年報觀察 | 大額計提后 光明地產(chǎn)進(jìn)入了虧損的第二年

觀點網(wǎng) 在滬摸爬滾打三十多年，光明地產(chǎn)雖沒有躋身上海地產(chǎn)商首列，但由于背后有光明食品集團(tuán)撐腰，在房地產(chǎn)行業(yè)處于高位的早些時候，也風(fēng)光過一陣子。

2016年，是光明地產(chǎn)的營收“高光”時刻，全年營收突破兩百億，達(dá)到207.82億元，凈利潤10.11億元，同比幾乎翻了一倍。

2017年，光明地產(chǎn)迎來了營收、利潤雙“高光”點，在全年營收微增至208.11億元的情況下，實現(xiàn)凈利潤19.47億元，較去年又翻了一番。

2021年，房地產(chǎn)市場規(guī)模見頂，房地產(chǎn)行業(yè)同步進(jìn)入深度調(diào)整期。這一年，光明地產(chǎn)達(dá)成其史上最高營收記錄，以258.8億元的總營收觸碰到業(yè)績天花板；但凈利潤掉出億元隊列，僅有7008.21萬元。

最近幾年，地產(chǎn)行情沒有呈現(xiàn)出逆轉(zhuǎn)的奇跡，硬撐了三年的光明地產(chǎn)在2024年開始轉(zhuǎn)入虧損，并延續(xù)到了2025年。

先是在1月16日，光明地產(chǎn)公布2025年年度業(yè)績預(yù)告，內(nèi)文提到，預(yù)計全年實現(xiàn)歸母凈利潤約-37億元到-26億元，扣非歸母凈利潤約-40.5億元到-28.5億元。

4月28日，光明地產(chǎn)2025年年度報告正式出爐，全年實現(xiàn)營業(yè)收入44.79億元，歸母凈利潤-36.54億元，與預(yù)虧的-37億元上限只有不到5000萬元的距離。

虧損第二年

2025年光明地產(chǎn)出現(xiàn)36.54億元虧損的原因主要有兩個，且與同階段的多數(shù)房企情況相似：一是由于行情下行對項目進(jìn)行計提減值；二是項目結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模下降，業(yè)績承壓。

報告期內(nèi)，光明地產(chǎn)共計提信用損失準(zhǔn)備合計1.71億元，其中包括應(yīng)收賬款按單項評估計提壞賬準(zhǔn)備4326.18 萬元，按組合計提壞賬準(zhǔn)備686.07萬元；其他應(yīng)收款按單項評估計提壞賬準(zhǔn)備9563.67萬元，按組合計提減值準(zhǔn)備2515.55萬元。

對于房地產(chǎn)及配套相關(guān)存貨項目，光明地產(chǎn)計提資產(chǎn)減值損失共計19.03億元，其中對開發(fā)成本計提4.29億元，完工開發(fā)產(chǎn)品計提13.06億元，出租開發(fā)產(chǎn)品計提3614.72萬元，合同履約成本計提1.32億元。

兩項合計超20億元的資產(chǎn)減值準(zhǔn)備，直接影響了光明地產(chǎn)19.61億元的歸母凈利潤，侵蝕了近54%的利潤規(guī)模。

同時，光明地產(chǎn)的歸母凈資產(chǎn)減少至61.98億元，降幅達(dá)到36.97%；資產(chǎn)負(fù)債率也提升了5.26個百分點至87.90%，財務(wù)安全墊被嚴(yán)重削弱。

出現(xiàn)大額虧損的另一原因，簡單來說，在于房地產(chǎn)項目銷售情況不佳。

年報顯示，光明地產(chǎn)2025年實現(xiàn)簽約面積50.26萬平方米，簽約金額43.93億元。與2024年簽約面積55.89萬平方米、簽約金額54.54億元相比，分別呈現(xiàn)10.08%、19.46%的降幅。

從銷售單價上看，2024年的綜合銷售單價約 9761 元/平方米，而2025年的綜合銷售單價降低至約 8741 元/平方米，可見“以價換量”的銷售策略只是讓回款情況相對體面的權(quán)宜之計。

不到1萬元/平方米的銷售單價，也可以明顯發(fā)現(xiàn)，有著上海基因的光明地產(chǎn)，打造出來的產(chǎn)品卻沒能緊跟上海樓價高度。

實際上，不光是上海，光明地產(chǎn)在各個區(qū)域的營收規(guī)模都有不同程度的收縮。

報告期內(nèi)，光明地產(chǎn)在華東、華中、華南、西南地區(qū)的營收分別為40.49億元、1.32億元、2191.94萬元、1.51億元，分別同比減少16.43%、46.25%、11.95%、36.00%。

整體來看，光明地產(chǎn)2025年全年實現(xiàn)營收44.78億元，同比下降19.37%。其中，房地產(chǎn)開發(fā)及配套業(yè)務(wù)收入40.22億元，同比減少1.32%；物業(yè)及租賃業(yè)務(wù)收入3.29億元，同比減少34.67%；其他業(yè)務(wù)收入209.15萬元，同比驟減99.33%。

從毛利率觀察，創(chuàng)收比例最大的房地產(chǎn)開發(fā)及配套業(yè)務(wù)的毛利率為7.98%，同比微增0.46個百分點；物業(yè)及租賃業(yè)務(wù)的毛利率減少至4.37%；其他業(yè)務(wù)的毛利率則增加46.05個百分點至58.44%，但由于創(chuàng)收規(guī)模極小，對整體的盈利狀況沒有太大改善。

財務(wù)“自救”

盡管2025年的大額計提影響了當(dāng)期利潤，但從長遠(yuǎn)的視角來看，這也是實行財務(wù)“自救”的辦法之一，未來潛在的虧損風(fēng)險得到了大幅度的釋放。

除此之外，光明地產(chǎn)也在其他方面積極展開“自救”。

2025年，光明地產(chǎn)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為5.56億元，與去年同期的-10.52億元相比，實現(xiàn)轉(zhuǎn)正，增幅達(dá)到152.86%；現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額為2.08億元，增幅為116.01%。

年報解釋，主要是因為當(dāng)期經(jīng)營活動流出減少大于流入減少。結(jié)合現(xiàn)金流量表來看，盡管銷售狀況不佳，但合作企業(yè)回款/借款增加、開工量減少、稅費(fèi)減少等綜合因素，促成了現(xiàn)金流回正。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告

同時，光明地產(chǎn)還對支出費(fèi)用進(jìn)行進(jìn)一步壓降。2025年，光明地產(chǎn)的銷售費(fèi)用和管理費(fèi)用分別為2.25億元、3.40億元，分別同比減少36.45%、28.05%。

出售資產(chǎn)股權(quán)也是光明地產(chǎn)加快資金回籠的選擇之一。

2025年10月，光明地產(chǎn)將上海錦如置業(yè)60%股權(quán)及相應(yīng)債權(quán)轉(zhuǎn)讓予上海欣穎置業(yè)，并已全額收到交易價格1.03億元；

同年12月，又將位于上海市寶山區(qū)的兩幅地塊交付予上海市寶山區(qū)土地儲備中心，交易價格為2.30億元，截至年底，光明地產(chǎn)已收到土地收購補(bǔ)償款2.19億元，尚有1150.05萬元未支付。

在年報中，光明地產(chǎn)還提到，其年內(nèi)發(fā)行了2期中期票據(jù)、1期公司債。在11月成功發(fā)行的5億元公司債，合規(guī)申購金額12.2億元，票面利率2.35%，再創(chuàng)歷年債券發(fā)行價格新低。

今年3月23日，光明地產(chǎn)繼續(xù)發(fā)行新一輪債券“26光明房產(chǎn)MTN001”，發(fā)行金額為6億元，發(fā)行利率為2.65%，期限為2+1年。

進(jìn)入一季度，光明地產(chǎn)實現(xiàn)營收11.07億元，同比下降12.89%；歸母凈利潤為-2.34億元，同比下滑17.02%。

不過現(xiàn)金流狀況延續(xù)了2025年全年態(tài)勢，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為6300.34萬元，較上年同期的-4704.16萬元大幅增長233.93%，數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)正的原因也與2025年高度相似，說明抓緊回款、降低開工量等策略或?qū)⒗^續(xù)執(zhí)行下去。

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