深圳樓市「深夜排隊(duì)搶房」的幕后真相

時(shí)隔多年，深圳樓市再現(xiàn)“通宵排隊(duì)搶房”的火爆場(chǎng)面。

4月13日，深圳龍華中心區(qū)幸福城臻園項(xiàng)目3棟產(chǎn)品正式開盤。從當(dāng)天凌晨開始，項(xiàng)目營銷中心外就已排起長龍，許多人自帶小板凳準(zhǔn)備通宵作戰(zhàn)。“有人從12號(hào)晚上9點(diǎn)多就開始占位置了，這種場(chǎng)面多少年都沒見過了。”該片區(qū)的中介李先生對(duì)媒體記者表示。

然而誰也沒想到，這場(chǎng)通宵排隊(duì)最終等來的不是心儀的房號(hào)，而是一罐辣椒水。

13日早晨，現(xiàn)場(chǎng)因人流過密逐漸失控，部分急于選房的購房者翻越欄桿插隊(duì)，與維持秩序的保安發(fā)生沖突。混亂中，一名身穿深藍(lán)色保安制服的工作人員舉著噴霧罐朝人群噴射，多名購房者被噴后捂著臉劇烈咳嗽，人群四散躲避。多段現(xiàn)場(chǎng)視頻顯示，數(shù)百名購房者及中介互相推搡爭(zhēng)搶，場(chǎng)面一度失控。

“買房還要被噴辣椒水”的評(píng)論迅速刷屏各大社交平臺(tái)和深圳本地購房群。事件以驚人的速度發(fā)酵為全國性輿情，也將深圳樓市“小陽春”中最具爭(zhēng)議的一幕推到了聚光燈下。

這究竟是一場(chǎng)樓市全面回暖的信號(hào)，還是開發(fā)商“割肉求生”的局部狂歡？通宵排隊(duì)的背后，又隱藏著怎樣不為人知的真相？

一夜之間　“價(jià)格屠夫”誕生

幸福城臻園位于深圳龍華中心區(qū)，距離深圳地鐵4號(hào)線龍華站約600米，與片區(qū)大型商業(yè)綜合體壹方天地一路之隔，周邊教育、醫(yī)療配套也相對(duì)完善。這樣的地段條件，放在任何一個(gè)正常市場(chǎng)周期里，都不缺買家。

然而在2025年7月項(xiàng)目首次入市時(shí)，市場(chǎng)并沒有買賬。深圳住建局備案數(shù)據(jù)顯示，項(xiàng)目首期推出861套住宅，備案均價(jià)6.46萬元/平方米，戶型為96-163平方米的三至四房，瞄準(zhǔn)的是龍華本地的改善型家庭。這批房源入市后銷售嚴(yán)重受阻，網(wǎng)簽去化率僅15%左右，至今仍有大量房源處于“期房待售”狀態(tài)。

在隨后不到一年的時(shí)間里，項(xiàng)目價(jià)格經(jīng)歷了斷崖式跳水。2026年4月初，幸福城臻園3棟住宅樓取得新一批預(yù)售證，推出217套房源，備案均價(jià)直接降至4.47萬元/平方米，不到一年時(shí)間，每平方米降了近兩萬元，降幅約31%。如果以首次備案價(jià)計(jì)算，相當(dāng)于打了約7折。

這還不是最終價(jià)格。在此基礎(chǔ)上，開發(fā)商還給出了8.5至8.7折不等的折扣。綜合折扣后，折后單價(jià)最低約3.78-3.95萬元/平方米，65平方米兩房戶型總價(jià)約250萬元起，82平方米三房戶型總價(jià)約320萬元左右。而同項(xiàng)目2025年首批入市的房源，總價(jià)門檻在550萬元以上，此次65平方米小戶型的總價(jià)較去年首批房源的門檻驟降超50%。

橫向?qū)Ρ戎苓吺袌?chǎng)，這一價(jià)格的優(yōu)勢(shì)更加明顯。壹成中心第九區(qū)、華盛瓏悅、鴻榮源尚云等周邊二手樓盤最新掛牌價(jià)在5.6萬-6.1萬元/平方米之間。而幸福城臻園折后最低單價(jià)僅3.8萬元/平方米左右，相比周邊二手房價(jià)格低約1-2萬元/平方米，堪稱“價(jià)格屠夫”。

“項(xiàng)目火爆的直接原因就是開發(fā)商大幅度降價(jià)。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受界面新聞采訪時(shí)指出，“這個(gè)價(jià)格，臨近地鐵，商業(yè)氛圍也好，性價(jià)比非常高。再加上項(xiàng)目位于龍華核心區(qū)，通勤便利，被譽(yù)為深圳后花園，也是在中心區(qū)工作的白領(lǐng)剛需購房的首選區(qū)域。在區(qū)位、價(jià)格、通勤都友好的情況下，排隊(duì)也在情理之中。”

深圳中原研究中心高級(jí)研究員鄒少偉的分析進(jìn)一步揭示了搶購的另一個(gè)關(guān)鍵原因：“本次備案產(chǎn)品以剛需為主，主要為65平方米、82平方米、89平方米的產(chǎn)品，其中小戶型產(chǎn)品市場(chǎng)較為稀缺，且折后單價(jià)不到4萬，總價(jià)250萬起，對(duì)剛需吸引力較大。”

“先到先得”點(diǎn)燃搶房火藥桶

除了價(jià)格因素，開發(fā)商的銷售策略也起到了推波助瀾的作用。

據(jù)了解，此番項(xiàng)目采取“先到先得、取號(hào)選房”的銷售模式。這意味著，誰的排隊(duì)順序靠前，誰就能先選到最便宜的房子。正是這條簡(jiǎn)單的規(guī)則，點(diǎn)燃了搶房的火藥桶。

“大家之所以連夜排隊(duì)，就是因?yàn)檎l排得靠前，誰就能先選到最便宜的房子。”現(xiàn)場(chǎng)一位中介向媒體記者解釋。據(jù)悉，本次推出的217套房源中，有40套左右65平方米的兩房戶型價(jià)格極具吸引力。而據(jù)銷售現(xiàn)場(chǎng)統(tǒng)計(jì)，僅65平方米戶型就吸引了近300批客戶登記，供需比達(dá)到驚人的1:4.2。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析認(rèn)為，開發(fā)商營銷從搖號(hào)轉(zhuǎn)向“先到先得”，主要原因在于想出奇招，故意制造奇貨可居的信號(hào)，把市場(chǎng)的注意力全部吸引到自己身上。

中指研究院深圳分院高級(jí)分析師孫紅梅指出，“先到先得”模式在深圳非熱點(diǎn)樓盤中合規(guī)，但“公平性差，易出現(xiàn)排隊(duì)占位、現(xiàn)場(chǎng)混亂，滋生‘鎖房費(fèi)’等違規(guī)行為”。相比之下，公證搖號(hào)“更公平、更規(guī)范、風(fēng)險(xiǎn)更低”。

鄒少偉也表示，與公證搖號(hào)相比，先到先得的模式確實(shí)更能營造搶房的火爆氛圍。如果項(xiàng)目具備一定優(yōu)勢(shì)，市場(chǎng)關(guān)注度較高，在加強(qiáng)管理、保證現(xiàn)場(chǎng)秩序的情況下，這樣的模式會(huì)有一定效果。但如果管理上沒有考慮周全，非常容易出現(xiàn)組織混亂、插隊(duì)占位甚至爆發(fā)沖突等亂象。

事實(shí)證明，開發(fā)商的管理確實(shí)沒有考慮周全。

失控：當(dāng)排隊(duì)變成混戰(zhàn)

4月12日夜間，距離正式開盤還有整整數(shù)十個(gè)小時(shí)，項(xiàng)目營銷中心外已經(jīng)排起了長長的隊(duì)伍。現(xiàn)場(chǎng)人頭攢動(dòng)，黑壓壓的人群一眼望不到頭。不少中介在朋友圈刷屏稱“這種搶房場(chǎng)景已經(jīng)很多年沒見過了”。

隨著開盤時(shí)間臨近，排隊(duì)人數(shù)越來越多。到4月13日上午項(xiàng)目開盤，現(xiàn)場(chǎng)因人流過密，秩序逐漸失控。部分急于選房的購房者開始翻越欄桿插隊(duì)，與維持秩序的保安發(fā)生沖突。

網(wǎng)絡(luò)流傳的視頻顯示，混亂中，一名保安舉起噴霧罐，對(duì)著人群噴射辣椒水。多名購房者被噴到后捂著臉劇烈咳嗽，人群四散躲避，場(chǎng)面一度十分混亂。該暴力驅(qū)離行為引發(fā)圍觀市民拍攝傳播，輿論迅速發(fā)酵。

事件發(fā)生后迅速引發(fā)軒然大波。“買房還要被噴辣椒水，這也太離譜了”“現(xiàn)在的開發(fā)商都這么霸道嗎”等評(píng)論刷屏各大社交平臺(tái)。

4月13日中午12時(shí)許，開發(fā)商深圳市鴻耀泰實(shí)業(yè)有限公司在其官方微信公眾號(hào)發(fā)布致歉信，稱“本次開盤期間現(xiàn)場(chǎng)人氣超出預(yù)期，導(dǎo)致現(xiàn)場(chǎng)秩序出現(xiàn)短暫的混亂，影響了大家的購房體驗(yàn)，深表愧疚”。對(duì)于保安噴辣椒水一事，開發(fā)商的解釋是：涉事保安為兼職人員，其行為未經(jīng)公司允許和授權(quán)，工作人員發(fā)現(xiàn)后已第一時(shí)間介入處理。

然而，“臨時(shí)工”式的解釋顯然無法平息輿論。北京市京師（深圳）律師事務(wù)所律師梁漢指出，開發(fā)商不能以“臨時(shí)工”為由免責(zé)，其作為活動(dòng)組織方負(fù)有安全保障義務(wù)，現(xiàn)場(chǎng)安保預(yù)案的缺失本身就是嚴(yán)重失職。

當(dāng)日深夜，深圳市龍華區(qū)聯(lián)合調(diào)查組發(fā)布《情況通報(bào)》：公安機(jī)關(guān)已依法對(duì)涉事保安人員楊某某予以行政拘留；住建部門已約談項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)，責(zé)令其立即采取整改措施；市監(jiān)部門已對(duì)項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)價(jià)格備案情況進(jìn)行調(diào)查。即日起，龍華區(qū)將全面開展房地產(chǎn)銷售行為專項(xiàng)整治。

產(chǎn)品硬傷：被低價(jià)掩蓋的真相

當(dāng)價(jià)格足夠便宜的時(shí)候，很多問題似乎都變得可以忍受。但當(dāng)辣椒水的刺痛褪去，人們開始冷靜審視這個(gè)“網(wǎng)紅盤”時(shí)，一些被低價(jià)掩蓋的真相逐漸浮出水面。

有媒體記者實(shí)地探訪后發(fā)現(xiàn)，整個(gè)社區(qū)采用商品房、公租房、回遷房多業(yè)態(tài)混合布局，三者比例為4:4.4:1.6，回遷及公共住房占比達(dá)到六成，園林、泳池等所有公共配套全部共享。這正是諸多購房者最終棄選的核心原因。

除此之外，社區(qū)整體體量偏小、容積率偏高的問題也不容忽視。作為舊改項(xiàng)目，幸福城臻園總占地面積3.16萬平方米，總建筑面積卻達(dá)到38.88萬平方米，容積率高達(dá)8.8。后續(xù)交付后車位配比缺口將進(jìn)一步凸顯；低樓層房源普遍存在采光不足、通風(fēng)條件差、隱私性弱等問題。

此次開盤的3棟位于項(xiàng)目02地塊，與寫字樓、保障房同處一地，居住體驗(yàn)不如01地塊的商品房。這意味著，購房者以“打骨折”的價(jià)格買入的，本身也是品質(zhì)打了折扣的產(chǎn)品。

即便如此，低價(jià)仍然具有不可抗拒的吸引力。截至4月14日凌晨，幸福城臻園本批次房源售出132套，去化率60.83%，其中65平方米兩房戶型全部售罄，82平方米及89平方米三房也僅剩少量余房。相比之下，項(xiàng)目首批房源自入市以來累計(jì)售出127套，去化率僅14.75%。

4月17日，媒體記者再度探訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，幸福城臻園的對(duì)外推介案場(chǎng)已全面關(guān)停，僅留一名安保人員值守。官方口徑稱當(dāng)前核心工作為集中推進(jìn)已成交客戶簽約，暫不接待新客；而本地房產(chǎn)中介透露，項(xiàng)目正面臨監(jiān)管部門的專項(xiàng)約談與整改。

幸福城臻園的背后，并非傳統(tǒng)意義上的品牌房企。

天眼查顯示，項(xiàng)目開發(fā)商深圳市鴻耀泰實(shí)業(yè)有限公司成立于2020年，注冊(cè)資本與實(shí)繳資本均為1億元。公司由李玉泓、鄭澤源等自然人通過深圳市樺浩泰投資發(fā)展有限公司和深圳市鴻誠泰投資有限公司兩大持股平臺(tái)實(shí)際控制，兩人合計(jì)持股近90%，股權(quán)高度集中。

鴻耀泰實(shí)業(yè)實(shí)控人李玉泓的身份頗具看點(diǎn)。據(jù)時(shí)代財(cái)經(jīng)調(diào)查，其擔(dān)任總經(jīng)理的仲正實(shí)業(yè)（深圳）有限公司早在1990年就已成立，主營自行車及零配件、運(yùn)動(dòng)器材生產(chǎn)經(jīng)營。近年來，李玉泓相關(guān)企業(yè)的主要業(yè)務(wù)已轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)領(lǐng)域，樺浩泰投資以股權(quán)投資方式參與房地產(chǎn)資本運(yùn)作，重點(diǎn)布局深圳城市更新與住宅開發(fā)。

幸福城臻園的前身正是龍華商業(yè)中心城市更新單元，位于龍華老城區(qū)，毗鄰深圳體量最大的商場(chǎng)壹方天地。從自行車實(shí)業(yè)到城市更新，李玉泓的跨界路徑折射出深圳舊改市場(chǎng)的獨(dú)特生態(tài)——本土資本憑借先發(fā)優(yōu)勢(shì)占據(jù)城中村改造的核心資源，但在專業(yè)化運(yùn)營能力和資金實(shí)力上，與傳統(tǒng)品牌房企存在顯著差距。

鴻耀泰實(shí)業(yè)的資金壓力或許比外界看到的更加緊迫。一位熟悉深圳舊改市場(chǎng)的人士透露，龍華商業(yè)中心舊改項(xiàng)目體量巨大、拆遷成本高昂，開發(fā)商前期已投入巨額資金，而首批房源去化緩慢使得回款周期大幅拉長，降價(jià)促銷實(shí)屬無奈之舉。

樓市真相：“小陽春”還是“以價(jià)換量”

幸福城臻園的搶房潮，讓不少人開始關(guān)注深圳樓市是否全面回暖。數(shù)據(jù)顯示，今年3月，深圳二手住宅成交5071套，環(huán)比大增117%，站穩(wěn)業(yè)內(nèi)公認(rèn)的5000套“榮枯線”；新房成交2827套，環(huán)比亦增長117.8%。價(jià)格層面，3月深圳新房價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，二手房價(jià)格環(huán)比上漲0.4%，成功止跌回升。

從這些數(shù)據(jù)來看，深圳樓市確實(shí)迎來了一波“小陽春”行情。

然而，中指研究院分析師孫紅梅明確指出：“幸福城臻園的‘搶房潮’不是深圳樓市全面回暖信號(hào)，而是局部區(qū)域進(jìn)入深度‘以價(jià)換量’階段的典型體現(xiàn)。”她預(yù)判，接下來深圳樓市整體將進(jìn)入低位盤整筑底階段，剛需低價(jià)盤走量為主，外圍及高庫存片區(qū)“以價(jià)換量”會(huì)成為常態(tài)。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉則從庫存角度發(fā)出警示：截至2026年3月末，龍華新房庫存高達(dá)7091套，占全市近三成，穩(wěn)居深圳各區(qū)第一。今年區(qū)域內(nèi)還有超過20個(gè)新盤排隊(duì)入市，供應(yīng)壓力進(jìn)一步加大。

這意味著，幸福城臻園的大幅降價(jià)不僅是個(gè)案，更可能引發(fā)龍華區(qū)新一輪“價(jià)格戰(zhàn)”。李宇嘉指出：“盡管個(gè)案會(huì)獲得短期銷售業(yè)績，但片區(qū)內(nèi)其他類似項(xiàng)目和二手房價(jià)格會(huì)面臨明顯的沖擊”。一旦價(jià)格戰(zhàn)全面打響，區(qū)域內(nèi)所有開發(fā)商都將被卷入這場(chǎng)慘烈的競(jìng)爭(zhēng)中。

一場(chǎng)本應(yīng)平常的開盤活動(dòng)，最終以保安被行拘、開發(fā)商被約談、全區(qū)啟動(dòng)專項(xiàng)整治的結(jié)局收?qǐng)觥?fù)盤整個(gè)過程，我們需要追問：到底是誰之過？

首先，開發(fā)商難辭其咎。雖然“先到先得”本身不違規(guī)，但在明知價(jià)格降幅巨大、預(yù)計(jì)到訪人數(shù)眾多的情況下，開發(fā)商既未制定完善的安保預(yù)案，也未向有關(guān)部門報(bào)備大型群眾性活動(dòng)，觸碰了安全底線。北京市君澤君（深圳）律師事務(wù)所律師陸暉指出，開發(fā)商大幅降價(jià)會(huì)對(duì)該片區(qū)新房和二手房價(jià)格預(yù)期造成沖擊，甚至帶來連鎖反應(yīng)，一定程度上涉嫌不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)。

其次，監(jiān)管層面也暴露出漏洞。新房備案價(jià)格在不到一年內(nèi)從6.46萬元/平方米驟降至4.47萬元/平方米，監(jiān)管部門是否對(duì)如此大幅度的調(diào)價(jià)進(jìn)行了充分評(píng)估？是否對(duì)可能引發(fā)的市場(chǎng)秩序混亂有足夠預(yù)判？正如陸暉律師所建議的，住建部門需要細(xì)化新房備案價(jià)格制度，加強(qiáng)對(duì)房企營銷行為的監(jiān)管。

最后，購房者自身也需要反思。在價(jià)格倒掛的巨大誘惑面前，理性往往讓位于沖動(dòng)。不少人甚至沒有仔細(xì)研究項(xiàng)目的產(chǎn)品硬傷和居住條件，就匆忙加入了連夜排隊(duì)的隊(duì)伍。低價(jià)固然誘人，但買房終究是關(guān)乎家庭長期生活的重大決策，不應(yīng)被一時(shí)的市場(chǎng)情緒裹挾。

冰川思想庫的評(píng)論一針見血：“深圳的這場(chǎng)通宵搶房，實(shí)質(zhì)上完成了一次成功的底線測(cè)試。它向市場(chǎng)傳遞了一個(gè)清晰的結(jié)論：真實(shí)的購買力依然存在，但只有開發(fā)商拿出真正‘傷筋動(dòng)骨’的降價(jià)誠意，才能將這部分需求撬動(dòng)。存量時(shí)代的樓市鐵律已然顯現(xiàn)——沒有賣不出去的房子，只有降不到位的價(jià)格。”

從4月12日晚9點(diǎn)開始占位，到13日清晨排隊(duì)隊(duì)伍失控，再到保安噴灑辣椒水、全網(wǎng)輿論發(fā)酵，再到聯(lián)合調(diào)查組成立、開發(fā)商被約談——短短48小時(shí)，幸福城臻園完成了從“深圳樓市小陽春旗幟”到“監(jiān)管專項(xiàng)整治對(duì)象”的角色轉(zhuǎn)換。

4月17日，案場(chǎng)圍擋依舊鮮紅，但喧囂已散。這場(chǎng)荒誕的搶房鬧劇，像一面鏡子，映照出當(dāng)前樓市的復(fù)雜底色：一邊是“小陽春”數(shù)據(jù)回暖的暖意，一邊是開發(fā)商“割肉求生”的寒意；一邊是剛需客對(duì)低價(jià)的渴望，一邊是監(jiān)管對(duì)市場(chǎng)失序的警惕；一邊是房價(jià)下跌釋放的套利空間，一邊是品質(zhì)縮水潛藏的長期風(fēng)險(xiǎn)。

深圳樓市的這一頁翻過去了，但問題遠(yuǎn)未終結(jié)。當(dāng)價(jià)格成為唯一的吸引力，當(dāng)“先到先得”成為制造焦慮的手段，當(dāng)一場(chǎng)促銷活動(dòng)需要靠辣椒水來維持秩序——這背后折射出的，是整個(gè)行業(yè)在深度調(diào)整期面臨的信任危機(jī)。

正如一家媒體在評(píng)論中所寫：“信任碎了，樓市該拼好房子了。”在市場(chǎng)回歸理性的路上，開發(fā)商、監(jiān)管部門、購房者，都還有很長的路要走。