房貸余額兩年驟降1.3萬(wàn)億，六大行房貸跌破6萬(wàn)億

2023年以來(lái)，提前還貸潮成為社交媒體熱議話題。受市場(chǎng)利率下降、居民風(fēng)險(xiǎn)偏好回落影響，各地出現(xiàn)大量提前還房貸現(xiàn)象，不少銀行通過關(guān)閉線上通道、額度控制等方式拉長(zhǎng)還貸排隊(duì)期限，線下排期甚至可達(dá)數(shù)月。

但短短兩年多，熱潮迅速降溫。銀行信貸從業(yè)者坦言：“去年網(wǎng)點(diǎn)提前還貸預(yù)約排兩個(gè)月，今年來(lái)問的人都少了。”數(shù)據(jù)顯示，截至2025年末，六大行個(gè)人住房貸款余額合計(jì)超25萬(wàn)億元，較2024年末減少約7000億元，但業(yè)內(nèi)人士表示，當(dāng)前提前還貸已不再成“潮”。

這一變化背后，既關(guān)乎居民需求轉(zhuǎn)變，更牽扯深層經(jīng)濟(jì)邏輯與國(guó)家層面的應(yīng)對(duì)。

要理解這股熱潮的興衰，首先需明確：為何中國(guó)房貸是銀行最優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)？這也是銀行對(duì)提前還貸反應(yīng)激烈的根源。我國(guó)住房貸款中，個(gè)人對(duì)房貸承擔(dān)無(wú)限連帶責(zé)任，償付義務(wù)不限于所購(gòu)房產(chǎn)，若拍賣房產(chǎn)不足以清償貸款，不足部分仍需債務(wù)人承擔(dān)，房?jī)r(jià)下跌時(shí)銀行還可要求補(bǔ)充首付。

反觀美國(guó)，實(shí)行非追索權(quán)住房抵押貸款，購(gòu)房者償付責(zé)任僅限于抵押房產(chǎn)，2008年次貸危機(jī)中金融機(jī)構(gòu)損失慘重，正是源于此。加之我國(guó)首套、二套房高首付要求，大幅降低了違約風(fēng)險(xiǎn)，使得個(gè)人住房貸款違約率極低。

以招商銀行為例，截至2022年9月末，其個(gè)人住房貸款余額約1.4萬(wàn)億元，占零售貸款余額44%，不良率僅0.29%。因此，居民集中提前還貸會(huì)導(dǎo)致銀行優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)縮水、收益受損，銀行才會(huì)想方設(shè)法延緩還貸進(jìn)程。

提前還貸潮的興起，直接誘因是市場(chǎng)利率變化。2022年下半年，我國(guó)個(gè)人住房貸款借款人開始加快提前還貸，核心原因是存量房貸利率偏高（部分超5%），而當(dāng)時(shí)銀行理財(cái)收益跌破3%，資金存銀行跑不贏房貸利息，甚至有部分人違規(guī)用低息消費(fèi)貸置換高息房貸，面臨抽貸風(fēng)險(xiǎn)。

根源則在2019年LPR改革后的定價(jià)機(jī)制：房貸加點(diǎn)一旦簽入合同便二三十年鎖死，而LPR從2019年11月的4.8%降至2024年9月的3.85%，降幅近100個(gè)基點(diǎn)，新老房貸利差擴(kuò)大，“早買早吃虧”的不公平感成為核心心理推手。

2023年8月，央行首次調(diào)整存量首套房貸利率，但未覆蓋二套、力度有限，矛盾未根本化解。

從宏觀視角看，提前還貸潮的興起暗藏隱患，這也是國(guó)家出手干預(yù)的關(guān)鍵。2022年末，我國(guó)個(gè)人房貸余額38.8萬(wàn)億元，較三季度末下降1000億元，這一現(xiàn)象在金融史上較為罕見，意味著居民開始進(jìn)入去杠桿階段。

不少人認(rèn)為去杠桿是好事，但私有部門（民營(yíng)企業(yè)、居民）若出現(xiàn)大規(guī)模、長(zhǎng)周期去杠桿，可能引發(fā)資產(chǎn)負(fù)債表衰退，日本“失落的三十年”便是典型——1990年后房?jī)r(jià)暴跌導(dǎo)致企業(yè)和居民資產(chǎn)縮水、資不抵債，長(zhǎng)期去杠桿讓經(jīng)濟(jì)陷入低迷。

2022年末，我國(guó)社會(huì)融資規(guī)模存量344萬(wàn)億元，宏觀杠桿率超284%，杠桿結(jié)構(gòu)分化明顯：政府和國(guó)企杠桿率快速上升，私有部門杠桿和投資增長(zhǎng)停滯甚至下降。

當(dāng)年住戶貸款余額74.9萬(wàn)億元，占GDP的60.6%，較2021年下降1.6%，為多年來(lái)首次明顯下降；民間固定資產(chǎn)投資總額31萬(wàn)億元，增速僅0.9%，凸顯私營(yíng)企業(yè)去杠桿意愿增強(qiáng)。

這些信號(hào)值得警惕。2021年末我國(guó)住戶部門全口徑杠桿率達(dá)72.2%，高于2022年9月末美國(guó)的65%。更關(guān)鍵的是，我國(guó)GDP分配中勞動(dòng)者所得不足30%，而美國(guó)超50%，這意味著中國(guó)居民靠勞動(dòng)收入負(fù)擔(dān)債務(wù)的壓力遠(yuǎn)超美國(guó)。

但不能簡(jiǎn)單判定我國(guó)居民整體杠桿率過高。衡量負(fù)債合理性，需結(jié)合儲(chǔ)蓄和資產(chǎn)：2022年末我國(guó)住戶存款121.2萬(wàn)億元，減去住戶貸款后凈儲(chǔ)蓄余額46.3萬(wàn)億元。保守估計(jì)，當(dāng)年居民部門總資產(chǎn)達(dá)500萬(wàn)億元，資產(chǎn)負(fù)債率低于20%，整體杠桿率偏低。之所以多數(shù)家庭感覺債務(wù)沉重，核心是財(cái)富分配不均。

房地產(chǎn)占城鎮(zhèn)家庭資產(chǎn)比重超60%，高房?jī)r(jià)加劇財(cái)富分化。招商銀行數(shù)據(jù)顯示，截至2022年6月末，1.8億零售客戶管理的11.7萬(wàn)億元資產(chǎn)中，400萬(wàn)金葵花及以上客戶占9.6萬(wàn)億元（戶均238萬(wàn)元），13萬(wàn)私人銀行客戶占3.6萬(wàn)億元（戶均2800萬(wàn)元），可見金融資產(chǎn)集中于少數(shù)高凈值人群。

中低收入家庭購(gòu)房晚、資產(chǎn)少，負(fù)債率高、還款壓力大，是提前還貸潮的主力；高收入家庭早買房、資產(chǎn)多，可變現(xiàn)房產(chǎn)投資金融資產(chǎn)，負(fù)債率低、多處于凈儲(chǔ)蓄狀態(tài)。

提前還貸潮的降溫，核心是國(guó)家政策的精準(zhǔn)干預(yù)。2024年9月29日，央行完善房貸利率定價(jià)機(jī)制，指導(dǎo)自律機(jī)制倡議商業(yè)銀行于當(dāng)年10月31日前批量調(diào)整存量房貸利率（含首套、二套），原則上不低于LPR減30個(gè)基點(diǎn)，同時(shí)取消重定價(jià)周期一年的限制。

該政策惠及5000萬(wàn)戶家庭、1.5億人口，每年可為家庭節(jié)約支出1500億元，政策出臺(tái)后，銀行提前還貸日均申請(qǐng)量下降六成。

后續(xù)降息持續(xù)發(fā)力：2025年5月20日LPR下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)，5年期以上降至3.5%，到2026年1月重定價(jià)日，存量房貸利率累計(jì)降幅超1個(gè)百分點(diǎn)；公積金貸款利率下調(diào)25個(gè)基點(diǎn)，首套5年以上低至2.6%，部分城市首套商貸利率觸及3.0%。新老利差收窄，大幅削弱了提前還貸的經(jīng)濟(jì)驅(qū)動(dòng)力。

對(duì)銀行而言，讓利是理性選擇。商業(yè)銀行凈息差連續(xù)三個(gè)季度維持1.42%的歷史低位，國(guó)有大行凈息差小幅下滑至1.30%。銀行通過壓降高成本存款（五年期利率跌破2%）、接受房貸讓利，換取貸款規(guī)模穩(wěn)定和質(zhì)量提升，避免集中還貸沖擊流動(dòng)性。

2026年一季度樓市“小陽(yáng)春”也對(duì)沖了房貸余額下滑，重點(diǎn)20城3月二手房成交面積1797萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)117%，上海成交創(chuàng)近五年新高，銀行按揭進(jìn)件量明顯上升，顯示房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)，新增貸款與放緩的提前還貸形成對(duì)沖，房貸凈減少幅度有望收窄。

提前還貸潮的興衰，還與房地產(chǎn)對(duì)地方財(cái)政的影響密切相關(guān)。我國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期依賴土地財(cái)政，房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)收入占地方綜合財(cái)力一半左右，支撐基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、招商引資和就業(yè)。2022年，國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入6.7萬(wàn)億元，同比下降23.3%，房地產(chǎn)相關(guān)稅收下滑7.6%，當(dāng)時(shí)救市政策未能挽回消費(fèi)信心，后續(xù)隨房貸利率調(diào)整、樓市回暖才逐步改善。

短期來(lái)看，房貸運(yùn)用仍有上升空間。

2022年末，我國(guó)個(gè)人房貸余額38.8萬(wàn)億元，占居民債務(wù)不足一半、不足存量商品房?jī)r(jià)值十分之一，而美國(guó)房貸余額占居民債務(wù)超70%、占房產(chǎn)總價(jià)值25%，我國(guó)房貸運(yùn)用比例偏低，高收入人群仍有加杠桿空間。

但也需保持謹(jǐn)慎。2026年一季度GDP增速5.0%，但中東地緣沖突、美國(guó)高關(guān)稅政策拖累出口，外部環(huán)境復(fù)雜。在此背景下，居民保持財(cái)務(wù)彈性至關(guān)重要，提前還貸不可逆，留足現(xiàn)金流應(yīng)對(duì)突發(fā)支出，比省利差更重要。

中長(zhǎng)期我國(guó)需發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)、減少對(duì)房地產(chǎn)依賴，短期則離不開房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的支撐。當(dāng)前居民部門僅高收入人群有較大加杠桿空間，房?jī)r(jià)高估部分源于土地出讓金和稅費(fèi)，地方政府需通過良性收入循環(huán)，為中低收入人群提供保障房和基礎(chǔ)設(shè)施。

提前還貸潮退去，是政策破解利差痛點(diǎn)、居民風(fēng)險(xiǎn)偏好回歸理性的結(jié)果，彰顯了經(jīng)濟(jì)體的戰(zhàn)略定力。未來(lái)，有關(guān)部門需優(yōu)化限購(gòu)限貸政策，促進(jìn)住房消費(fèi)，兼顧不同家庭需求，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康復(fù)蘇。畢竟，手里有糧，心里不慌，這既是過日子的道理，也是搞經(jīng)濟(jì)的準(zhǔn)則。