彭雨：物業(yè)服務(wù)價(jià)值：保障安居，守護(hù)資產(chǎn)

2026年4月24日，由北京中指信息技術(shù)研究院主辦，北京中指信息技術(shù)研究院中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組、中國(guó)物業(yè)服務(wù)指數(shù)系統(tǒng)承辦的“2026中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究成果發(fā)布會(huì)暨第十九屆中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)家論壇”在北京召開(kāi)。

研究背景：物業(yè)服務(wù)作為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈末端，在開(kāi)發(fā)增量時(shí)代，其價(jià)值被低估甚至忽視。隨著市場(chǎng)步入存量時(shí)代，房屋使用功能的回歸和不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的維系成為當(dāng)前社會(huì)核心議題，物業(yè)服務(wù)從房地產(chǎn)的隱性“支撐系統(tǒng)”轉(zhuǎn)變?yōu)轱@性的“價(jià)值引擎”。

研究方法：采用多元回歸模型控制混雜變量，量化物業(yè)服務(wù)對(duì)房屋資產(chǎn)的溢價(jià)效應(yīng)；結(jié)合問(wèn)卷調(diào)查與深度訪談，定性分析物業(yè)服務(wù)對(duì)居民安居體驗(yàn)的影響機(jī)制。

數(shù)據(jù)來(lái)源：以中指數(shù)據(jù)庫(kù)CREIS（二手房版）監(jiān)測(cè)的北京市2025年成交的約17.4萬(wàn)套住宅二手房數(shù)據(jù)為核心，輔以通過(guò)全國(guó)調(diào)研網(wǎng)絡(luò)獲取的居民訪談與問(wèn)卷數(shù)據(jù)。

一、價(jià)值之錨：保障業(yè)主安居，守護(hù)資產(chǎn)健康

（一）短期顯性價(jià)值：好物業(yè)支撐房屋資產(chǎn)溢價(jià)5.3%，驅(qū)動(dòng)二手房成交量放大1.6倍

物業(yè)“好服務(wù)”是驅(qū)動(dòng)房屋資產(chǎn)溢價(jià)的重要因素之一。在樣本市場(chǎng)中，物業(yè)費(fèi)價(jià)格每提高1元/平方米·月，對(duì)應(yīng)房屋在二手房市場(chǎng)上的成交價(jià)格提高約5.3%。盡管房?jī)r(jià)受多重因素影響，但這一線性關(guān)系仍從統(tǒng)計(jì)學(xué)上表明，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量已成為影響房屋資產(chǎn)價(jià)格的可觀測(cè)變量之一。

這種溢價(jià)機(jī)制在不同建筑年代的住宅中均普遍成立，支付更高物業(yè)費(fèi)的住宅群組，其成交均價(jià)均系統(tǒng)性高于同年代的低物業(yè)費(fèi)群組。尤其在建筑年代較新的房屋（2016-2020年及2021以后），不同物業(yè)費(fèi)等級(jí)之間的價(jià)格階梯更為顯著。

在房屋區(qū)位、建筑年代等“硬件”條件相近的情況下，物業(yè)服務(wù)水平的差異是影響房屋資產(chǎn)流動(dòng)性的重要因素。樣本市場(chǎng)中，2025年品牌物業(yè)服務(wù)的小區(qū)平均成交35.7套/項(xiàng)目，非品牌物業(yè)小區(qū)平均成交22.5套/項(xiàng)目，品牌物業(yè)成交量?jī)?yōu)勢(shì)倍數(shù)達(dá)1.6倍。

（二）長(zhǎng)期隱形價(jià)值：落實(shí)房屋全周期健康管理，顯著延緩建筑老化周期

在物業(yè)服務(wù)的價(jià)值圖景中，對(duì)房屋建筑與設(shè)施的全周期健康管理始終處于最基礎(chǔ)、最核心的位置。物業(yè)服務(wù)作為房屋建筑的健康管家，其長(zhǎng)期隱形價(jià)值在于實(shí)施預(yù)防性維護(hù)與建筑的全生命周期管理。通過(guò)科學(xué)養(yǎng)護(hù)顯著延緩建筑衰老，降低全周期持有成本，提升資產(chǎn)韌性與市場(chǎng)溢價(jià)。

面對(duì)我國(guó)城鎮(zhèn)存量建筑體量龐大且老化折舊嚴(yán)重的客觀事實(shí)，針對(duì)房屋的全周期健康管理就顯得尤為緊迫且具有現(xiàn)實(shí)意義。住建部相關(guān)數(shù)據(jù)顯示：中國(guó)城鎮(zhèn)既有房屋中建成時(shí)間超過(guò)30年的接近20%，這些建筑物將步入設(shè)計(jì)使用年限的中后期。我們調(diào)研發(fā)現(xiàn)處于該狀態(tài)的建筑物數(shù)量比例正持續(xù)攀升，預(yù)計(jì)2040年前后，大約80%的存量城鎮(zhèn)房屋可能將提前步入“衰老”狀態(tài)。

企業(yè)正借助科技手段，優(yōu)化對(duì)建筑和設(shè)施的運(yùn)維服務(wù)，逐步從傳統(tǒng)的被動(dòng)式維護(hù)，轉(zhuǎn)向主動(dòng)式預(yù)防。標(biāo)桿企業(yè)通過(guò)兩項(xiàng)關(guān)鍵動(dòng)作構(gòu)建能力：一是建立“數(shù)字體檢”與主動(dòng)預(yù)警機(jī)制：針對(duì)在管項(xiàng)目部署物聯(lián)網(wǎng)傳感器、智能水表等，實(shí)現(xiàn)7×24小時(shí)監(jiān)測(cè)；二是推行標(biāo)準(zhǔn)化預(yù)防性維護(hù)：將電梯、消防、供水等關(guān)鍵設(shè)備的維護(hù)計(jì)劃細(xì)化到年度、季度、月度，執(zhí)行“定人、定機(jī)、定時(shí)、定標(biāo)準(zhǔn)”的強(qiáng)制保養(yǎng)。

（三）核心本質(zhì)價(jià)值：打造安全環(huán)境與品質(zhì)服務(wù)，提升美好生活體驗(yàn)

現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)核心價(jià)值在于實(shí)現(xiàn)社區(qū)的長(zhǎng)效安全治理與業(yè)主的品質(zhì)生活營(yíng)造，它已經(jīng)成為實(shí)現(xiàn)人民美好生活愿望的重要支撐。

保障安居：以人防、物防、技防的安全服務(wù)體系，保障業(yè)主在社區(qū)的人身和財(cái)產(chǎn)安全，特別是在社會(huì)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)期，能夠?yàn)樯鐓^(qū)筑牢安全的最后一道防線。

賦能宜居：以精益服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與人文關(guān)懷，構(gòu)建兼具優(yōu)美環(huán)境與溫暖氛圍的宜居社區(qū)，提升社區(qū)品質(zhì)和凝聚力，讓社區(qū)成為業(yè)主安頓身心的美好場(chǎng)域。

二、現(xiàn)實(shí)之困：服務(wù)價(jià)值被低估，系統(tǒng)性矛盾難突破

“公地悲劇”：社區(qū)公共資源的產(chǎn)權(quán)模糊和非排他性，催生業(yè)主搭便車心理，導(dǎo)致集體治理失效。物業(yè)服務(wù)陷入“質(zhì)價(jià)齊跌”的惡性循環(huán)，體現(xiàn)了準(zhǔn)公共服務(wù)面對(duì)“社區(qū)公地”的管理困境。

“服務(wù)黑箱”：當(dāng)前物企的服務(wù)過(guò)程仍存在“黑箱”，表現(xiàn)為信息不透明和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)模糊化兩個(gè)方面。它侵蝕了業(yè)主與物企之間的信任基礎(chǔ)，使雙方難以形成合作互信關(guān)系。

“能力滯后”：行業(yè)從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向價(jià)值創(chuàng)造，但精細(xì)化物業(yè)服務(wù)供給滯后，無(wú)法匹配業(yè)主快速升級(jí)的服務(wù)需求，品質(zhì)落差成為行業(yè)轉(zhuǎn)型陣痛。

“機(jī)制失調(diào)”：當(dāng)前，物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)存在過(guò)度行政干預(yù)、低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)、帶資進(jìn)場(chǎng)及主體責(zé)任模糊等機(jī)制問(wèn)題，這是導(dǎo)致行業(yè)市場(chǎng)混亂、企業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降、社區(qū)糾紛頻發(fā)的重要原因。

三、前行之路：凝聚多方共治力量，促進(jìn)和諧關(guān)系與健康發(fā)展

物業(yè)企業(yè)：應(yīng)清醒地認(rèn)識(shí)到，無(wú)論市場(chǎng)如何變化，“好服務(wù)”始終是物業(yè)行業(yè)的原點(diǎn)與歸宿。當(dāng)前市場(chǎng)最稀缺的不是擴(kuò)張的野心，而是深耕主業(yè)的戰(zhàn)略定力。企業(yè)應(yīng)積極響應(yīng)政策，堅(jiān)定不移落實(shí)服務(wù)品質(zhì)提升行動(dòng)，并將企業(yè)發(fā)展與國(guó)家“好房子”建設(shè)、城市更新戰(zhàn)略及應(yīng)對(duì)人口老齡化問(wèn)題的宏大背景相融合，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益的統(tǒng)一。

業(yè)主（客戶）：應(yīng)深刻認(rèn)識(shí)到物業(yè)服務(wù)作為準(zhǔn)公共服務(wù)，其購(gòu)買邏輯和實(shí)際效能具有特殊性：它并非一次性消費(fèi)，而是對(duì)居住環(huán)境、資產(chǎn)保值和社區(qū)文明的長(zhǎng)期投資。業(yè)主在享受權(quán)利的同時(shí)，應(yīng)該履行按時(shí)繳費(fèi)、參與治理決策等義務(wù)。

監(jiān)管部門：應(yīng)恪守“尊重市場(chǎng)、強(qiáng)化聯(lián)動(dòng)、保障民生”的原則，通過(guò)明確權(quán)責(zé)邊界，構(gòu)建現(xiàn)代化監(jiān)管體系，為行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展鋪設(shè)清晰軌道，引導(dǎo)行業(yè)以物業(yè)“好服務(wù)”保障“好房子”建設(shè)，增進(jìn)社區(qū)和諧，最終服務(wù)于社會(huì)安定團(tuán)結(jié)的大局。

中指產(chǎn)品！