家庭年入40萬，買中關村老破小還是昌平學區，四年后再考慮買房？

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

請問：本人京戶，工作在海淀北三環，家庭年收入40萬稅后，目前孩子一歲準備買房，首付150萬，貸款自我測評月供1.5萬之內（孩子花銷較多）。

目前考慮了三個方案，請幫忙分析點評一下：

1、買海淀中關村學區房，考察后預計只能買到50平老破小兩居。

2、買昌平學區房，幾個名校的分校還未考察，房子能買三居，但通勤距離過遠。

3、暫不買房，等四年后再考慮，預計房價能下跌一部分，如果能跌30%以上為最佳，到時我們還能再增加80萬左右首付。

章哥：

1、第一個方案好點評。優勢就是學區排名高，教育氛圍好。劣勢就是老破小唄，而且溢價至少30%，居住的性價比也就低了這個比例。而且雖然中關村的學區好，溢價部分的支撐也相對強，但畢竟是老破小，在入學人數整體下降后，未必還能受追捧。所以到時候沒有對學區房的利好政策，那溢價部分有可能受影響。

2、第二個方案怎么說呢？直說吧，昌平到目前為止，沒有普遍意義上的學區房。確實有好幾所名校的分校，但成績暫時不突出，所以也就不太受追捧，對口房源也就沒漲出溢價，居住的性價比正常。

另外昌平一中和二中是好學校，如果按照成績是有資格漲出溢價的。但都不是直接對口房子的，所以也不算學區房。

通勤距離看自己的感受了，這外人不好建議。不過您看的應該是回龍觀和二拔子一帶的吧？相對算不太遠的，價格和各種指標也基本等同于市區，只是沒有學區溢價而已。

3、第三個方案就看自己的判斷了。我只能是給您算個賬吧。比如現在回龍觀融澤嘉園的吧，400來萬能買100平出頭兒的三居室，租金在7500左右，年化毛收益率就是2%以上，刨去物業費取暖費和空置期也至少超過1.8%。而現在五大行存款利息是1.5%，所以租金收益是占優的。

而您希望的是四年后房價下跌30%以上，那就是300萬之內買到這100來平的三居。那請問租金是否也應該同步下跌？按說是不會的，因為買賣和出租是兩個市場，有相關性但沒有必然的聯系。常規來講房價是有可能大漲大跌的，但租金大多平穩，一般都是跟隨平均工資來波動，大多數年份都是逐漸上漲的。

那假定未來四年工資不漲不跌吧，房租也就拉平，仍然是7500一個月。那對標300萬的房價，這毛收益率可就是3%以上了，凈收益也能在2.5%以上。

那問題又來了，您認為利率的走勢會怎樣，在現在1.5%的基礎上，是漲還是跌？我認為是上漲的可能性不大。因為部分大行都不提供五年期定期了，因為他們預期未來的利息還會下降。

那問題還來了，即便是銀行利息不變，仍然是1.5%。而四年后經過房價下跌，年化收益竟然2.5%以上了，您覺得可能性有多大？

我認為是可能性不大的，畢竟誰都不傻，或者說不能一直傻。人家業主放著租金不掙，為什么要低價賣房啊？而且按照樓市的歷史行情，銀行存款利息低于租金收益的時期很少，到目前為止就三次，每次都是房價低谷期，現在是第四次，是漲是跌走著看吧。

4、簡單就這情況吧，我沒有明確建議，只是列出以上情況供參考。買房是大事兒，只能自己決定。

僅供參考。

關注“章哥說買房”公共號，有房產相關問題可以向我提問。