一棟樓，拿地一年還沒賣，廣州這個(gè)新盤很“佛系”！

這兩天小前線刷朋友圈時(shí)，突然看到一個(gè)新盤的廣告，番禺廣場的置業(yè)海樾，準(zhǔn)備下個(gè)月入市，吹風(fēng)價(jià)4-4.5萬元/㎡。

點(diǎn)進(jìn)去看了看，才想起來，這不就是去年那塊被綠城和南通亞倫盯上過、最后被一家本地民企截胡的番禺廣場融媒體北側(cè)地塊嗎？

翻了一下記錄，好家伙，拿地到現(xiàn)在整整一年了。

更讓我意外的是，這項(xiàng)目就一棟樓，總共125套。

一棟樓，拿地一年還沒入市，這個(gè)項(xiàng)目也太佛系了吧？

01

先把時(shí)間撥回去年5月6日，番禺廣場融媒體北側(cè)地塊出讓，番禺置業(yè)以總價(jià)約3.07億元拿下，折合樓面價(jià)約1.99萬/㎡。

很多人看到“番禺置業(yè)”這個(gè)名字可能會(huì)以為是本地國企，但其實(shí)這是一家民營企業(yè)，成立于1995年，在番禺已扎根三十年。

根據(jù)公開資料，這家房企也就開發(fā)過一個(gè)項(xiàng)目，金海岸花園，從十幾年前賣到現(xiàn)在，仍有組團(tuán)在售，看來“佛系”是刻在這家房企骨子里的。

△金海岸花園

直到去年12月，案名才定下來為置業(yè)海樾，備案信息顯示，總投資約5.1億元，規(guī)劃1棟28層住宅，3梯5戶，總共125套。

△置業(yè)海樾效果圖

在番禺廣場，置業(yè)海樾確實(shí)有不著急的資本。

板塊這兩年雖然陸續(xù)有新盤入市，但賣得都挺快，像是綠城玉海棠，路勁美的雋樾府等，都基本賣完了，整個(gè)板塊屬于供不應(yīng)求。

而且，番禺廣場內(nèi)生市場屬性很強(qiáng)，番禺區(qū)政府、稅務(wù)局、財(cái)政局扎堆在此，公務(wù)員和事業(yè)單位職工構(gòu)成了穩(wěn)定的剛需池，大量二手房業(yè)主也有置換需求，不太依賴外部導(dǎo)入。

△置業(yè)海樾宣傳資料

項(xiàng)目的配套同樣能打，離地鐵番禺廣場站E口步行僅約600米，3號(hào)線、18號(hào)線、22號(hào)線三條大動(dòng)脈交匯，一站到萬博，半小時(shí)到珠江新城。

樓下基盛萬科里，1公里內(nèi)永旺夢樂城，鄰近的中軸公園還規(guī)劃配套約2.3萬㎡商業(yè)體，未來的商業(yè)矩陣值得期待。

02

從已有資料來看，項(xiàng)目在產(chǎn)品上也花了不少心思。

梁志天團(tuán)隊(duì)打造的公建化外立面，Low-e中空玻璃幕墻搭配香檳金鋁板，辨識(shí)度拉滿。

△置業(yè)海樾效果圖

1至3層整體抬升16米，騰出了約7000㎡的架空層公區(qū)和生態(tài)園林，正門7.6米高的架空門廊配景觀水景，“螺螄殼里做道場”的功夫確實(shí)很牛。

△置業(yè)海樾效果圖

戶型方面，新規(guī)下實(shí)用率約110%，全南向設(shè)計(jì)，主推建面約89-132㎡三至四房。

這個(gè)面積段算是當(dāng)前市面上新盤的主流配置，但不得不說，放在一棟單體樓里，定位有些尷尬。

按吹風(fēng)價(jià)4萬元/㎡估算，89㎡三房的總價(jià)門檻約360萬起，360萬這個(gè)預(yù)算，在番禺基本能橫著走，甚至番禺最繁華的長隆萬博也能看看。

而剛需買家看重的“學(xué)鐵商”三件套，置業(yè)海樾目前真正有優(yōu)勢的只有“鐵”，地鐵確實(shí)方便，但學(xué)校和商業(yè)都是共享板塊資源，并沒有特別突出之處。

對(duì)一個(gè)360萬起跳的入門戶型來說，想打動(dòng)剛需客戶，難度不小。

反過來看改善端，132㎡四房總價(jià)預(yù)估在520萬-585萬區(qū)間，這個(gè)價(jià)位段的改善買家，通常對(duì)社區(qū)環(huán)境、園林景觀、公區(qū)配套有較高要求。

而單棟樓在這些方面有天然的局限，即便開發(fā)商在抬升架空層、打造水景門廊上花了心思，但跟有完整社區(qū)的大盤比，還是有差距。

說白了，89㎡想抓剛需、132㎡想抓改善，目標(biāo)人群的訴求完全不同，但卻被塞在同一棟樓里，當(dāng)然，如果后續(xù)在交付標(biāo)準(zhǔn)和公區(qū)品質(zhì)的打造上拿出誠意，改善買家未必不會(huì)買單。

03

影響項(xiàng)目前景的，還有一個(gè)關(guān)鍵變量，那便是番禺廣場TOD的建設(shè)進(jìn)度。

這是規(guī)劃對(duì)標(biāo)花城廣場，要打造集地下商業(yè)、中央公園于一體的TOD綜合體，擁有5層地下空間、約10.5萬㎡中央公園，但自2017年圍蔽施工以來，至今依然處于鐵皮圍蔽的狀態(tài)，何時(shí)能建成依然是個(gè)未知數(shù)。

如果番禺廣場TOD推進(jìn)順利，在兩三年來能建成，那對(duì)于臨近的置業(yè)海樾絕對(duì)是個(gè)極大的加分項(xiàng)，家門口就是中央公園和地下商業(yè)街，居住價(jià)值將大幅提升。

但反過來說，如果TOD的進(jìn)度落后于樓盤的建設(shè)，那可能業(yè)主開窗能看的依然是一片大工地，還要忍受噪音和灰塵的困擾，那么臨近TOD反而會(huì)是個(gè)扣分項(xiàng)。

總結(jié)而言，置業(yè)海樾最適合的客群，應(yīng)該還是番禺廣場的地緣客，他們已經(jīng)習(xí)慣了這里的成熟配套，現(xiàn)在板塊難得冒出個(gè)新盤，還能體驗(yàn)一把新規(guī)下的產(chǎn)品力，對(duì)他們來說，這是原地改善的難得機(jī)會(huì)。

至于番禺廣場TOD兌現(xiàn)速度慢這件事，地緣客大概早就習(xí)慣了，反正這么多年都等過來了，也不差這一兩年。

當(dāng)然，最后市場買不買單，還得看戶型圖、樣板間、交付標(biāo)準(zhǔn)和實(shí)際開盤價(jià)格。

你覺得置業(yè)海樾怎么樣？歡迎評(píng)論區(qū)聊聊~