新官上任燒“舊賬”，招商蛇口一把計(jì)提44億

去年9月，央企地產(chǎn)巨頭招商蛇口迎來重要人事調(diào)整：

朱文凱接替蔣鐵峰出任公司董事長(zhǎng)，正式掌舵這家銷售規(guī)模超千億的頭部房企；原招商局集團(tuán)產(chǎn)業(yè)發(fā)展部/業(yè)務(wù)協(xié)同部部長(zhǎng)聶黎明接任總經(jīng)理一職。

蔣鐵峰卸任后，于2025年11月調(diào)任招商局旗下中國(guó)南山集團(tuán)董事長(zhǎng)。

權(quán)力交接發(fā)生在9月，這意味著以朱文凱、聶黎明為核心的新管理團(tuán)隊(duì)，真正全權(quán)執(zhí)掌公司的時(shí)間，僅有2025年的最后一個(gè)季度。

可很不巧，就這么一個(gè)季度，招商蛇口陷入了巨虧。

昨日，招商蛇口發(fā)布了2025年年度報(bào)告。

這是新任董事長(zhǎng)朱文凱和總經(jīng)理聶黎明執(zhí)掌這家央企后的首次完整年報(bào)發(fā)布，亦是對(duì)新班子治理能力的第一場(chǎng)正式“大考”。

數(shù)據(jù)顯示，2025年招商蛇口實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1547.28億元，同比下降13.53%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)10.24億元，同比暴跌74.65%；扣非凈利潤(rùn)更是僅剩1.69億元，較2024年的24.49億元驟降93.10%。

從季度表現(xiàn)來看，一至四季度營(yíng)收逐季攀升，第四季度達(dá)到650億元，創(chuàng)下全年峰值。

但諷刺的是，這是唯一虧損的季度，歸母凈利潤(rùn)虧損14.73億元，硬生生將前三季度的微薄利潤(rùn)吞噬大半。

單看這幾項(xiàng)核心數(shù)據(jù)，外界很容易得出“招商蛇口也撐不住了”的結(jié)論。

畢竟在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整的背景下，能維持盈利的企業(yè)已屬鳳毛麟角，許多昔日巨頭動(dòng)輒虧損數(shù)十億乃至上百億。

以央企背景、主打品質(zhì)的招商蛇口，營(yíng)收1500多億，結(jié)果主業(yè)利潤(rùn)只剩1.69億，這不就是賣了個(gè)寂寞？

在隨后的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，針對(duì)業(yè)績(jī)斷崖式下滑，管理層給出了三點(diǎn)解釋：

一是近年來房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)深度調(diào)整，量?jī)r(jià)齊跌是行業(yè)共性問題；二是公司出于審慎原則，計(jì)提了44.1億元資產(chǎn)減值損失；三是按成本法對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提了37億元折舊。

簡(jiǎn)言之，若沒有這44.1億元的減值計(jì)提，招商蛇口的賬面利潤(rùn)本可好看得多。

那么問題來了：為何要在2025年做這么大手筆的計(jì)提？

財(cái)報(bào)顯示，計(jì)提金額最高的是重慶招商渝天府，約8.79億元。這個(gè)項(xiàng)目是招商蛇口在2021年以樓面價(jià)1.05萬元/平方米、溢價(jià)率129.98%競(jìng)得的“地王”。時(shí)隔五年，項(xiàng)目仍有部分產(chǎn)品在售。

其次是廈門灣湖臻境，計(jì)提4.33億元。項(xiàng)目于2023年5月以63.7億元總價(jià)競(jìng)得，成交樓面價(jià)高達(dá)50536元/平方米，溢價(jià)率12.15%。2024年底開盤后雖一度成為區(qū)域熱門，但很快陷入去化困境。

還有深圳國(guó)際會(huì)展中心商業(yè)配套項(xiàng)目、深圳會(huì)展灣新港廣場(chǎng)，分別計(jì)提1.99億元、1.93億元。

這兩個(gè)項(xiàng)目的歷史可追溯至2016年——當(dāng)年招商蛇口與華僑城以310億元中標(biāo)深圳國(guó)際會(huì)展中心的建設(shè)運(yùn)營(yíng)權(quán)，如今相關(guān)配套已投入運(yùn)營(yíng)，卻仍要承受歷史包袱。

這些項(xiàng)目的時(shí)間跨度從2016年到2023年，橫跨了蔣鐵峰執(zhí)掌時(shí)期。換言之，新班子此番操作，更像是在集中清理上一任留下的“陳年舊賬”。

而“舊賬”的清理不僅體現(xiàn)在財(cái)務(wù)層面，也反映在人事變動(dòng)上。

蔣鐵峰卸任調(diào)往中國(guó)南山集團(tuán)后，同年11月，招商蛇口副總經(jīng)理彭以良調(diào)任招商局漳州。

今年3月，招商蛇口掌管法律、合規(guī)的副總經(jīng)理劉曄也辭職，赴中國(guó)南山集團(tuán)擔(dān)任黨委副書記。

此外，掌管招商蛇口綜合管理部、組織部、黨委辦公室的總經(jīng)理黃健在春節(jié)前也已調(diào)任其他板塊。

這一系列人事調(diào)整，表面上是正常流動(dòng)，但在行業(yè)寒冬的背景下，新帥上任后首件事便是大規(guī)模計(jì)提減值，難免引發(fā)外界對(duì)于其“財(cái)務(wù)大清洗”策略的聯(lián)想。

擠掉前任的水分，才能輕裝上陣——這幾乎是央企換帥后常見的操作邏輯。

畢竟，只有將歷史遺留問題一次性出清，未來的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)才能順理成章地歸功于新班子。

這種財(cái)技操作，在資本市場(chǎng)被稱為“洗大澡”，雖不違規(guī)，但其時(shí)機(jī)選擇之巧妙，難免讓人浮想聯(lián)翩。

招商蛇口總經(jīng)理聶黎明也坦言，計(jì)提等會(huì)計(jì)處理方式對(duì)當(dāng)期利潤(rùn)報(bào)表確有影響，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，這是在夯實(shí)公司資產(chǎn)質(zhì)量，為未來的“輕裝上陣”做準(zhǔn)備。

值得一提的是，2025年招商蛇口營(yíng)收、凈利、銷售額全線下滑，管理層薪酬卻普遍上漲。

當(dāng)年履新董事長(zhǎng)的朱文凱薪酬254.92萬元，同比增長(zhǎng)10%；副總經(jīng)理伍斌、呂斌分別漲薪22%和28%；因工作調(diào)動(dòng)離職的原副總經(jīng)理劉曄，去年薪酬也漲了29%。

總經(jīng)理聶黎明、財(cái)務(wù)總監(jiān)余志良因2024年未在招商蛇口領(lǐng)薪，無法納入比較。

與管理層漲薪形成對(duì)照的，是普通員工。年報(bào)顯示，2025年末在職員工總數(shù)較上年減少366人，其中生產(chǎn)人員減少706人，而銷售人員增加210人。

但有意思的是，銷售團(tuán)隊(duì)擴(kuò)編17%，薪酬總額反縮水9%——人多了，錢少了。

一邊是新班子通過大規(guī)模計(jì)提為前任“排雷”，為未來增長(zhǎng)鋪路；一邊是管理層逆勢(shì)加薪，而普通員工在縮編減薪中承擔(dān)轉(zhuǎn)型成本。

這份年報(bào)最扎眼的地方，或許就在于此。