最高院：土地實(shí)際權(quán)利人能否排除名義所有人的債權(quán)人的強(qiáng)制執(zhí)行?

作者：周軍律師.

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執(zhí)行異議之訴糾紛案件中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)土地使用權(quán)登記在一方名下，但另一方基于合作開(kāi)發(fā)、出資建設(shè)等事實(shí)主張為實(shí)際權(quán)利人，在土地被名義所有人的債權(quán)人申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行時(shí)，實(shí)際權(quán)利人提起執(zhí)行異議，要求排除強(qiáng)制執(zhí)行的情形。

那么，土地實(shí)際權(quán)利人能否排除名義所有人的債權(quán)人的強(qiáng)制執(zhí)行？

最高院在《廈門市卓富商貿(mào)有限公司、陜西興慶熙園物業(yè)管理有限公司再審案》中明確：

土地使用權(quán)登記僅具有權(quán)利推定效力，并非絕對(duì)依據(jù)。案外人能夠證明其為土地實(shí)際權(quán)利人、支付全部對(duì)價(jià)、實(shí)際占有控制且對(duì)未辦理過(guò)戶無(wú)過(guò)錯(cuò)的，其享有的實(shí)體權(quán)利足以排除普通金錢債權(quán)人的強(qiáng)制執(zhí)行。

本案焦點(diǎn)問(wèn)題為，陜西興慶熙園物業(yè)管理有限公司作為土地實(shí)際權(quán)利人，能否排除名義權(quán)利人陜西功德置業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司的債權(quán)人廈門市卓富商貿(mào)有限公司的強(qiáng)制執(zhí)行。

根據(jù)本案查明事實(shí)，案涉土地使用權(quán)登記在功德公司名下，但熙園公司與功德公司存在合作開(kāi)發(fā)關(guān)系，熙園公司實(shí)際支付案涉土地及項(xiàng)目全部開(kāi)發(fā)建設(shè)費(fèi)用，實(shí)際占有、管理、使用案涉土地及項(xiàng)目，系真實(shí)、合法的實(shí)際權(quán)利人。卓富公司作為功德公司的普通金錢債權(quán)人，申請(qǐng)法院查封執(zhí)行登記在功德公司名下的案涉土地，熙園公司提起執(zhí)行異議之訴，主張排除強(qiáng)制執(zhí)行。卓富公司則以土地登記在功德公司名下、應(yīng)保護(hù)公示公信力為由，請(qǐng)求繼續(xù)執(zhí)行。

從以上事實(shí)及法律規(guī)定可以得出以下結(jié)論：不動(dòng)產(chǎn)登記僅為物權(quán)推定依據(jù)，并非絕對(duì)確權(quán)依據(jù)。實(shí)際權(quán)利人能夠證明其真實(shí)出資、合法占有、實(shí)際享有土地權(quán)益，且對(duì)未辦理過(guò)戶登記不存在過(guò)錯(cuò)的，其權(quán)利優(yōu)先于名義權(quán)利人的普通金錢債權(quán)，有權(quán)排除強(qiáng)制執(zhí)行。

據(jù)此應(yīng)當(dāng)認(rèn)定，本案熙園公司為案涉土地的真實(shí)實(shí)際權(quán)利人，其權(quán)利合法、真實(shí)、足以排除卓富公司的普通金錢債權(quán)執(zhí)行，有權(quán)阻卻法院對(duì)案涉土地的強(qiáng)制執(zhí)行。

周軍律師提醒，土地實(shí)際權(quán)利人排除強(qiáng)制執(zhí)行，需同時(shí)滿足“真實(shí)出資、合法占有、權(quán)利合法、無(wú)過(guò)錯(cuò)未過(guò)戶”等條件，并非僅憑內(nèi)部約定即可對(duì)抗外部債權(quán)人。涉及土地合作開(kāi)發(fā)、借名登記、執(zhí)行異議等糾紛，應(yīng)及時(shí)固定出資、占有、建設(shè)等關(guān)鍵證據(jù)。遇到執(zhí)行異議、確權(quán)、排除強(qiáng)制執(zhí)行相關(guān)問(wèn)題，建議及時(shí)咨詢專業(yè)律師，尋求有效的法律幫助，以免錯(cuò)失維權(quán)良機(jī)。。

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