年報解讀 | 中海地產：穩中求進，夯實行業頭部地位

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2025年，行業仍在調整，企業洗牌仍在持續，中海地產堅持穩中求進，持續夯實行業地位，權益銷售額保持行業第一；盈利能力行業領先，持續分紅；拿地金額保持行業第一；負債率和融資成本保持行業最低區間；發布“中海好房子Living OS”；成功發行中海商業REIT，實現經營性不動產資產管理領域重要突破。

銷售：權益銷售額穩居行業第一，強聚焦安全性、確定性更高的一線城市，以“好產品”提升市場占有率

圖：2021-2025年銷售額、銷售面積情況

數據來源：企業年報，中指研究院綜合整理

權益銷售額穩居行業第一，保持了較強的發展韌性，市場地位進一步穩固。2025年，中海地產實現合約物業銷售額為2512.3億元，相應銷售面積為1056萬平方米。根據中指研究院數據，中海地產的權益銷售額居行業第一，連續兩年穩居行業第一，市場地位進一步穩固。2022年-2025年，受市場持續下行影響，百強企業銷售額連續負增長，企業業績規模持續承壓，在此背景下，2023-2024年中海地產銷售額同比小幅增長，好于行業均值和同陣營企業，仍保持了較強的發展韌性。

行業領先的銷售業績，得益于中海兩項發展策略。一方面是中海地產強聚焦安全性、確定性更高的一線城市，抓住其他重點城市的結構性機會。中海地產在香港及北上廣深五個城市實現合約銷售額1254.4億元，占比57.3%。其中，在北京實現合約銷售額502.6億元，銷售額連續四年位居北京市第一，市場地位突出；在深圳實現合約銷售額248.9億元，連續兩年位居第一；在香港實現合約銷售額人民幣222.3億元。

另一方面，中海地產持續以“好產品、好服務”提升市場占有率。深圳灣澐璽項目開盤銷售額超百億。中海地產率先發布“中海好房子Living OS”體系，北京萬吉玖序，上海云邸玖章等首批“中海好房子”上市推售，逆勢熱銷。2025年12月，中海地產發布全新產品代系“萬方安和”，立足居住需求迭代升級趨勢，基于300萬戶業主3.3萬次入戶調研的真實反饋，提煉形成覆蓋170余項全維需求的六大人居生活觀，即更安全、更專屬、更懂我、更好看、更貼心、更恒久，為產品研發奠定堅實基礎。“安”系產品首批項目安瀾北京、安瀾上海等均已落地，安瀾北京2026年一季度網簽金額超13億元，“和”系產品中海·玖樹滿和在2026年3月亦向市場推售，開盤一周網簽超三百套，項目熱銷強化品牌溢價與客戶黏性，有利于形成差異化競爭壁壘。

2025年，中海地產繼續強勢拓儲，投資規模行業連續兩年位列第一。中海地產在中國內地15個城市及香港新增35幅地塊，新增土地儲備總建筑面積為499萬平方米，權益建筑面積為445萬平方米，總地價為人民幣1186.9億元，權益地價為人民幣924.2億元，權益建筑面積、權益地價較2024年增長14.4%、32.7%。中海地產聚焦高能級城市的優質資產，貨量結構優勢顯著，支撐未來銷售韌性與利潤確定性，北京、上海、廣州、深圳、香港一線城市權益拿地金額占比73.9%，較上年提升0.4個百分點，有望率先受益核心區“好房子”企穩。

業績：盈利能力保持行業領先，商業物業收入表現突出，中海商業REIT發行實現資管業務新突破

圖：2021-2025年營業收入和凈利潤情況

數據來源：企業年報，中指研究院綜合整理

收入、利潤雖有所下滑，整體盈利能力領先行業。2025年，中海地產全年實現營業收入1680.9億元，同比下降9.2%；歸母凈利潤126.9億元，同比下降18.9%。剔除稅后投資物業重估收益和匯兌損失的歸母凈利潤為130.1億元，同比下降3.9%，股東應占核心溢利穩定性較好。近年，市場持續下行售價持續承壓，地價成本維持高位，結轉毛利率持續下降，房企盈利空間已大幅收窄。在此背景下，中海地產仍能維持一定利潤規模，盈利能力遠好于行業。

得益于較強的盈利能力，中海地產保持穩定分紅，持續回饋股東。董事局建議派發末期股息每股港幣25仙，連同中期股息每股港幣25仙，全年合共派發股息每股港幣50仙。

年內，中海地產商業物業收入表現突出，基本覆蓋利息支出。商業物業收入為72億元，同比基本持平。其中，寫字樓收入為34.7億元；購物中心收入為23.9億元，同比增長5.8%；長租公寓收入為3.5億元，同比增長29.6%；酒店及其他商業物業收入為9.9億元。購物中心、長租公寓連續兩年保持增長，經營績效突出。商業物業收入持續支撐經營性現金流凈流入，且商業收入首次基本覆蓋利息支出。

2025年，6個商業項目新投入運營，商業物業運營總建筑面積增加28萬平方米，包括3個寫字樓、2個購物中心、1個長租公寓。其中，北京中海大吉巷商業綜合體成為北京二環內休閑消費新地標。

年內，中海成功發行消費REIT，打通了商業物業投融建管退閉環，在經營性不動產資產管理領域實現了重要突破，為進一步向資管業務轉型奠定堅實基礎。華夏中海商業資產封閉式基礎設施證券投資基金“中海商業REIT”（180607. SZ）在深圳證券交易所成功上市，是內地首單以“收購-改造-提升-盤活”模式落地的消費REIT。中海旗下購物中心板塊在核心一二線城市擁有多處優質商業資產，為REITs后續擴募儲備了豐富標的，有望形成“首發運營-優化提升-擴募擴容”的可持續發展閉環，進一步做大基金規模、加速向資管業務轉型。

物資采購和供應鏈管理服務增長強勁。年內，中海地產其他業務內外部收入為82.8億元。其他業務的外部收入為41.1億元，其中物資采購和供應鏈管理服務外部收入為人民幣36.6億元，同比上升36.1%。

財務：依托境內外雙融資平臺優勢，合理安排融資，嚴守安全底線

中海地產始終堅持審慎穩健的財務策略，嚴守安全底線積極謀求發展，各項指標均保持行業領先。2025年末，中海地產持有銀行存款及現金為1036.3億元，占總資產11.3%，現金充裕度業內領先。中海地產凈借貸比率為34.2%，負債率仍保持行業較低水平。中海地產的銀行借貸為1729.2億元，擔保票據及公司債券為744.6億元，總借貸合共為2473.8億元，其中，一年內到期的借貸為423.2億元，占總借貸的17.1%，短期債務雖有增加但債務期限較為合理，其中，2026年上半年到期歸還銀行借貸、擔保票據及公司債券合共為64.7億元。

圖：2021-2025年凈負債率情況

一方面，中海地產加強經營性現金流管理，強化自我造血能力。年內，中海地產銷售回款為1704.9億元，其他經營回款為151.2億元，總經營回款為1856.1億元。中海地產總資本支出為1464.9億元，其中土地成本為1041.2億元，建安支出為423.7億元，經營性現金凈流入為人民幣167.3億元。

另一方面，中海地產積極管理有息借貸規模，中海地產依托境內外雙融資平臺，優勢互補，靈活運用多種金融工具，合理安排融資。2025年，中海地產境內外融資人民幣543.8億元，其中，境外提取貸款人民幣136.4億元；境內以行業最低利率提取各類貸款人民幣289.4億元，品種涵蓋開發貸、經營貸等，并成功發行五期合共人民幣118億元的低息債券，包括發行行業首筆人民幣5億元十五年期中期票據。年內，中海地產提早或到期償還債務人民幣675.2億元，凈償還債務人民幣131.4億元。在幣種結構方面，當前人民幣對美元匯率溫和升值，年內，中海地產持續縮減非人民幣凈負債敞口，人民幣借貸占比較2024年末提升5.4個百分點至87.7%。年末，公司未動用銀行授信額度人民幣635.6億元，融資資源充足。年內，中海地產平均融資成本降至2.8%，融資成本處于行業最低區間。

圖：2021-2025年平均融資成本情況

結語：中海地產現金充裕度行業領先，境內外雙融資平臺優勢突出，保障了公司在市場調整期持續拿地與項目開發能力。在投資方面，公司持續強化一線及強二線城市核心資產配置，貨量結構優勢顯著，支撐未來銷售韌性與利潤確定性。在產品方面，公司持續強化“好房子”標準引領產品力，核心盈利韌性凸顯。在商業物業方面，公司成功發行公募REIT，構建“投、融、建、管、退”全周期資管能力。公司發展策略攻守兼備，有望持續維持行業頭部地位。

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