最高院：辦理了抵押預告登記但一直未辦抵押的，還享有優先權嗎？

作者：周軍律師.

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在金融借款及不動產抵押糾紛案件中，抵押預告登記的效力爭議十分普遍。由于商品房預售階段無法辦理正式抵押登記，銀行等債權人常會與借款人、開發商簽訂抵押合同，辦理抵押預告登記，約定待房屋具備辦證條件后辦理正式抵押。但實務中，常因開發商未完成首次登記、借款人怠于配合等原因，導致抵押預告登記長期未轉為正式抵押。

那么，辦理了抵押預告登記但一直未辦理正式抵押登記的，債權人還享有優先受償權嗎？

最高人民法院案例庫入選案例《中國農業銀行某支行訴來安某房地產開發有限公司、張某某借款合同糾紛案》中明確：

抵押預告登記并非正式抵押登記，但其效力并非完全無效。辦理抵押預告登記后，若抵押財產已辦理建筑物所有權首次登記，且不存在預告登記失效等情形，即使未辦理正式抵押登記，債權人也享有優先受償權，且抵押權自預告登記之日起設立；若未辦理建筑物首次登記，或存在預告登記失效情形，則債權人不享有優先受償權。

本案焦點問題為，案涉房屋辦理了抵押預告登記但未辦理正式抵押登記，中國農業銀行某支行是否享有優先受償權。

根據本案查明事實，張某某向中國農業銀行某支行借款用于購買來安某房地產開發有限公司開發的商品房，三方簽訂借款合同及抵押合同，約定張某某以其所購商品房為該筆借款提供抵押擔保，并辦理了抵押預告登記，開發商承擔階段性連帶責任保證。借款到期后，張某某未按期償還借款本息，銀行訴至法院，要求張某某償還借款，開發商承擔連帶保證責任，并主張對案涉房屋享有優先受償權。經查，案涉商品房已由開發商辦理建筑物所有權首次登記，具備辦理正式抵押登記條件，但因張某某怠于配合，始終未辦理正式抵押登記，且抵押預告登記不存在失效情形。張某某及開發商抗辯，未辦理正式抵押登記，銀行僅享有抵押預告登記，不享有優先受償權。

從以上事實及司法裁判規則可以得出結論：抵押預告登記的核心功能是保障債權人將來實現物權，其優先受償權的取得需滿足法定條件。依據相關司法解釋規定，關鍵看兩點：一是抵押財產是否已辦理建筑物所有權首次登記，二是抵押預告登記是否有效。若同時滿足這兩個條件，即使未辦理正式抵押登記，債權人也享有優先受償權；反之，若未辦理首次登記，或預告登記因債權消滅、超過法定期限未申請正式登記而失效，則不享有優先受償權。

據此應當認定，案涉商品房已辦理建筑物所有權首次登記，抵押預告登記合法有效，雖未辦理正式抵押登記，中國農業銀行某支行仍對案涉房屋享有優先受償權，抵押權自抵押預告登記之日起設立。

周軍律師提醒，預告登記權利人是否就抵押財產享有優先受償權，主要審查是否辦理建筑物所有權首次登記、預告登記是否失效兩個要件。遇到抵押預告登記效力、優先受償權認定、借款合同糾紛等相關問題，建議及時咨詢專業律師，尋求有效的法律幫助，以免錯失維權良機。

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