年報解讀 | 世茂集團：賬面扭虧難掩經營承壓，經營基本面仍待修復

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2025年，世茂集團銷售與營收延續下滑態勢，但憑借境外債務重組的巨額收益實現賬面由虧轉盈。從業務結構看，傳統房地產開發業務規模大幅收縮，物業服務等經營性業務已成為收入的重要支柱。財務方面，債務總額顯著下降，但短期流動性壓力依然嚴峻，持續經營能力存在重大不確定性。世茂集團雖在債務化解上取得關鍵突破，但經營基本面的實質性修復仍面臨諸多挑戰。

業績概況：銷售持續低迷，債務重組驅動賬面扭虧

2025年，世茂集團實現合約銷售額239.53億元，合約銷售面積196.5萬平方米，較2021年行業峰值分別下滑86.3%和82.1%。公司全年實現營業收入284.18億元，同比大幅下降52.62%，較2021年峰值累計下滑73.64%，收入規模已連續四年收縮。

利潤方面，公司2025年實現年度利潤44.77億元，而2024年虧損436.86億元；歸屬于本公司權益持有人的利潤為144.73億元，同比大幅改善。但需特別指出的是，本次盈利并非來自主營業務改善，而是境外債務重組產生的約695.20億元非經常性收益。若扣除該收益，公司主營業務仍處于虧損狀態，全年錄得毛虧287.76億元，同比擴大390.3%。

2021-2025年營業總收入與凈利潤變化

2025年世茂集團業績呈現“賬面盈利、實質虧損”的特征，主要受以下因素影響：一是房地產開發業務結算規模大幅下降，且結算項目多為前期高價拿地項目，在市場下行周期中售價承壓，導致毛利率為負；二是公司計提了大規模資產減值，包括發展中物業及落成物業減值260.14億元、投資物業公允價值虧損44.91億元、酒店等固定資產減值23.23億元；三是境外債務重組完成，確認了巨額債務豁免收益，抵消了主營業務虧損及資產減值影響。

業務分析：開發業務大幅收縮，經營性業務彰顯韌性

世茂集團的收入結構在2021-2025年間發生了根本性轉變，傳統房地產開發業務的主導地位顯著弱化，物業服務、酒店經營、商業運營等經營性業務的貢獻度大幅提升，成為支撐公司基本盤的關鍵力量。

房地產開發業務作為曾經的核心支柱，收入規模從2021年的970.17億元持續下滑至2025年的165.39億元，累計降幅達82.95%；其收入貢獻度也從2021年的90.0%驟降至2025年的58.2%，五年間下降了31.8個百分點。2025年公司未新增土地儲備，現有土地儲備3416萬平方米（權益前），主要集中在長三角、珠三角等核心區域，但受資金限制，項目開發節奏明顯放緩。

與之形成鮮明對比的是物業服務板塊的穩健表現。2025年世茂服務實現收入78.80億元，同比微增0.35%。截至2025年末，世茂服務在管建筑面積2.21億平方米，合約建筑面積3.35億平方米，業務覆蓋145個城市，其收入貢獻度從2021年的7.3%提升至2025年的27.7%，成為公司最穩定的收入和利潤來源。

酒店經營與商業運營業務也展現出較強韌性。2025年酒店業務實現收入21.85億元，同比僅微降1.8%，全年出租率68%，在行業整體需求偏弱的背景下保持了基本穩定。商業運營業務實現收入14.93億元，同比下降10.4%，主要受平均租金水平下滑及部分資產抵債影響，但在管商業項目整體出租率仍接近90%，寫字樓出租率73%，較上年實現小幅提升。

從盈利能力看，各業務板塊分化顯著。房地產開發業務毛利率已跌至負值區間，成為虧損的主要來源；物業服務板塊保持穩定的盈利能力，是公司唯一持續盈利的核心板塊；酒店和商業運營業務雖受宏觀環境影響盈利有所下滑，但仍能產生正向現金流，為公司提供了重要的流動性支撐。

財務狀況：債務規模顯著壓降，短期流動性風險仍高

盈利能力方面，公司主營業務盈利能力持續惡化。銷售毛利率從2021年的2.43%一路下滑至2025年的-101.26%，創歷史新低，表明房地產開發業務已完全失去盈利能力。銷售凈利率則從2021年的-26.32%轉為2025年的15.75%，但這一轉正完全依賴于債務重組帶來的非經常性收益，不具備可持續性。

2021-2025年銷售毛利率與銷售凈利率趨勢

短期償債能力仍是公司面臨的最嚴峻挑戰。截至2025年末，公司現金及銀行結余（含受限制現金）約120.70億元，其中可自由支配的現金及現金等價物僅84.48億元；而一年內到期的借貸高達1185.61億元，現金短債比僅約0.1，遠低于1倍的行業安全線。此外，公司未按計劃還款日期償還的借貸共計925億元，涉及多起訴訟及仲裁案件。

發展趨勢：債務化解取得關鍵突破，經營修復道阻且長

2025年世茂集團最重要的進展是完成了境外債務重組，為公司爭取了寶貴的喘息時間。同時，公司持續推進保交付工作，2022-2025年累計在93座城市、278個項目實現約28.1萬套房源交付，經營活動現金流也實現由負轉正，為后續經營恢復奠定了基礎。

展望未來，世茂集團仍面臨多重挑戰，經營基本面的實質性修復尚需時日：一是境內債務重組任務艱巨，大量境內借款尚未達成展期或重組協議，債權人追討風險依然存在；二是房地產市場整體仍處于調整期，公司銷售回暖難度較大，2025年合約銷售額已降至歷史低位；三是存量資產減值壓力仍存，部分商業、酒店資產的價值可能進一步重估。

為走出困境，世茂集團將繼續堅持“一體兩翼”發展模式，重點推進以下工作：一是全力保障項目交付，加快存量房源去化，提升銷售回款效率；二是積極推進境內債務重組，與債權人協商達成一攬子解決方案；三是盤活存量資產，通過資產處置、股權合作等方式回籠資金；四是聚焦核心城市和優質項目，審慎開展投資；五是做大做強物業服務等經營性業務，提升其在收入和利潤中的占比，構建更可持續的業務結構。