年報解讀丨中國金茂：簽約逆勢增長、盈利能力提振，以產品引領價值創造

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3月24日，中國金茂發布2025全年業績報告。報告期內，公司全面實現高質量增長。簽約銷售金額1135億元，同比增長16%。盈利方面，全年毛利92.21億元，同比增長7%，整體毛利率升至16%；股東應占利潤（含投資物業公平值損益）12.53億元，同比增長18%。

逆勢增長，聚焦核心城市，產品引領成效顯著

2025年，中國金茂在行業整體承壓的背景下，銷售實現了顯著增長。報告期內，公司簽約銷售額達到人民幣1135億元，同比增長16%，首開項目做一成一，實現開盤即熱銷的目標，以硬核業績穿越市場波動。銷售均價人民幣27000元/平方米，同比大幅增長24%，充分顯示出公司高端產品定位得到市場認可。銷售業績的增長具有堅實的區域基礎，公司成功進駐京津冀、長三角和珠三角等高速發展區域，并在北京、天津、上海、廣州等核心城市持有項目。報告期內，公司一二線城市簽約銷售占比達96%，華北、華東兩大區域簽約占比提升至73%。金茂在北京、上海的簽約銷售額均突破200億元，在西安銷售額突破100億元，并在鄭州、天津、雄安等多個核心城市表現領先市場。

“金玉滿堂”體系全面落地，科技與品質構建核心護城河。中國金茂良好銷售業績的背后，是公司產品優勢的集中體現。公司于2024年推出的“金玉滿堂”（金茂府、金茂璞、金茂滿、金茂棠）四大全新住宅產品線在2025年全面落地，憑借極致的科技、健康、美學與服務體系，打造了多個“現象級紅盤”，如西安璞逸東方、上海潤云金茂府、雄安金茂府等項目均成為所在城市的銷售冠軍。其中，金茂府系作為標桿，以“科技傳承，經典新生”為核心理念，其3.0產品在全國多地成為高端市場領導者；金茂棠系定位“全齡友好，超享生活”，憑借高性價比和產品力成為市場爆款。通過貫穿所有產品線的居體驗，構建產品獨特的護城河，實現了金茂產品的高單價、高去化率。

精準聚焦，深耕核心城市，保障高質量貨值。面對市場挑戰，中國金茂堅持“深耕聚焦、提質增效”的戰略主旨。2025年，公司堅定執行“增存并重”策略，在投資端聚焦于核心城市的核心板塊。全年公司共獲取21宗土地，總土地款577億元，新增貨值超過人民幣1000億元，為未來發展儲備了高質量的資源。從區域分布看，金茂精準把握了結構性市場機會，新增土儲全部位于一二線核心城市，其中北京、上海投資占比達66%。同時，公司積極“盤活存量”，全年累計盤活土地15宗，實現了以增量帶動存量解決的突破，同時通過尾盤清盤、老盤新做等方式，加速滯重庫存去化，助力公司貨值結構改善和資金回流。

做強做優第二業務曲線，積極構建新發展模式

中國金茂加快構建發展“新模式”方面的探索布局，做強做優第二曲線業務，在開發業務持續精進的基礎上，著力發展精品持有、質量服務及建筑科技業務，打造“特而美、精而美”具有辨識度的領先品牌，實現業務生態閉環。

優化存量與資本化創新并舉，核心資產韌性凸顯。在行業承壓之際，中國金茂主要物業投資項目實現逆勢突圍，租金和出租率保持同行業前列。其中，核心寫字樓北京凱晨世貿中心、西城金茂中心和上海金茂大廈寫字樓在2025年末的出租率分別達到93.3%、93.3%和76.0%。零售商業方面，南京金茂覽秀城、青島金茂覽秀城、張家港覽秀城等項目通過持續的品牌煥新、活動運營與體驗升級，有效提升客流與經營活力。同時，金茂積極擁抱金融創新，于2024年3月以長沙金茂覽秀城為底層資產的華夏金茂商業REIT在上海證券交易所正式上市，成為國內首批上市的消費基礎設施公募REITs。報告期內，該REIT股價上漲近40%，獲得資本市場認可。

酒店及物業服務業績跑贏市場。2025年，中國金茂圍繞關鍵業績指標，全面提升經營能力，在行業環境低迷的情況下，公司酒店業務持續穩定貢獻利潤。公司上海金茂君悅大酒店、金茂深圳JW萬豪酒店等多酒店保持了較高的入住率和一定的平均可出租客房收入。同時，金茂堅持輕重并舉的發展戰略，全方位筑牢經營基本盤，報告期內，新增兩家嘉悅系酒店，以卓越輕資產管理輸出能力樹立行業典范。品質服務領域，金茂服務持續提升服務能力，在管規模與效益持續提升，經營基本盤不斷夯實。2025年，金茂服務在管面積同比增長5%，營業收入同比增長18.5%，其中核心物業管理收入同比增長23%，核心物業管理毛利潤同比增長22.1%；基礎物業服務與能源運維業務滿意度均保持在90分位，服務品質持續穩定。

財務穩健性顯著增強，融資渠道暢通

營收利潤雙雙逆勢提升，成本與債務結構優化助推盈利能力改善。2025年，中國金茂實現營業收入593.7億元，在行業營收普遍下滑的情況下，實現逆勢增長。利潤方面持續改善，2025年公司歸母凈利潤同比增長18%至12.5億元。中國金茂營收和利潤的雙提升，得益于公司在項目獲取、產品定位、運營管理等方面的協同能力持續增強。伴隨存量問題的解決，新獲取優質項目逐步進入銷售與結算，未來金茂的盈利能力仍有上升空間。在精益管理方面，中國金茂嚴控三費、降本增效，銷售費用、管理費用、財務費用分別下降4%、13%、9%，進一步提振盈利能力。與此同時，債務結構得到持續優化，開發貸及經營貸占比提升至約50%，外幣債務占比連年下降至20%，整體負債結構持續優化。

融資渠道暢通且成本優勢突出，充裕資金儲備保障戰略從容推進。中國金茂在融資能力方面，多元融資渠道保持暢通。報告期內，金茂成功發行多筆低利率債券，新增融資平均成本為2.75%，較上年進一步下降，維持行業較低水平，全年公開市場融資成本低至2.3%；新項目開發貸成本大多為自律下限水平，資金獲取能力持續增強。截至報告期末，公司在手未動用銀行授信超過700億元，資金儲備充足，為后續投資與項目開發提供有力支撐。

結語：中國金茂在行業調整時期實現了“活下來”的階段性任務。未來，中國金茂將結合“十五五”規劃，進一步深化發展戰略，將以“活得好”為目標，進一步盤活存量、做優增量，力爭“活出彩”，成為產品領先、結構合理、特色突出的頭部城市運營商。

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