沉睡超十年 融創青島8宗地塊七折上架法拍

觀點網 融創旗下資產再度登上法拍平臺。

近日，據京東資產交易平臺顯示，青島市即墨區鳳島路21號998等8塊土地上架拍賣。該標的物起拍價約3.62億元，目前處于預告階段，將于5月25日上午十時正式開拍。

盡管距離開拍還有一段時間，標的已引起廣泛關注，截至目前有近500人圍觀。

市場關注的焦點，一是標的成色與歷史積壓問題。據悉，這8宗地塊均出讓于2012至2014年期間，距今有超十年歷史，從法拍平臺提供的現場照片來看，地塊上并無明顯建筑物，這也意味著企業拿地后長期處于閑置狀態。但隨著近年來市場需求的變化，地塊容積率、規劃用途等均發生改變，或許已難以滿足當下需求。

此外，標的起拍價約為評估價5.17億元的7折，在折價基礎上能否順利尋到買家，也成為市場的主要關注點。

對于融創而言，若能成功處置資產，也將有助于回收資金和化解債務糾紛。只是在最終結果揭曉前，0人報名的現狀也反映出市場的觀望態度和接盤意愿。

能否找到接盤俠

據悉，青島市即墨區鳳島路21號998等8塊土地的所有人為青島海琴置業有限公司，其注冊成立于2010年9月，唯一股東是龍口海通房地產開發有限公司。

企查查信息進一步顯示，龍口海通房地產開發有限公司由融創（青島）置地有限公司、新南山國際投資有限公司、自然人宋越分別持股50%、40%和10%，實際控制人為融創中國。

這8宗地塊的總土地面積約23.97萬平方米，位于即墨區鳳島路21號、22號、24號、25號、27號等位置，土地規劃用途包括住宅、商業、醫療及中小學等，均由融創于2012至2014年間分次獲取。

其中，住宅用地剩余年限約為56.81-56.87年，商業、商務用地以及文化活動、娛樂用地剩余年限為26.85年，廣場、中小學、醫療衛生用地剩余36.85年。

算下來，這8宗地塊均已出讓超十年，但地塊上至今未進行實質性動工，長期處于閑置狀態。這意味著，盡管土地性質多樣，但已錯過開發的黃金周期，原有的規劃方案極大概率已經與當前市場的需求脫節。

與此同時，競買公告中明確指出，標的物被青島市中級人民法院查封；競買人應提前就有關房屋稅費問題先自行向當地的財稅、房管處、國土局、所在樓盤的物業公司等相關部門查詢。這也增加了法拍交易的難度和風險。

公開信息來看，這8宗地塊歸屬于融創即墨鳳島項目，但項目用地最初并非由融創拿下，而是在2017年前后，融創自南山地產手中收購得來，旨在建設文旅大城。

項目位于即墨藍谷，在2020年，融創還曾在周邊規劃落地環球融創海洋文旅未來城，原計劃于2021年6月啟動開發建設，2024年完成建設并投入運營。

此前規劃，環球融創海洋文旅未來城總用地面積約6000畝，規模約800萬平方米，主要建設內容包括環球文娛IP旅游文化主題樂園、潮流時尚商業街區、濱海星級酒店群、會議會展中心、康養中心等。

或許在最初規劃中，憑借文旅未來城的熱度，足以帶動周邊住宅項目及用地的價值提升，但顯然最終雙雙落空。

據悉，即墨區位于山東半島東南部，作為青島城市拓展的重要方向，曾因藍谷、汽車產業新城等概念吸引大量投資。但近年來，受產業導入不及預期、人口流入放緩等因素影響，房地產市場增長乏力。

相關數據顯示，即墨區2026年4月商品住宅去化周期約為32.6個月，簽約均價約9700元/平方米，在全市各區中處于較低水平。

土地市場上，青島新增土地供應集中于城陽、西海岸、李滄等核心地區，即墨雖也有地塊推出，但成交情況也均難言理想。這些現象既反映出地塊長期閑置的原因，也增加了法拍資產的成交難度。

此外，觀點新媒體查閱獲悉，此次并非相關標的首次上架法拍平臺。

在2024年12月，同屬融創即墨鳳島項目下的青島市即墨區溫泉街道辦事處鳳島路23號、24號、25號、29號土地使用權公開進行司法拍賣。標的起拍價約5.4億元，約為評估價7.7億元的七成。2025年2月這一標的折價至4.33億元二次拍賣，再次因無人出價流拍。

據悉，這四宗地塊建筑面積共18.02萬平方米，規劃用途包括住宅、商業、商務等，土地使用權是在2012年8月至9月分次取得。

從法拍平臺提供的現場照片來看，地塊上同樣無開工建設跡象，雜草叢生的同時，周邊也無明顯建筑物。

法拍救贖

實際上，土地所有權上架法拍平臺的事件并不罕見。近年來，在房地產市場深度調整的過程中，司法拍賣也已成為資產處置的重要渠道。

一方面，受企業流動性影響，部分房企因資金鏈斷裂、債務違約等問題，旗下資產被債權人申請法院查封并強制拍賣。另一方面，法拍不僅是一種司法執行手段，也是使資產重新流動的重要通道，通過拍賣，原本被閑置或低效利用的土地及各類資產得以重新進入市場，被更具實力的主體接手。

只是在此過程中，市場對資產價值的評判要更加審慎。買方的參與積極性已不再單純的被“低價”所驅動，而是變得更加理性和務實。

因價格優勢而引發爭相競價的景象已再難出現，取而代之的是對資產本身價值的深度審視。也正因如此，市場對法拍標的價值的評判標準也愈發與時俱進和嚴格，不再局限于地段和價格等表面因素，而是更關注地塊背后的法律風險、規劃條件，以及未來潛力。

尤其對于商業地產和遠郊地塊，即便價格極具優勢，容易因開發前景和現金流回報不夠理想，被判定為“燙手山芋”，進而導致市場的接盤意愿并不高。

以土地使用權拍賣為例，同樣是在青島即墨區，早在2023年5月23日，煙青路62、66、68號土地使用權便上架司法拍賣平臺進行首次法拍，該標的起拍價11.64億元，較評估價14.55億元打了八折，但因無人出價流拍。

同年7月28日、11月2日，煙青路62、66、68號土地使用權又先后兩次上架拍賣，起拍價也在此前基礎上，進一步下調至約9.31億元，最終仍因無人出價流拍。

據悉，標的所有人為豪第投資置業有限公司，企查查信息顯示，該公司注冊成立于2010年12月，目前涉訴債務17條，涉訴債務總金額約7.49億元，歷時債務43條，歷史債務總金額約30.13億元。

可以看到，即便上述煙青路62、66、68號土地使用權能夠順利拍出，仍無法覆蓋標的所有人的全部債務。

回到融創本身，在度過“最困難的時候”之后，于2025年末，該公司整體借貸總額約為1882.6億元，較2024年末減少714.1億元，較2021年高點累計壓降1334.5億元；資本負債比率也由2024年底的81.3%下降至2025年的79.1%。

與此同時，在去年召開的股東大會上，融創也透露了未來規劃，其中就包括在城市上進一步聚焦。管理層表示，“肯定不會再去那么多的城市，中國每個城市差別很大。融創在北京、上海、西安、重慶等多個城市是有優勢的，我們要集中在核心一二線城市，把產品做好。”

在“收縮”的打法之下，聚焦核心、剝離非優勢區域資產的策略，或許也是融創應對債務壓力、謀求健康發展的必要舉措。但在審慎的市場中，無論主動還是被動，去化的過程都要比預期更艱難。

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