2年虧光5年盈利！誰能為南山控股“兜底”？

地產拖累沉疴未除，整合與轉型箭在弦上，南山控股的救贖之路才剛剛開始。

中房報記者 李葉 北京報道

舒謙升任董事長一年后，南山控股交出了一份并不樂觀的年度答卷。

4月28日晚間，南山控股發布了2025年年報。2025年，公司實現營業收入130.63億元，同比上升55.55%。然而歸屬母公司凈利潤卻錄得虧損19.70億元，較2024年虧損17.73億元進一步擴大，虧損幅度同比增加11.11%。

經記者粗略計算，2024年、2025年這2年，南山控股累計虧損達37.43億元，比2019年~2023年這5年的盈利總和還多。

進入2026年，這一趨勢似乎仍在繼續。2026年一季度報告顯示，南山控股一季度營業收入為13.66億元，同比下降66.35%；歸屬母公司凈利潤虧損1.43億元，同比由盈轉虧。

去年，南山控股經歷了一系列人事換防。其中，最直接的就是董事長職位的更迭。

2025年1月10日，南山控股原董事長楊國林、原副董事長王世云以及原總經理舒謙集體遞交辭呈，一度引發市場猜測與熱議。對于南山控股此番高層“換血”的原因，業內有分析人士認為或涉及公司戰略調整、結構優化等多個方面。3天后，微妙的反轉出現，南山控股發布第七屆董事會第十六次會議決議公告，選舉舒謙為公司新任董事長。

這也是近4年來，南山控股迎來的第4任掌門人。

舒謙升任董事長前，南山控股就已出現虧損。可見，其肩負著“扭轉乾坤”的艱巨任務。只是，從年報數據來看，要解決這一業績頹勢并非一日之功。

地產業務成拖累

房地產業務是南山控股營業收入的主要來源。

2025年，南山控股旗下房地產業務實現營業收入為84.54億元，占總營業收入的64.72%，同比增長99.01%，是全年營業收入增速最主要的推動力。

也是因為房地產，使公司出現大幅虧損。

南山控股在年報中表示，受房地產市場整體行情影響，基于審慎原則計提資產減值及合作項目投資損失有所增加。根據公告，南山控股2025年度計提的資產減值損失高達10.96億元，同時信用減值損失也達到6.13億元。這兩項合計超過17億元，預計減少歸屬母公司凈利潤15.91億元，占全年虧損總額的80.76%。

截至2025年12月31日，公司房地產開發業務已布局16個城市，累計開發項目達69個（含待建及表外合作項目），其中在售項目40個；累計可運營項目（含籌備）20個，其中在運營（含代管）項目7個。報告期內，公司無新增土地儲備，截至年末剩余可開發建筑面積為54.16萬平方米，較上年末減少3.1萬平方米。

南山控股旗下多個房地產項目在近些年來也遭受非議。

2023年，成都南山凌峯項目交房后，不少業主在人民網“人民投訴”欄目紛紛投訴項目質量問題：實際施工不按圖紙施工，樓盤外立面、電梯、綠化嚴重減配等問題。

2024年，因大幅下調房源備案價（同戶型短期差價近300萬元），深圳南山赤灣匯廣場項目引發業主維權，遭投訴價格欺詐、違背承諾。此事持續發酵，不僅拖累項目后續銷售，也讓南山地產的口碑下跌。

2025年7月，南山悅時光出現“均價2.75萬元/平方米”的低價房源，相較周邊金地名峰、振業巒山谷單價直接便宜了1萬元/平方米，引發熱議。此后，有南山悅時光項目業主在領導留言板反映，項目交付時存在漏水、瓷磚鼓包、墻面開裂、防火圈缺失等質量問題。

與此同時，多個項目現房在售多年，去庫存進度依然緩慢。比如“開云府”在2023年5月首次開售，3年過去了依舊沒賣完。

高管換防引猜想

在此背景下，南山控股及其母公司中國南山集團的人事換防，備受關注。

南山控股是中國南山集團旗下的上市公司，招商局集團為中國南山集團第一大股東。自2024年10月起，中國南山集團被正式納入招商局管理體系，參照二級公司進行管理。

因為這層關系，此次南山控股高管的調整，有著非常濃厚的招商局身影。

現任董事長舒謙早期曾在招商港口旗下的深圳赤灣國際貨運代理做過會計、財務部副經理，也在招商港口的前身深圳赤灣港航做過經營部業務主管。

在中國南山集團，舒謙先后出任過集團研究發展部助理總經理、副總經理、總經理、中國南山旗下深圳赤灣石油基地股份董事兼副總經理、以及寶灣物流控股總經理、董事長。2025年1月，舒謙還被聘任為中國南山集團黨委書記、總經理。

源于職位的變化，舒謙薪酬的披露也發生改變。在南山控股2024年年報中曾披露舒謙的薪酬為117.26萬元，2025年的年報中則顯示其從公司獲得的稅前報酬總額為零。

記者注意到，從舒謙2018年初次在南山控股露面，到現在不足7年。不長的時間內，其已經完成了從中國南山集團到南山控股的雙重躍升。

遺憾的是，由于房地產行業進入深度調整期，南山控股的盈利水平呈持續下滑態勢。2021年~2025年，南山控股歸屬母公司凈利潤分別為9.76億元、6.81億元、1.47億元、-17.73億元、-19.70億元，同比分別下降24.54%、30.24%、78.41%、1305.89%、11.11%。

除去對南山控股的直接關注，市場還將眼光投向中國南山集團。有觀點認為，招商系高管近期密集空降中國南山集團，意在對其業務進行整合優化。

2025年11月18日，招商蛇口原董事長、招商局集團副總經理蔣鐵峰出任中國南山集團董事長，正式分管該平臺。有熟悉招商局的人士在接受媒體采訪時表示，過往招商局對中國南山集團并不算強管控，如今納入招商局體系，急需一位高級別的領導統籌管理，蔣鐵峰無疑是理想人選。

緊隨其后，2026年3月，招商蛇口副總經理、總法律顧問劉曄調任中國南山集團黨委副書記。這一變動進一步引發解讀，稱是招商局對問題平臺的強制接管，更是一場風險兜底。“用最可靠的‘嫡系團隊’，接管棘手的資產，守住不發生系統性風險的底線。”

值得一提的是，在2025年初，擁有招商系背景的胡潤結、嚴陣已分別出任中國南山集團財務總監、副總經理。

梳理資料可見，胡潤結曾擔任深圳招商地產、深圳市招商創業有限公司財務部高級經理、資產管理部助理；嚴陣則先后在招商蛇口北京公司、招商蛇口成本管理部、招商蛇口海南公司等任職。

目前，嚴陣除擔任中國南山集團黨委委員、副總經理外，還兼任深圳市南山房地產開發有限公司（以下簡稱“南山地產”）的董事長，同時統管南山控股旗下寶灣產城平臺。

轉型前路

2月6日，中國南山集團召開2026年工作會議，招商局集團黨委副書記、董事、總經理石岱出席會議并強調，“十五五”是中國南山“轉型脫困、發展突圍的關鍵期”。

從南山控股的2025年表現來看，轉型的前路仍然漫長。

除去房地產外，南山控股還有制造業、倉儲物流和產業園區等業務。其中，制造業是其第二大重點業務；倉儲物流業務則被其為戰略性業務。

2025年，南山控股制造業業務營業收入21.79億，占總營業收入16.68%；倉儲物流業務年內營業收入18.53億，占總營業收入14.19%；產業園區業務營業收入4.49億，占總營業收入3.44%。

從同比趨勢來看，制造業業務在2025年得到發展，營業收入上漲47.53%；倉儲物流業務的營業收入同比去年降幅4.0%；產業園區業務營業收入出現24.39%的大幅下滑。

倉儲物流是南山控股目前覆蓋面最廣的業務。報告期內，寶灣物流實現廣州黃埔寶灣、 佛山南海寶灣、江門鶴山寶灣、杭州北寶灣、合肥肥東寶灣等37個屋頂光伏項目并網發電，截至2025年12月31日，累計并網42個項目。在全國范圍內擁有或管理86個智慧物流園區，運營、管理和規劃在建（含待建項目）倉儲面積逾990萬平方米。同時，寶灣物流倉庫平均使用率為92.9%，同比提升4.2%。

值得一提的是，依托寶灣底層資產已形成物流基金、公募REITs。不過年報顯示，作為華泰寶灣物流REIT原始權益人，寶灣物流報告期內繳納項目出表所得稅影響公司業務經營凈現金流10.70億元，同比下降11%。

在南山控股2025年年度董事會上，舒謙展望，2026年是“十五五”規劃開局之年，公司正處于新舊動能轉換、風險防控承壓的關鍵時期。唯有把困難預判得更充分、把問題剖析得更深入、把辦法謀劃得更周全，才能主動扛起責任擔當，全力以赴打贏攻堅克難、化險為夷的硬仗。

地產拖累沉疴未除，整合與轉型箭在弦上，南山控股的救贖之路才剛剛開始。