從火爆到賣不動，市區這個新盤銷售急轉直下！怎么回事？

新房市場回暖，作為傳統大熱門的學區房，卻在這個春天充滿寒意，價格持續走低。

從老城區的老牌名校學區房，到集新未來社區的新學區房，都出現了大降價。

如今，一些主打學區的在售新盤，也受到了沖擊。

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甌柑樓市 OUGANLOUSHI

日前，位于西部新城的西派瀾廷·江御（備案名為江御瀾庭），加推四期房源。

這一期房源為5#、8#，共90套住宅，分別是建筑面積約85m2、約119m2房源，折后均價約19267元/m2，跟此前差不多。

截止5月8日，這一期房源，僅備案了14套，去化率僅約15%。

西派瀾廷·江御四期銷售情況。來源：市房地產市場信息網，截止2025年5月8日中午

西派瀾廷分為東、西兩個地塊。

率先上市的是規模較小的東地塊，一度銷售不錯，滯銷的以江景房為主。

規模更大的西地塊，也就是西派瀾廷·江御，就比較難了。

今年以來，從第三期房源起，銷售情況明顯下滑。

最近四期房源開盤，去化率繼續走低。

如果說東區滯銷的房源以總價較高的江景房為主，那么西區（江御）就連作為主力的剛需、首改類房源，也開始賣不動了。

西派瀾廷房源去化情況一覽

可以看出，即便初期一度火熱，但如今西派瀾廷·江御的銷售，已盡顯疲態。

這并非西派瀾廷·江御最后一期房源，目前該盤還剩2幢未上市。倘若前期上市房源去化不佳，后續難度會更大。

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近兩年，盡管樓市并未全面復蘇，但市區一些規模不小的新盤，尤其是“四代宅”，銷售持續火熱。

比如，璞拾云洲，每一期開盤都非常火爆，甚至清盤，最近已實現全面清盤。

像建發·望江，每一期開盤，各類房源也都很搶手。

還有，位于江濱路的天曜序，今年以來賣得也很好。

可見，近一兩年，主城區新盤回暖勢頭較為明顯。

西派瀾庭曾經與這些新盤一樣火熱，最近卻因銷售轉冷，與其形成鮮明對比。

西派瀾廷

那么，曾經火爆的西派瀾廷，為什么今年以來急轉直下呢？

對比上述新盤可以看出，其他新盤主打產品品質與生活方式，學區只是錦上添花。

而在西派瀾廷，學區是其重要賣點，與當初集新未來社區非常相似。

在西派瀾廷所在的西部新城，當前正在建設2中西部新城校區及附屬小學。

盡管該校尚未劃施教區，但西派瀾廷不斷強調與其相鄰，不言而喻。

西派瀾廷關于周邊教育資源的宣傳

然而，受樓市低迷影響，再加上中產階級收入減少、教育投資回報率銳減等原因，近年學區房出現大跌現象，從頭部學校老校區到新校區都如此。

正如集新未來社區，如今一二手商品房均僅約23000元/m2，樓層低一些的，僅需20000元/m2出頭。

二手安置房價格更低，普遍在20000元/m2內，低樓層、大面積更是僅約16000元/m2就能買到。

既然差不多的價格，甚至更低的價格，就能買到市實驗中學集新校區的學區房，為什么還要買2中西部新城校區的學區房呢？

就算買商品房，集新未來社區的價格，也只是略高于西派瀾廷。

更何況，市實驗中學集新校區及附屬小學已經建成投用，而2中西部新城校區及附屬小學還在建設中，今年9月也沒法開學，連施教區都還沒明確。

2中西部新城校區及附屬小學當前建設進展

如今，因學區房價格走低，有子女就學需求的購房者都選擇當年買房，提前購買的人大大減少。

也有部分家長，放棄購房，轉而花錢找施教區業主過戶，以換取入學名額。

去年年初，在集新未來社區尚需近30000元/m2的情況下，西派瀾廷近20000元/m2的價格，還是能吸引一些購房者的。

而如今，當集新未來社區價格大跌，繼續保持近20000元/m2價格的西派瀾廷，自然被購房者拋棄了。

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其次是如果產品力突出，學區只是錦上添花，西部新城的新房，依舊是有吸引力的。

然而，就目前所展示的實景來看，西派瀾廷非常平庸，這也是一些主打學區新盤的通病。

比如，局部展示的外立面，還不如邊上7年前開發的玉錦麟。

西派瀾廷（上）與玉錦麟（下）外立面對比

還有面對疲軟的銷售，西派瀾廷還迎來了全新競品，即其南側的中央涂單元C-09地塊。

該地塊于去年12月出讓，由平陽縣匯振房地產開發有限公司競得，樓面價約6300元/m2。

這比西派瀾廷拿地時的約7900元/m2，低了約1600元/m2。

這約1600元/m2的地價成本，也許能換來降價空間，或品質提升空間，甚至兩者兼具。

盡管目前中央涂單元C-09地塊項目尚未亮相，但據目前市場上流傳的一些信息稱，該項目有大量設計亮點，品質將更突出。

當然，具體產品信息，尚待開發商方面官宣。

對于要買西部新城的購房者，既然有地價更低、品質可能更好的競品，購房者自然不急于出手，選擇等待觀望也就很好解釋了。

西派瀾廷與南側在建的C-09地塊項目

從上述事實可以看出，當學區房不再是樓市的硬通貨，新房需真正回歸居住屬性，產品品質及創新成為一座新盤的重要吸引力與溢價空間。

那些設計普通、品質平庸、主打學區的新房，將不再受購房者盲目追捧，除非價格更低。