梯廣告、公共停車位、

快遞柜、充電樁

小區里這些隨處可見的經營項目

每年產生的收益如何分配？

這筆本應屬于全體業主的“公共收益”

是小區治理中備受關注的話題之一

海南省“提升物業服務質量 我們在行動”

專項行動啟動以來

不少業主通過“問政海南”平臺

反映其小區：

這筆賬不公開、不透明

近日

南國都市報記者結合平臺投訴線索

深入多個小區

對海南小區公共收益的管理現狀

展開調查

糊涂賬

年入57.3萬，虧了66.4萬

小區公共收益“賬單”被業主質疑

連日來，“問政海南”平臺相繼接到來自海口、昌江、澄邁、屯昌、萬寧等多個市縣的業主反映小區公共收益的問題。反映最多的，是公共收益長期不公示、不透明。有業主反映，所在小區物業入駐多年從未公示過公共收益收支明細，甚至退場后也拒絕提交相關賬目；還有業主反映，小區公共收益被長期侵占，多次要求公示均無果。

在涉及小區公共收益的新型經營項目上，投訴同樣不少。有的業主反映，物業在未向全體業主公示的情況下建設電動車充電停車棚，建成后充電樁收益也未納入公共收益賬戶；還有業主投訴小區物業未經業主同意，私自與第三方簽訂泳池經營協議，或將公共收益挪作他用。

在這些投訴中，南海幸福匯小區一期、二期、五期的業主反映，物業公示的公共收益收支僅列有粗項數字，且出現連年虧損。

幸福匯1期物業服務中心公共收益收支情況表。記者 趙航 攝

南海幸福匯一期公告欄公示的公共收益收支情況表顯示：南海幸福匯一期2025年“物業共用部分經營收入”為57.3萬元，主要項目是公共產權車位、場地使用和其他經營收入，其中公共產權車位收入占了大頭，為51.8萬元。“物業共用部分經營支出”為123.7萬元，其中經營管理成本67.1萬元。年度結余-66.4萬元，多年累計結余-233.9萬元。在該小區的其他期，物業公共收益賬戶也存在為負的情況。

“我認為工資屬于物業費支出范疇，不應屬于公共收益支出。”

南海幸福匯業主符先生對該小區公共收益收支情況表中的“經營管理成本”項目提出疑問。

對于這份公共收益收支情況表，南海幸福匯一期物業工作人員回應稱，公示內容是根據2025年8月21日海南省物業協會開展的專項業務培訓所要求的模板填列的。承諾將在20個工作日內，對2025年度及往期公共收益情況進行梳理，進一步細化公示內容，并在物業服務中心設立查詢區域，方便業主查閱相關合同原件及發票復印件。

關于“經營管理成本”的構成，該工作人員解釋，主要包含經營公共區域所產生的直接人力投入，以及能耗、耗材等直接成本。這部分成本與基礎物業服務合同中約定的人員成本分屬不同核算體系，不存在重復列支的情況。工作人員表示，公司將在后續公示中對此項進行細化拆分。

記者查閱南海幸福匯商品房買賣合同發現，合同中關于物業服務費支出的條款明確，管理服務人員工資、社會保險等應由物業費承擔。

海口美墅灣小區也存在公共收益的投訴。該小區多位業主反映，物業多年未提供財務年報和公共收支情況，也未委托第三方進行財務審計。

對此，美墅灣物業相關負責人稱，此前曾張貼公共收益收支情況，但因內容較為粗略籠統，目前已將相關材料撤下，并在秀英區西秀鎮政府指導下進行整改，計劃于本月20日左右重新公示詳細收支明細。

知多點

小區公共收益從哪來？

又應該怎么花？

公共收益的投訴率比較高，很大程度上是因為業主對公共收益的來路和去路都不清楚。這筆錢到底從哪些地方來？又該怎么花？

記者了解到，凡是利用業主共有部分進行經營活動產生的收入，都屬于公共收益范疇。《中華人民共和國民法典》第二百八十二條規定，建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業主共有。

小區公共收益中，電梯廣告曾是最主要的來源之一。不過多位物業公司負責人介紹，隨著廣告市場變化，電梯廣告收入已大幅減少，部分電梯甚至已無廣告投放。

海南省物業管理協會會長張啟云在采訪中也印證了這一趨勢：

“現在電梯廣告還有嗎？挺少的。就是因為收益少，還存在管理責任和廣告風險。”

如今公共區域停車位成為公共收益中占比最大的部分。記者走訪多個小區發現，小區地面公共停車位、地下車庫中屬于業主共有的車位，其出租收入是這些小區公共收益的重要來源。

除此之外，在小區公共區域設置的智能快遞柜、兩輪電動車充電樁、電動汽車充電樁、直飲水機等，也是近些年增長的收益來源。小區公共配套設施對外承包經營，同樣會產生租金收入。臨時擺攤、促銷活動、通信基站等場地使用費，也屬于公共收益的組成部分。

按照相關法規，上述所有利用業主共有部分產生的收入，在扣除合理成本之后，歸全體業主共有。

小程序實時顯示小區公共收益的收支情況。手機截圖

儋州市物業協會秘書長袁野介紹，物業公司可依據協議約定，從公共收益中計提管理成本，常見做法是按方案或協議約定比例——比如按收益的30%或收入的30%計提，具體看雙方約定。但一般不會出現人員開支、管理成本大于經營總收入的情況。

對于公共收益的使用，又有什么規范？張啟云介紹，公共收益的管理經歷了兩個階段。2003年出臺的國家條例已規定物業收取的公共收益要單獨列賬，當時只要公示于業主、征求意見后沒有異議，物業就可以使用。2021年1月1日民法典實施后，第二百七十八條規定：小區里的公共收益、維修資金等重大事項，須經全體業主“雙三分之二”表決通過，即專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，并經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

在實際操作中，容易讓業主混淆的是物業管理費和公共收益的使用界限。哪些費用該從物業費里出，哪些該從公共收益或維修資金里出？

張啟云解釋，物業費包含的是“維護”（養護），而非“維修”。日常小修、保養、換小零件（如燈泡、按鈕、小軸承）由物業費承擔；大修、整體換件、系統改造由專項維修資金或業主分攤。一個判斷標準是“換件還是修件”——僅修理、調試、潤滑、清潔屬物業費范疇，需要更換主要核心部件或整機通常屬專項維修資金范疇。

針對公共收益支出是否合理，張啟云還提出了“四看”的參考標準：

• 看收入——小區實際公共收益有多少、來源有哪些；

• 看支出——用了多少、用在了哪里；

• 看程序——是否經過兩家以上報價、價格是否合理；

• 看真實性——特別是沒有業委會的小區，支出的真實性需要審慎評估。

好做法

手機一開，賬目了然

海口這些小區把公共收益管明白了

記者走訪發現，海口一些小區已經在公共收益的透明化管理上走出了新路子。

“你看我們小區這個做法就挺好，每筆公共收益的收入和支出，通過手機就可以實時查看到。”

家住海口恒大美麗沙天瑞小區的住戶敖先生在手機上給記者展示他們小區的小程序。

恒大美麗沙天瑞小區業主通過手機查看小區公共收益情況。記者 王小暢 攝

這個小程序是金碧物業有限公司自研的“我家燈火”公區收益服務小程序。業主登錄后，所在小區的公共收益收支明細可逐筆查看，收入來源與支出用途均有對應標注。

“傳統線下公示模式存在信息更新不及時、查閱不便、明細不清晰等問題，難以充分保障業主的知情權與監督權。”

金碧物業有限公司海南分公司美麗沙區域總經理張定坤告訴記者，業主線上登錄后即可進入公示板塊查看，告別了傳統公告欄公示的局限性，可隨時隨地查詢，實現“足不出戶知家底”。平臺上，各種明細一目了然，小區公共收益的每一筆收支都能清晰呈現，數據公開、來源可溯、去向明確，全程可查。此外，數據實時更新，收支動態同步上線，結余金額實時顯示，杜絕“信息滯后、賬目模糊”問題，每一分錢都清清楚楚。

張定坤稱，公共收益服務小程序全程可監督，充分保障業主權益，打通業主監督的“最后一米”，拉近物業與業主的距離，筑牢業主與物業之間的信任橋梁。業主可隨時核對賬目，擁有完全的知情權、監督權。通過線上透明化公示，既簡化了業主查詢流程，又打通了高效監督渠道，讓業主全面參與到小區公共收益管理監督中。

此外，在管理模式創新上，羽馨物業采用“信酬制/信托制”模式，將物業費、公共收益納入獨立共管賬戶，物業企業按約定比例提取服務酬金，所有收支情況全程向業主公開。據介紹，該模式項目的收繳率達92%以上，業主滿意度連續三年保持在93%以上。

智慧城（海南）生活服務有限公司已要求所有項目建立“公共收益”專用臺賬，采用線上模塊進行公示，并探索委托第三方審計機構進行年度審計。

部門行動

海南將以“信用評價”等政策組合拳

規范小區公共收益管理

企業的自發探索值得肯定，但要管好全省小區的公共收益，還需要從制度層面系統推進。

“公共收益屬于全體業主所有，物業企業代為經營共有部位和設施設備，并進行賬目管理。但目前賬目透明度普遍不足，部分小區存在收支不明、使用隨意、公示敷衍等問題。”

張啟云稱，物業企業應當給業主一本公共收益收支的明白賬，同時主動把維持小區服務的真實成本擺上臺面，讓業主對小區整體運營和管理服務成本明明白白。

“只有雙向透明，才能真正構建起雙方的信任關系，逐步改變部分業主認為‘幾毛錢物業費，物業公司也有利可圖’的刻板印象。”張啟云說。

如何讓物業服務企業自覺地做好公共收益收支的明白賬？省外有哪些好的做法呢？

浙江寧波給全市小區共有資產掛上“身份證”——標識牌上清楚地標注資產類型、地址和專屬編碼，業主一眼就能看出哪些經營用房屬于全體業主、有沒有在產生收益。

上海則推動小區公共收益全部進入區級政府監管賬戶，根據管理規約和合同約定分別轉入小區公共收入賬戶和物業企業賬戶，同時引入第三方機構對公共收入單獨記賬，規范開展年度審計，實現公共收益的公開透明管理。

省外這些好做法，已引起了海南相關部門的關注。

記者從省住建廳獲悉，去年印發的《海南省物業服務企業信用評價管理辦法》已將公共收益相關違規行為納入不良行為認定范圍。其中明確，未在臨時管理規約中明示，或未經業主共同決定，擅自利用物業共用部位進行經營的；經營收益未單獨列賬，或未與業委會設立共管賬戶的；擅自占用或挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主共同利益的；擅自改變物業服務用房或公共建筑用途的；挪用或侵占業主共有部分收益的，均屬于不良行為。

省住建廳房地產市場監管處相關負責人表示，去年《海南省物業服務企業信用評價管理辦法》已經印發，今年將在此基礎上推進信用評價、紅黑榜等工作，評價結果將與后續業務掛鉤。此外，正在聯合行業協會共同推進物業服務合同示范文本、公共收益公示模板等標準規范的完善，《物業管理條例》的前期準備工作也已啟動。海南將通過政策組合拳的方式，讓公共收益管理更加“明明白白”，讓其成為業主與物業的信任之橋。

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