-1000%！兩大國企“黑馬”，快把號練廢了

來源：鳳凰網風財訊fengcaixun作者W=T=T

房地產A股和H股的2025年年報披露即將正式收官，部分房企也已披露2026年一季度報。根據Wind萬得數據，A股上市房企2025年出現虧損的比例已超過75%，相較2024年虧損比例持續擴大。

這意味著，一年忙活下來，A股已經有四分之三的上市房企是虧錢發展；而港股房企同樣，盈利和虧損房企的比例差距逐漸擴大。

2025年，誰賺得最多？

根據Wind萬得數據，若僅統計以房地產開發為主業的A股和H股上市房企的成績，歸母凈利潤TOP5是——

華潤置地(盈利254億元)、

中海地產(盈利126.9億元)、

濱江集團(盈利21.16億元)、

中國金茂(盈利12.53億元)、

保利發展(盈利10.35億元)、

招商蛇口(盈利10.24億元)。

但如果以Wind房地產板塊定義，2025年A股歸母凈利潤的正序列TOP5房企分別是：

濱江集團(盈利21.16億元）、

南京高科(盈利18.30億元)、

陸家嘴集團(盈利12.26億元)、

中國國貿(盈利12.02億元)、

浦東金橋(盈利10.74億元)。

可以發現，“經營性不動產”已經全面上桌，重要性空前凸顯。

要知道，南京高科、陸家嘴集團、浦東金橋等“主營產業園”的企業，營收規模僅在數十億，營業收入遠不及“千億級”的開發型房地產企業。但當房地產進入存量時代，上述擁有大量持有型資產的企業，利潤可持續發展能力明顯更強。

港股方面亦然，率先布局“經營性不動產”賽道的華潤置地，在凈利潤方面明顯領先，成為“利潤王”。中海地產作為老牌管控高手也算“寶刀未老”。保利發展和招商蛇口明顯需要加碼經營性資產賽道，以提升凈利潤發展空間。

同樣的原理，物業管理一類輕資產服務型企業，凈利潤的優勢也開始放大。例如招商積余2025年的歸母凈利潤6.55億元，已經排到了城投控股之前。南都物業、新大正等物業服務上市公司，全面挺進利潤TOP30行列。

房地產的生存邏輯，的確大變天了。

2025年誰虧得最多、跌得最慘？

根據Wind萬得數據，2025年A股歸母凈利潤的“倒序TOP5”房企分別是：

萬科A(虧損885.56億元)、

華僑城A(虧損144.96億元)、

金地集團(虧損132.81億元)、

華發股份(虧損94.96億元)、

信達地產(虧損78.75億元）。

“資產減值損失”作為近年影響房企凈利潤的最大因素之一，2025年這一指標的TOP5則是：

萬科A(-219.29億元)、

華僑城A(-86.37億元)、

保利發展(-64.84億元)、

華發股份(-57.3億元)、

信達地產(-46.93億元)。

同時，2025年歸母凈利潤降幅TOP5的A股上市房企是：

西藏城投(-4504%)、

華發股份(-1095%)、

沙河股份(-1014%）、

京能置業(-970%)、

信達地產(-904%)。

兩個意料之外的“差生典型”

你能想到嗎，上面3個“差生榜”均提名的，只有信達地產、華發股份。前者在“房企暴雷潮”中依托AMC一度快速做大做強；后者則是近年“國進民退”進程中，率先沖進全國房企TOP10的老牌區域性國企。

“信達地產到底怎么了？”

或許不少人會不禁提問，從2015-2016年背靠中國信達，以“金融 地產”模式在全國耗資超439億“瘋狂搶地”的信達地產，曾經規模快速擴張、營收利潤雙增多么輝煌，如今為何急速下滑？

實際上，信達地產在2024年便出現“首次虧損”，一年虧掉7.84 億元。這背后，伴隨房地產調整，信達地產2022年后承接的大量房企紓困項目，曾經高價拿下的地塊、布局在三四線和弱二線的存量項目，都面臨資產沉淀和貶值壓力，2025年公司被迫計提大額存貨跌價（資產減值損失46億元）。

同時，紓困項目的債權、對外財務性投資等問題爆發，2025年信達地產的信用減值也高達15.76億元。兩項減值占全年虧損額的79%，是巨虧的最大推手。

而就在業績開始惡化的2024年，信達地產原董事長石愛民、總經理郭偉、原副總經理陳瑜?等高層集體辭任。

直到2026年高管的震蕩仍在持續。自2026年3月以來，信達地產已連續發布多份高管辭職公告，涉及董事、獨立董事及副總經理等多個核心崗位。尤其今年4月13日，信達地產董事長鄧立新辭去公司全部職務，這距離其接任董事長還不到2年，原定任期至2027年2月，此次提前離任，讓公司的“自我紓困”受到質疑。

華發股份的“突然衰頹”，原因相似。

在當前市場狀況下，華發股份早期在上海、南京、武漢等地獲取的高價地項目面臨嚴重的減值壓力，公司不得不在2025年計提了約57.30億元的巨額存貨跌價準備，導致歸母凈利潤出現驚人的-1095.54%降幅，也創下上市22年來的首次凈利潤虧損（達到94.96億元）。

不過華發股份2025年營業收入834.26億元，同比增長38.85%；經營性現金流凈額保持正向，這一次似乎是其集中釋放積累的潛在風險，而做出一次主動的財務“大洗澡”。

但地產行業逐漸將徹底告別舊模式，曾經的“地產一哥”們一個個倒下，反倒是曾經的邊緣角色們，憑借核心資產自持運營、深耕地產服務，展現出穩定的利潤表現。因而當高價存量土地減值集中爆發后，部分開發商真的能回到營收上行、利潤穩定的局面嗎，尚待市場給出答案。