總價(jià)30萬成都買套房 這一波公寓又走起來了？

風(fēng)水輪流轉(zhuǎn)，今年又輪到幾乎都快被遺忘的公寓產(chǎn)品了！

幾乎每一個(gè)房產(chǎn)中介的朋友圈都在刷屏，讓無數(shù)人恍惚回到了幾年前的“萬人搖”排號(hào)買房的時(shí)代。有朋友看到信息，發(fā)來私信問：“房產(chǎn)又火了？”。

就在上月，購(gòu)房者們所瘋搶的是一個(gè)位于城南高新新川板塊的一個(gè)公寓項(xiàng)目——長(zhǎng)冶南陽御龍府。6688元/㎡起的單價(jià)、30萬起的總價(jià)，老盤發(fā)力，9小時(shí)內(nèi)330套房源全部售罄，開發(fā)商現(xiàn)場(chǎng)宣布7號(hào)樓接力開盤，再次“日光”。

△長(zhǎng)冶南陽御龍府排隊(duì)現(xiàn)場(chǎng)

公寓產(chǎn)品，這個(gè)一直以來不被看好的“樓市配角”，正憑借極致的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，收獲年輕人的追捧，一方面滿足了當(dāng)下年輕人的買房夢(mèng)想——誰說成都的房買不起了？另一方面，公寓熱又再度折射出當(dāng)前成都房地產(chǎn)市場(chǎng)的一些現(xiàn)狀——住宅價(jià)格被推上 3 萬/m2之后，更大范圍的購(gòu)房者的買房居住需求究竟該如何回應(yīng)？

No.1

開發(fā)商以價(jià)換量，購(gòu)房者用腳投票

目前，成都市場(chǎng)內(nèi)多為精裝均價(jià)3萬/㎡+以上且為大面積的住宅項(xiàng)目，讓剛需購(gòu)房者們望而卻步。而成熟板塊內(nèi)的底價(jià)存量房源，卻成為了購(gòu)房者們心中的香餑餑。

手中有貨的開發(fā)商在當(dāng)前的市場(chǎng)現(xiàn)狀下，主動(dòng)采取了“以價(jià)換量”的策略，購(gòu)房者則實(shí)打?qū)嵉剡~進(jìn)門檻，掏錢上車，完成了用腳投票的購(gòu)房過程。

位于成華區(qū)迎暉路地鐵站A/B口的成華和悅廣場(chǎng)，是一個(gè)雙TOD上蓋的旗艦商業(yè)綜合體，自帶約16萬方購(gòu)物中心。項(xiàng)目目前在售30-60㎡的LOFT公寓。通過置業(yè)顧問了解到，參考價(jià)約為1萬元/㎡左右（清水交付），總價(jià)約30萬元/套起。

△成華和悅廣場(chǎng)效果圖

另一個(gè)項(xiàng)目，城北金牛區(qū)金沙路老會(huì)展那個(gè)位置的世紀(jì)空間，緊鄰總體量約60萬㎡的TOD綜合體，約243.9米地標(biāo)高度俯瞰主城。項(xiàng)目目前在售建面約45-98㎡的精裝公寓，目前已開樓層的均價(jià)約為1.3萬元/㎡。

△世紀(jì)空間實(shí)拍圖，圖據(jù)世紀(jì)空間 Century Space

兩個(gè)項(xiàng)目的共性也代表著這一階段熱銷公寓的特點(diǎn)：地段不差、交通便利、總價(jià)極低。

30萬至55萬的上車門檻，對(duì)年輕人首次置業(yè)來說，比動(dòng)輒300萬+的住宅友好得多。

No.2

年輕人，買公寓主力

住宅新房的門檻一直在升高！

2026年成都5+2區(qū)域新房單價(jià)普遍站上了3萬元/㎡，600萬至800萬總價(jià)段已是入門級(jí)，而大戶型，精裝的千萬級(jí)高端產(chǎn)品，又成了拉動(dòng)新房住宅單價(jià)持續(xù)攀高的牽引力。

△圖據(jù)克而瑞深度咨詢 | 普睿四川區(qū)域

對(duì)開發(fā)商來說，地價(jià)不斷攀高，建安成本在升高，銷售越來越難，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的卷推動(dòng)開發(fā)商走向了“做高端盤遠(yuǎn)比做剛需盤安全可控”的決策。而對(duì)購(gòu)房者來說，成都城市價(jià)值的上升，又形成了另一種共識(shí)——成都的房?jī)r(jià)已經(jīng)來到了千萬級(jí)的水準(zhǔn)了！但這一切對(duì)于大多數(shù)剛工作幾年的年輕人群來說，在成都自己買一套房變得越來越遙不可及。

公寓產(chǎn)品30萬至55萬的總價(jià)，直接讓年輕人的決策成本降到最低。與此同時(shí)， 2026年4月成都全市成交二手房24498套，二手房?jī)r(jià)同比下跌5.03%。買房子投資賺錢的想法不能說沒有，但也確實(shí)完全讓位于 “先買一套扎下根來”的實(shí)際居住需求。

△圖據(jù)成都購(gòu)房通

來算一筆賬——

一套總價(jià)35萬的公寓，首付按最低30%計(jì)算約為10.5萬元，貸款金額為24.5萬元。以2026年4月公布的5年期以上LPR（3.5%）為基礎(chǔ)，公寓貸款利率通常在LPR基礎(chǔ)上加點(diǎn)0.5%-1%（不同銀行因客戶資質(zhì)存在差異），按加點(diǎn)后的整體利率約4.0%—4.5%估算，10年期月供大約為2490-2540元左右。裝修及配置成本仍按15萬元計(jì)算，意味著入住前總投入約25.5萬元（首付10.5萬+裝修15萬）。

同地段的長(zhǎng)租公寓，月租金約2000元。買一套自己的公寓，月供只高出約500元，卻不再需要面對(duì)房東漲租和頻繁搬家的煩惱。年輕人，心里還是有一本賬的。

△圖據(jù)長(zhǎng)冶南陽御龍府

具體到項(xiàng)目層面，對(duì)比更為直觀。

以長(zhǎng)冶南陽御龍府為例，按照上面計(jì)算出的月供2500元左右來橫比。當(dāng)前安居客上的數(shù)據(jù)顯示，與其一街之隔的嘉年華青年城smart公寓30㎡的loft套一，整租的月租金約2000元，兩者存在每月500元左右的差價(jià)；再看成華區(qū)和悅廣場(chǎng)公寓。項(xiàng)目周邊的魯能城公寓套一租金在2100元左右、陽光100米婭中心在1800-2200元每月。

這樣的數(shù)據(jù)，直接擊穿了大部分人關(guān)于“供不如租”的錯(cuò)覺——當(dāng)你發(fā)現(xiàn)每月多幾百元就能擁有一個(gè)完全屬于自己的空間時(shí)，這筆賬算下來就會(huì)變得異常清晰。

No.3

公寓的風(fēng)險(xiǎn)還是得提醒

當(dāng)然，充分理解年輕人能夠買房上車的心態(tài)，但公寓的風(fēng)險(xiǎn)還是得提醒！

流動(dòng)性方面，商業(yè)公寓的二手交易稅費(fèi)遠(yuǎn)高于住宅，增值稅率高，“買進(jìn)容易賣出難”是普遍痛點(diǎn)——更適合長(zhǎng)期收租，而非短期套現(xiàn)。

成都公寓市場(chǎng)早在2017-2018年住宅限購(gòu)期間就經(jīng)歷過一波瘋狂增長(zhǎng)，當(dāng)時(shí)主城區(qū)公寓均價(jià)曾摸高至約17000元/㎡。近兩年疊加保障性租賃住房大規(guī)模入市，公寓市場(chǎng)出租的壓力持續(xù)加大。

△天府住房通部分保租房信息

政策方面，商業(yè)公寓不享受落戶、學(xué)區(qū)等紅利，對(duì)一個(gè)年輕家庭來說功能局限明顯。同時(shí)，商業(yè)水電、較高的物業(yè)費(fèi)，都會(huì)逐步蠶食實(shí)際收益。購(gòu)房前必須把這筆賬算清楚。

當(dāng)然，對(duì)于暫時(shí)沒有學(xué)區(qū)需求、不追求房?jī)r(jià)暴漲、只想在成都有個(gè)自己小窩的年輕人來說，公寓確實(shí)是一條務(wù)實(shí)的上車路徑。

無論選擇公寓還是住宅，核心原則不變：量力而行，看清租售比，別為“低價(jià)”二字付出過高的長(zhǎng)期代價(jià)。