郭海娟律師：商品房認購書與定金糾紛的核心法律規則

商品房交易中，購房人在簽署正式買賣合同前，常被要求先簽訂認購書并支付定金。然而，后續因價格、付款方式、交房標準等條款無法達成一致，導致合同未能訂立，定金能否返還便成為爭議焦點。基于此，北京市中恒信律師事務所太原分所郭海娟律師結合《中華人民共和國民法典》及相關司法解釋，梳理了商品房認購書與定金糾紛的核心法律規則與裁判標準，供廣大讀者參考。

認購書的法律性質

認購書是商品房買賣雙方在簽署正式預售合同或現售合同之前，就房屋位置、面積、價款等基本要素達成的預約合同。根據《民法典》第四百九十五條，當事人約定在將來一定期限內訂立合同的認購書、訂購書、預訂書等，構成預約合同。一方不履行預約合同約定的訂立合同義務的，對方可以請求其承擔預約合同的違約責任。這意味著，認購書并非毫無約束力的意向文件，而是具有獨立法律效力的合同形式。

在定金問題上，《民法典》第五百八十七條規定了定金罰則：給付定金的一方不履行債務或者履行債務不符合約定，致使不能實現合同目的的，無權請求返還定金；收受定金的一方不履行債務或者履行債務不符合約定，致使不能實現合同目的的，應當雙倍返還定金。該條是處理定金糾紛的基礎性規范。同時，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條進一步明確，出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。

定金返還的法定情形

在認購書履行階段，最核心的問題是何種情形下可以主張定金返還。根據上述司法解釋第四條，核心區分標準在于未能簽訂正式合同的原因歸屬。

第一，因一方當事人原因導致合同未能訂立的，適用定金罰則。所謂“一方原因”，通常表現為開發商擅自變更價格、戶型、交房時間等核心條件，或者購房人無正當理由拒絕按照認購書約定條款簽約。此時，違約方承擔定金責任。

第二，因不可歸責于雙方的事由導致合同未能訂立的，應當返還定金。司法實踐中，以下情形通常被認定為不可歸責：雙方就認購書未明確約定的條款（如貸款成數、付款期限、裝修標準、配套設施交付時間等）經誠信磋商仍無法達成一致；因限購、限貸政策調整導致購房資格或貸款條件發生重大變化；因規劃、消防等行政審批要求導致房屋基本狀況發生改變等。上海市高級人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件若干問題的解答》亦明確，若雙方已盡合理磋商義務，僅因對個別條款分歧無法達成一致，不屬于任何一方違約，定金應予返還。

關于舉證責任分配，根據“誰主張，誰舉證”的一般原則，購房人主張返還定金的，需初步證明已按約前往簽約但未能達成合同；開發商主張適用定金罰則的，則需舉證證明購房人存在惡意拒簽或明確表示放棄購買等違約行為。《民法典》第五百九十一條同時規定，當事人一方違約后，對方應當采取適當措施防止損失的擴大，否則不得就擴大的損失請求賠償。這意味著，在發生簽約障礙時，雙方均有義務進行善意磋商，而非立即主張定金罰則。

郭海娟律師建議，購房人在簽訂認購書時，應盡量明確約定正式合同的主要條款（如付款方式、貸款安排、交房標準、違約責任等），避免僅預留“按開發商公示合同文本”等模糊表述。若后續發生爭議，應保留磋商過程中的微信聊天記錄、郵件、錄音錄像等證據，以證明己方已盡到誠信磋商義務。根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉合同編通則若干問題的解釋》第七條，預約合同生效后，當事人一方無正當理由拒絕訂立本約，或者在磋商時違背誠信原則導致未能訂立本約的，人民法院應當認定該當事人不履行預約合同約定的義務。