年報(bào)解讀 | 融創(chuàng)中國(guó)：公開市場(chǎng)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)基本化解，重心回歸經(jīng)營(yíng)

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銷售：銷售仍顯韌性，土地儲(chǔ)備規(guī)模較大

2025年，融創(chuàng)的合同銷售金額約為368.4億元，較去年減少約21.8%。

2025年底，融創(chuàng)的總土地儲(chǔ)備約為10777.2萬平方米，權(quán)益土地儲(chǔ)備約為7651.3萬平方米，其中未售土地儲(chǔ)備約為8678萬平方米，未售權(quán)益土地儲(chǔ)備約為6050萬平方米，未來隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的企穩(wěn)，充足的土地儲(chǔ)備將是公司持續(xù)解決地產(chǎn)項(xiàng)目債務(wù)問題并支持地產(chǎn)板塊整體經(jīng)營(yíng)逐步恢復(fù)的重要基礎(chǔ)。

業(yè)績(jī)：營(yíng)收同比下滑近四成，因債務(wù)重組收益，虧損收窄

因債務(wù)重組收益，年內(nèi)虧損額減少。2025年，融創(chuàng)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約為451.2億元，同比減少39.0%。毛虧約為人民幣6.4億元，去年毛利約為人民幣28.9億元，毛利率為-1.4%，主要是交付面積下降及銷售均價(jià)下滑。歸屬母公司股東虧損123.3億元，較上年257.0億元收窄52.0%，核心驅(qū)動(dòng)因素為境外債務(wù)重組收益及境內(nèi)債務(wù)重組收益合計(jì)約329.7億元，計(jì)入“其他收入及收益”。

表：2024-2025年業(yè)務(wù)收入結(jié)構(gòu)

2025年?duì)I業(yè)收入的減少主要由于物業(yè)銷售收入下降所致。2025年，物業(yè)銷售收入約為330.5億元，占總收入的比例約為73.3%，同比減少約46.0%，主要是由于物業(yè)交付面積及銷售均價(jià)下降導(dǎo)致。近年來房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)下行，銷售市場(chǎng)整體大幅收縮。在新增銷售規(guī)模收縮及外部融資渠道收窄等情況帶來的流動(dòng)性壓力下，對(duì)已售物業(yè)項(xiàng)目的交付進(jìn)度及新項(xiàng)目的開發(fā)及推售產(chǎn)生階段性的制約，2025年度物業(yè)交付面積同比減少約23.1%，結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目銷售均價(jià)較上年度下降約29.8%，綜合導(dǎo)致本年度銷售收入較去年有較大幅度的下降。

2025年，融創(chuàng)的物業(yè)管理板塊融創(chuàng)服務(wù)整體經(jīng)營(yíng)繼續(xù)面臨壓力和挑戰(zhàn)，通過持續(xù)的積極調(diào)整和管理提質(zhì)提效，融創(chuàng)服務(wù)在物管費(fèi)平均收繳率下降的壓力下，經(jīng)營(yíng)保持穩(wěn)定，實(shí)現(xiàn)收入約68.2億元，且融創(chuàng)服務(wù)歸母凈利潤(rùn)達(dá)到約2.0億元，實(shí)現(xiàn)扭虧為盈。2025年，融創(chuàng)服務(wù)持續(xù)在核心城市中高端住宅物業(yè)和大型商企客戶拓展取得積極進(jìn)展。2025年底，融創(chuàng)服務(wù)在管建筑面積約為2.6億平方米。

2025年，融創(chuàng)文旅板塊（樂園、商業(yè)、酒店及冰雪）實(shí)現(xiàn)收入約47.3億元，經(jīng)營(yíng)相對(duì)平穩(wěn)但整體承壓。現(xiàn)階段文旅行業(yè)正經(jīng)歷深度調(diào)整，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局加速分化，為適應(yīng)市場(chǎng)變化，樂園業(yè)態(tài)聚焦室外樂園與演藝賽道，通過“演藝+商業(yè)+場(chǎng)景+科技”升級(jí)沉浸式體驗(yàn)，持續(xù)打磨標(biāo)桿級(jí)綜合型文旅度假產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)。商業(yè)業(yè)態(tài)以文旅商業(yè)為基本邏輯，引進(jìn)文旅品牌業(yè)態(tài)，創(chuàng)新營(yíng)銷活動(dòng)，精準(zhǔn)激活市場(chǎng)活力，全年經(jīng)營(yíng)指標(biāo)穩(wěn)步向好，客流與銷售實(shí)現(xiàn)雙增長(zhǎng)，未來將加大拓展文旅型商業(yè)項(xiàng)目力度，持續(xù)建立文旅商業(yè)招商運(yùn)營(yíng)能力的護(hù)城河。冰雪業(yè)態(tài)持續(xù)鞏固行業(yè)引領(lǐng)地位，正定、深圳兩座新雪場(chǎng)順利開業(yè)，在營(yíng)雪場(chǎng)增至11家；新簽約溫州、杭州等項(xiàng)目，持續(xù)拓展行業(yè)布局。未來，文旅板塊將堅(jiān)持主動(dòng)調(diào)整、積極優(yōu)化的策略，全面整合內(nèi)外部資源，尋求新的突破與增長(zhǎng)點(diǎn)。

財(cái)務(wù)：債務(wù)重組完成后，負(fù)債規(guī)模有所減少，負(fù)債率有所下降

圖：2021-2025年融創(chuàng)中國(guó)資本負(fù)債比率

2025年末，融創(chuàng)資本負(fù)債比率約為79.1%，較于上年末約81.3%有所下降。主要由于債務(wù)重組完成后有息負(fù)債余額減少所致。資本負(fù)債比率按債務(wù)凈額除以資本總額計(jì)算。債務(wù)凈額按借貸總額（包括即期及長(zhǎng)期借貸）和租賃負(fù)債減現(xiàn)金余額（包括受限制現(xiàn)金）計(jì)算。資本總額按權(quán)益總額加債務(wù)凈額計(jì)算。

2025年，融創(chuàng)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解工作取得了重大進(jìn)展。融創(chuàng)在2025年12月完成了全面境外債務(wù)重組和境內(nèi)債券重組方案所有選項(xiàng)的執(zhí)行落地，徹底化解了公司的公開市場(chǎng)債券風(fēng)險(xiǎn)。2025年底，融創(chuàng)有息負(fù)債余額約為1882.6億元，較去年底大幅減少714.1億元。同時(shí)，實(shí)現(xiàn)了可持續(xù)的資本結(jié)構(gòu)，并通過股權(quán)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定計(jì)劃和團(tuán)隊(duì)穩(wěn)定計(jì)劃進(jìn)一步鞏固了各方對(duì)本集團(tuán)的信心，為未來更好地推動(dòng)境內(nèi)地產(chǎn)項(xiàng)目債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解和資產(chǎn)盤活等各項(xiàng)工作建立堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

截至2025年末，融創(chuàng)中國(guó)的現(xiàn)金總額由上年末的約197.5億元減少至120.1億元，其中非受限制現(xiàn)金由上年的77.3億元減少至56.8億元。

融創(chuàng)與金融機(jī)構(gòu)保持密切溝通以推動(dòng)展期方案，同時(shí)也積極推進(jìn)和資產(chǎn)管理公司等金融機(jī)構(gòu)、合作方的合作，力求形成更加完整、綜合的項(xiàng)目盤活和債務(wù)重組方案，相關(guān)工作已取得實(shí)質(zhì)進(jìn)展。2025年，融創(chuàng)盤活了12個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)將從中獲得約112億元的資金用于解決項(xiàng)目現(xiàn)有債務(wù)問題和啟動(dòng)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，截至目前已累計(jì)收到約85.8億元的資金。其中，北京融創(chuàng)壹號(hào)院、武漢光谷壹號(hào)院及天津梅江壹號(hào)院二期等項(xiàng)目已順利開工建設(shè)并實(shí)現(xiàn)銷售。

2025年，融創(chuàng)繼續(xù)向保交付困難項(xiàng)目的屬地政府申請(qǐng)保交樓專項(xiàng)借款，同時(shí)積極申請(qǐng)銀行配套融資及“白名單項(xiàng)目”融資以滿足項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)所需資金。截至2026年3月27日，融創(chuàng)獲得各地政府批準(zhǔn)的保交樓專項(xiàng)借款審批金額合計(jì)約為人230.2億元，獲得銀行配套融資審批金額合計(jì)約112.7億元及獲得“白名單項(xiàng)目”融資審批金額約47.8億元。

融創(chuàng)未來將繼續(xù)通過物業(yè)銷售回款，及申請(qǐng)保交樓專項(xiàng)借款、銀行配套融資、“白名單項(xiàng)目”融資及與金融機(jī)構(gòu)合作獲得營(yíng)運(yùn)資金。

2026年展望：盤活存量資產(chǎn)，提升輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)力

隨著保交付任務(wù)的基本完成和公開市場(chǎng)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解工作的收官，融創(chuàng)將繼續(xù)堅(jiān)定長(zhǎng)期信心，未來全力以赴推動(dòng)境內(nèi)地產(chǎn)項(xiàng)目債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解和資產(chǎn)盤活等各項(xiàng)工作，支持地產(chǎn)開發(fā)板塊長(zhǎng)期的信用和經(jīng)營(yíng)逐步恢復(fù)；同時(shí)將響應(yīng)政策要求，基于自身基礎(chǔ)和多年積累的經(jīng)驗(yàn)積極探索地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。融創(chuàng)將繼續(xù)努力提升物業(yè)服務(wù)、商業(yè)管理、冰雪、文旅等輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)力。

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