中海、太古抗跌性領跑 這些企業為何能在商辦寒流中獨善其身？

來源：觀點指數

摘要：16家樣本企業中，14家收入負增長、占比達88%，寫字樓市場供需失衡、租金下行、出租率下滑的基本面壓力已全面傳導至企業端。

觀點指數 在4月24日觀點指數研究院發布的《筑底承壓 | 2026年4月商辦與辦公空間發展報告》中，其認為，隨著市場逐漸探底，預計2026年企業營收降幅將逐步收窄。

辦公租賃市場表現上，觀點指數篩選重點八城（包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、南京以及武漢），監測辦公物業的平均租金走勢情況。

數據來源：同花順，觀點指數整理

從數據來看，2026年3月，觀點指數監測的重點八城寫字樓租金整體表現為環比回暖、同比仍弱的修復態勢，八城均值環比上漲8.38%至2.67元/平方米/天，但這主要由個別城市租金出現大幅波動所拉動，市場整體并未形成普漲格局。

綜合當前數據和市場環境，重點八城平均租金在連續深度調整后，已逐漸接近底部區域，繼續大幅下探的空間有限。北京、上海、廣州等核心一線城市的優質寫字樓憑借其地段和產業優勢，抗跌性更為突出。而二線城市及部分一線城市的非核心區域，仍將面臨較長的去庫存周期和租金壓力。

“以價換量”仍是主旋律。盡管部分城市租金出現環比上漲，但多數城市同比仍為負增長，高空置率問題依然嚴峻。業主方為吸引和留住客戶，預計將繼續采取靈活的租金策略和優惠措施。

同時，全國辦公樓市場竣工面積大幅下滑，短期內緩解了新增供應壓力，為租金企穩創造了條件。

空置率表現上，戴德梁行數據披露，進入2026年一季度，一線城市甲級寫字樓市場空置率表現分化加劇，行業正從全面調整邁向結構性復蘇。

具體來看，北京以15.79%的空置率，成為四城中唯一實現環比與同比雙降的城市，主要是自2025年以來，其新增供應面積持續處于低位，為存量資產的消化提供了寶貴的時間窗口，空置率得以從2024年四季度的18.3%穩步回落。

相比之下，上海、廣州、深圳的空置率均維持在20%以上的較高水平，但內部表現各有不同。上海空置率23.6%，維持高位，單季度穩步回暖的市場需求（凈吸納量超21萬平方米）有效對沖了部分供應壓力。廣州的空置率溫和上行至22.1%，市場在波動中尋找平衡。深圳則以29.8%的空置率繼續領跑，持續釋放的新增供應與產業結構調整的雙重因素，使其去化壓力較大。

盡管一線城市甲級寫字樓市場已出現空置率的結構性改善，北京市場也率先出現企穩回升的積極信號，但租金下行壓力仍未緩解，以價換量更是成為行業常態，這種量穩價跌的市場格局，直接傳導至企業經營端，轉化為內地寫字樓業務收入的普遍下滑。

數據來源：企業業績，觀點指數整理

如上圖所列示，2025年，樣本企業內地寫字樓業務收入表現為普降、分化以及韌性并存的走勢。

16家樣本企業中，14家收入負增長、占比達88%，僅2家正增長，寫字樓市場供需失衡、租金下行、出租率下滑的基本面壓力已全面傳導至企業端。

部分企業受特定項目交付或區域市場供應過剩影響，跌幅較深。其中同比降幅超10%的樣本企業包括陸家嘴集團、華潤萬象生活、華潤置地、越秀房托、招商局商業房托以及保利發展，受高供應、高空置、租金深跌沖擊最為顯著。

招商蛇口、恒隆地產、匯賢產業信托、中國國貿、新鴻基等降幅區間在5%-10%之間，主要以港資與央企為主，核心城市優質項目占比高，但仍難抵市場整體下行。

即便是行業頭部企業也難以獨善其身。中海商業作為營收規模最大的企業，全年寫字樓業務收入34.7億元，同比微跌2.80%。其中一線城市及新一線城市收入占比達88.5%，三年以上寫字樓項目平均出租率為80%。

盡管市場大環境疲軟，但仍有少數企業打破僵局，實現了正增長，其中包括金地商置及北辰實業。

值得一提的是，以中海商業、太古地產、嘉里建設等為代表的商辦運營商抗跌性表現突出，全年營收降幅控制在5%以內，核心在于一線城市核心資產占比高、租戶優質、出租率穩定、租金跌幅小。

樣本企業收入下滑幅度的分化，也反映出寫字樓行業強者恒強的分化格局進一步深化。中海商業、太古地產、嘉里建設、恒隆地產等聚焦核心城市核心商圈、主打高端定位的企業，憑借優質資產、穩定的高端租戶結構及專業運營能力，能夠最大限度降低市場調整帶來的沖擊，收入下滑幅度顯著低于行業平均水平。

而布局相對分散、資產質量參差不齊的企業，在市場下行周期中，面臨更大的租金下行與租戶流失壓力，收入下滑幅度更為明顯。

從企業業績數據來看，2025年是內地寫字樓市場的“出清之年”，寫字樓資產年度收入表現多受到沖擊。同時，以中國金茂、九龍倉集團、瑞安房地產等為代表的商業地產企業雖未單獨披露寫字樓收入，但其整體投資物業收入同樣承壓。這主要由于寫字樓在它們的物業組合中占據核心地位，該板塊收入的下滑直接引發了整體收入的增長乏力乃至倒退。

隨著市場逐漸探底，預計2026年企業營收降幅將逐步收窄。未來的增長將不再依賴單純的租金上漲，而是取決于“資產管理能力”與“產業導入能力”的比拼。

辦公市場細分領域，據中小企業協會發布的最新數據顯示，2026年3月，中小企業發展指數（SMEDI）錄得89.6，繼2月環比上行后保持平穩運行。

在中小企業發展指數企穩回升、辦公需求溫和復蘇的背景下，本期靈活辦公行業整體擴張態勢依舊偏弱。

據觀點指數監測，期內樣本企業內地辦公中心外拓數量與布局企業覆蓋面較上期均出現大幅縮減，僅有創富港及高格辦公空間兩家機構有新項目亮相，成為市場為數不多的增量亮點。

據創富港官微披露，2026年在鞏固現有九大城市布局的基礎上，將南京、蘇州、重慶三大城市納入核心擴張序列。期內南京、蘇州已完成首店選址，重慶首店選址也已確定，整體推進節奏符合預期。

同期，高格辦公空間在上海靜安區匯能大悅中心推出“格悅臻享空間”全新產品線，立足蘇河灣核心區位，打造地標級高端靈活辦公產品。該系列產品錨定市場上對高品質、定制化辦公空間的需求缺口，目標客群聚焦跨國企業區域總部等，實現產品的高端化升級。

現階段行業擴張模式已出現明顯轉變，輕資產整合與空間互聯逐步替代重資產新開。

本文節選自《筑底承壓 | 2026年4月商辦與辦公空間發展報告》