深圳樓市兩極分化！核心資產(chǎn)為何成稀缺硬通貨？

進(jìn)出口暴漲 37.3%！深圳經(jīng)濟(jì)反彈背后藏著什么邏輯？

豪宅瘋漲普通盤降價(jià)！深圳樓市正在上演極端分化

十五五開局逆襲！深圳憑什么實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)與樓市雙重反轉(zhuǎn)？

核心區(qū)供地告急！深圳優(yōu)質(zhì)住宅為何越來越稀缺？

深圳十五五開局就放大招，經(jīng)濟(jì)與樓市雙雙反轉(zhuǎn)，打破所有市場預(yù)期，這波逆襲來得又快又猛。

很多人還記著去年深圳的狀態(tài)，外貿(mào)增速放緩、樓市整體平淡，誰也沒想到，今年開年就用實(shí)打?qū)嵉臄?shù)據(jù)，完成了強(qiáng)勢翻盤。

海關(guān)公開數(shù)據(jù)顯示，今年前兩個(gè)月，深圳進(jìn)出口總額達(dá) 8242.3 億元，同比增長 37.3%，穩(wěn)穩(wěn)守住內(nèi)地城市第一的位置。出口 4943.6 億元，同比增長 35.5%，進(jìn)口增速更是沖到 40%，內(nèi)外需求同步回暖，徹底擺脫了去年的低迷。

去年深圳進(jìn)出口總額雖達(dá) 4.55 萬億元新高，但增速僅 1.4%，出口甚至同比下降 2.6%，當(dāng)時(shí)不少人都在為深圳捏把汗。這輪反彈從不是運(yùn)氣，而是深圳多年沉下心深耕先進(jìn)制造與科技創(chuàng)新的結(jié)果，半導(dǎo)體、生物醫(yī)藥等高端產(chǎn)業(yè)默默發(fā)力，才有了如今的厚積薄發(fā)。

樓市的變化同樣亮眼，尤其是高端住宅市場，回暖勢頭十分明顯。去年全年，深圳億級二手豪宅成交 17 套、新房億級豪宅 13 套，而今年一季度，僅新房億級豪宅就成交 12 套，三個(gè)月成交量快趕上去年一整年。

截至 3 月 22 日，3000 萬以上豪宅累計(jì)成交 168 套，同比增幅達(dá) 154.55%，在四大一線城市中增速最快。深圳灣、香蜜湖、后海、前海四大核心板塊，包攬了全市超八成頂豪成交，其中一個(gè)項(xiàng)目最高單價(jià)沖到 29.7 萬，刷新片區(qū)近半年紀(jì)錄。

高凈值人群的置業(yè)需求，離不開深圳科創(chuàng)與金融產(chǎn)業(yè)的支撐，只要高端產(chǎn)業(yè)持續(xù)創(chuàng)造財(cái)富，核心區(qū)域的頂級物業(yè)就始終有強(qiáng)勁購買力。

不少人看到豪宅熱銷，就以為深圳樓市全面回暖，其實(shí)不然。今年 3 月，深圳一二手住宅總網(wǎng)簽 7898 套，環(huán)比上漲 117%，創(chuàng)下近 11 個(gè)月新高。其中一手住宅預(yù)售網(wǎng)簽 1571 套、現(xiàn)售 1256 套，二手住宅網(wǎng)簽 5071 套，均有大幅上漲，穩(wěn)定在 5000 套榮枯線之上。

這波成交量上漲，核心是大量特價(jià)房源在拉動(dòng)。沙井有個(gè)樓盤，去年同期單價(jià)還在 4.8 萬以上，如今最新批次均價(jià)降到 4 萬左右；龍華一個(gè)項(xiàng)目，去年均價(jià) 4.5 萬 +，現(xiàn)在特價(jià)房單價(jià)直接跌破 4 萬，還有小開發(fā)商項(xiàng)目持續(xù)加大優(yōu)惠，部分老盤價(jià)格比去年同期特價(jià)房還低 3000 元，開發(fā)商去化意愿十分迫切。

限購區(qū)域也不例外，寶安某樓盤正常均價(jià) 7 萬多，3 月 89 平戶型實(shí)際成交單價(jià)僅 6 萬出頭；南山部分樓盤此前單價(jià) 7.5 萬左右，如今實(shí)際成交價(jià)也降到 6 萬出頭，而且這些房源多為現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房，即買即住仍需靠低價(jià)吸引客戶。

深圳核心區(qū)域的住宅供應(yīng)，早已跟不上需求。深圳灣、香蜜湖、安托山等核心板塊，以及前海、寶安中心等熱門區(qū)域，土地資源本就稀缺，不少片區(qū)還是填海而成。

過去五年，深圳灣、后海、香蜜湖三大頂豪板塊，沒有新增一宗純住宅用地。深圳灣去年僅一宗商業(yè)用地調(diào)規(guī)為商業(yè) + 居住混合用地，還不在傳統(tǒng)頂豪核心區(qū)；后海 2024 年底推出的含宅地塊，是 12 年斷供后的存量開發(fā)；香蜜湖零星的居住供應(yīng)，也只是舊改回遷房和保障房，沒有新增商品住宅。

其他核心區(qū)域新房供應(yīng)同樣緊張，龍華紅山準(zhǔn)現(xiàn)房只剩少量高樓層房源，深圳北站核心區(qū)僅有一個(gè)準(zhǔn)現(xiàn)房清盤項(xiàng)目，寶安碧海暫時(shí)無新房可售，新品要到 4 月底才入市，南山中心區(qū)新房多為小規(guī)模尾盤，可選空間極小。

深圳從不缺真實(shí)居住需求，去年 11 月，一個(gè)共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目推出 1700 多套房源，三房戶型當(dāng)天就被搶空，兩房戶型兩天售罄，參與選房的家庭超 5000 戶，后續(xù)加推依舊快速去化。

同年 12 月，另一共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目 664 套房源，吸引 6254 戶家庭申請，申購比接近 1:10，開盤即售罄。后續(xù)退回的 37 套房源，仍有 1126 戶家庭爭搶，其中三房戶型 57 戶搶一套，兩房 24 戶搶一套，足以看出剛需群體的旺盛需求。

除此之外，大量在香港工作、兩地生活的家庭，也有強(qiáng)烈的深圳置業(yè)需求。一邊是持續(xù)涌入的人口和需求，一邊是核心區(qū)緊缺的供地和優(yōu)質(zhì)房源，深圳核心板塊的優(yōu)質(zhì)住宅，注定是抗周期的硬通貨。

今年 3 月，上海二手房單月成交重回 3 萬套，創(chuàng)下五年新高，北上深三大一線城市二手房成交量同步走高，上海二手房價(jià)格更是結(jié)束 33 個(gè)月下跌，實(shí)現(xiàn)企穩(wěn)回升。

這背后的邏輯很簡單，產(chǎn)業(yè)和人口，才是支撐城市價(jià)值與房產(chǎn)價(jià)值的核心。對于普通人來說，選對城市，配置優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，才能更好抵御市場周期波動(dòng)，守住家庭財(cái)富。

未來，盲目買房的時(shí)代已經(jīng)過去，只有抓住核心城市的發(fā)展機(jī)遇，選對板塊，才能讓資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)保值增值，這也是深圳這波反轉(zhuǎn)給所有人的啟示。