深圳地王，回到十年前

文/十一弟

前兩天，深圳龍崗區(qū)出讓了一塊重磅土地——

龍城街道G01046-0106號(hào)地塊。

買家是深圳市潤(rùn)圳房地產(chǎn)有限公司，是唯一報(bào)名的企業(yè)。

深圳潤(rùn)圳由央企華潤(rùn)置地全資持股，它以底價(jià)摘牌，需要支付逾70億土地款。

龍崗地塊規(guī)模不小，規(guī)劃容積率3.26，計(jì)容面積接近48萬(wàn)平米。

折算下來(lái)，平均樓面價(jià)還不到1.5萬(wàn)塊錢/平米。

這是一塊回爐重拍的土地，曾經(jīng)是深圳地王級(jí)別的開發(fā)項(xiàng)目。

早在十年前，也就是2017年，龍崗地塊出讓給了一家閩系房企——

世茂集團(tuán)。

當(dāng)時(shí)，它以超過239億的天價(jià)，拍下了龍崗G01046-0095號(hào)商業(yè)用地。

在深圳土拍史上，這是總價(jià)第二高的地王。

世茂后來(lái)將其整體開發(fā)成了深港國(guó)際中心項(xiàng)目。

華潤(rùn)置地剛剛拿下的龍崗地塊，其實(shí)是深港國(guó)際中心的一部分。

很顯然，深港國(guó)際中心的體量更大——

土地面積32萬(wàn)平米，計(jì)容建筑面積136萬(wàn)平米。

折算下來(lái)，平均樓面價(jià)1.8萬(wàn)塊錢/平米。

時(shí)隔十年，回爐重拍的深圳地王，地價(jià)已經(jīng)跌到比十年前還便宜。

當(dāng)年，世茂拍下這塊商業(yè)用地時(shí)，這家激進(jìn)大膽的閩系開發(fā)商，有一個(gè)雄心勃勃的開發(fā)計(jì)劃——

它要將其建成中國(guó)第一高樓，建筑高度700米，總投資500億。

但世茂的實(shí)力與高杠桿，兜不住自己的野心——

這座摩天大樓還沒建成，開發(fā)商先倒下了。

2022年，世茂集團(tuán)出現(xiàn)債務(wù)違約，流動(dòng)性緊張，全面爆雷。

深港國(guó)際中心從原本規(guī)劃的中國(guó)第一高樓，最后變成了爛尾樓。

為了開發(fā)深港國(guó)際中心，世茂把項(xiàng)目土地分成了14宗地塊。

它將其中的11宗地塊，抵押給了中信信托，換回了至少117億融資。

世茂爆雷還不上錢以后，中信信托立馬就采取了司法手段，把開發(fā)商告上了法庭。

2023年，深港國(guó)際中心的12宗地塊，被擺上貨架，進(jìn)行司法拍賣。

起拍價(jià)設(shè)定在130億。

這12宗地塊，光是土地款，就需要176億以上。

有機(jī)構(gòu)做了評(píng)估——

即便項(xiàng)目減值，土地價(jià)值仍有150億，連同地塊上投入的13億在建工程，合計(jì)估值163億。

首輪司法拍賣無(wú)人問津，最后流拍。

次輪起拍價(jià)降到了104億，還是流拍。

深圳核心區(qū)的爛尾樓，是一塊不可容忍的傷疤，逼得政府不得不出手。

去年，深圳市政府給出了土地收儲(chǔ)方案，開出的價(jià)碼是68億。

這12宗地塊，世茂當(dāng)初花了176億土地款，政府的回收價(jià)，打了不足四折。

回收價(jià)連地價(jià)的零頭都不到，十年前砸出去的上百億土地款，在這里蒸發(fā)了。

但是，深港國(guó)際中心的最大債權(quán)人——中信信托同意了，這才有了前兩天龍崗地塊的重新出讓。

有人算過，政府的收儲(chǔ)價(jià)全部用于償還債務(wù)，中信信托的本金兌付率，大概有85%。

對(duì)中信信托來(lái)說(shuō)，在一個(gè)爛尾樓項(xiàng)目上，還能收回大部分貸款本金，幾乎是最好的結(jié)果了。

作為一個(gè)爆雷的開發(fā)商，世茂沒有資格、也沒有能力說(shuō)不。

它只能認(rèn)栽，聽?wèi){債權(quán)人和政府對(duì)項(xiàng)目土地的處置。

深圳市政府以68億的價(jià)格進(jìn)行收儲(chǔ)，再以逾70億的價(jià)格出讓。

它呈現(xiàn)出來(lái)的，是在深圳這樣的大城市里，政府如何盤活爛尾樓。

這次重新掛牌之前，政府對(duì)龍崗地塊作了規(guī)劃調(diào)整與變性——

容積率從4.17下調(diào)到了3.26，原本的商業(yè)用地，變成了商住用地。

一字之差，土地價(jià)值天壤之別——

地塊內(nèi)規(guī)劃的48萬(wàn)平米計(jì)容面積里，其中住宅面積超過30萬(wàn)平米，商業(yè)面積14萬(wàn)平米。

也就是說(shuō)，龍崗地塊的住宅部分比重超過64%。

商業(yè)項(xiàng)目有漫長(zhǎng)的建設(shè)運(yùn)營(yíng)期，需要很長(zhǎng)時(shí)間才能收回投資。

而住宅地塊，只要拿到一紙預(yù)售證，就能銷售變現(xiàn)了。

這塊地重新出讓之前，市場(chǎng)上早有傳聞，華潤(rùn)置地將會(huì)接盤。

在掛牌文件里，地塊內(nèi)的商業(yè)部分要建成一座高端購(gòu)物中心。

政府要求商場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)方，2024年的營(yíng)收規(guī)模不低于50億。

現(xiàn)在還活著，能一下子掏出70多億土地款，并且滿足上面這個(gè)出讓條件的開發(fā)商，掰著指頭數(shù)，已經(jīng)沒有幾家了。

高端住宅+購(gòu)物中心的開發(fā)模式，重新出讓的龍崗地塊，幾乎就是為華潤(rùn)置地量身定制的。

在龍崗地塊旁邊，中海地產(chǎn)開發(fā)了一個(gè)豪宅項(xiàng)目——

中海·大運(yùn)玖章。

它是去年深圳龍崗區(qū)的單盤銷冠，年底開盤僅賣了兩個(gè)多月，銷售額將近20億，單價(jià)6.4萬(wàn)塊錢/平米。

中海地產(chǎn)在去年初拍下了大運(yùn)玖章地塊，溢價(jià)了七成以上，平均樓面價(jià)接近3萬(wàn)塊錢/平米。

而這次華潤(rùn)置地拿下回爐重拍的龍崗地塊，底價(jià)摘牌，地價(jià)還不到1.5萬(wàn)塊錢/平米。

兩年前爆雷房企丟下的爛攤子，轉(zhuǎn)手換到大央企這里，變成了撿漏。

政府沒有損失，華潤(rùn)笑著接盤，中信信托收回了貸款，大家都皆大歡喜。

未來(lái)每平米賣到6萬(wàn)以上的房?jī)r(jià)，一堆深圳豪客排隊(duì)買單。

曾經(jīng)城市中心的爛尾樓，馬上就會(huì)建成城市地標(biāo)了。

化腐朽為神奇，這就是魔法。