暴跌95%！劉成云執(zhí)掌帥印將滿一年，綠城盈利“崩塌”

3月10日，綠城中國發(fā)布盈利預(yù)警，預(yù)計2025年公司股東應(yīng)占利潤同比下降95%左右。

綠城從神壇跌落的速度，比想象中更快。

去年，其實對綠城來講，是挺關(guān)鍵，很重要的一年，這一年，他們迎來了新的話事人，劉成云。

2025年3月27日，劉成云正式接任綠城中國董事會主席，本以為是臨危受命、大展拳腳，沒想到迎接他的，是接連收三份、盈利跌幅一次比一次狠的財報業(yè)績。

先是2024年財報，股東應(yīng)占利潤直接下滑48.8%，近乎腰斬；到了2025年中期，跌幅直接翻倍，下滑89.73%。

最新發(fā)布的這份盈利預(yù)警，更是把跌幅拉到95%！堪稱“滑鐵盧式”崩盤。

劉成云剛上任一年，這鍋該他背嗎？只能說，這是前任張亞東埋下的“定時炸彈”，作為接任者，劉成云只能被迫“接雷”，含淚吞下。

前些年綠城一直走“高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高溢價”的激進(jìn)路子，拿地比較多，激進(jìn)擴張，這一切的主導(dǎo)者，正是張亞東。

現(xiàn)在盈利暴跌，僅僅就是綠城在為當(dāng)年的激進(jìn)買單嗎？如果是，那這個買單要持續(xù)多久？什么時候才能止損回正？

2025年8月，劉成云收到的中期業(yè)績報告是，營收、毛利雙雙下滑，公司股東應(yīng)占凈利潤僅2.1億元，同比下跌近90%。

這是一個信號，創(chuàng)下綠城中國自2006年在港交所上市以來最低中期凈利潤的紀(jì)錄。

那么，今年的這次盈利預(yù)警，則預(yù)告了，劉成云既將收到的20205年度業(yè)績報告，利潤數(shù)字也不會好看到哪里去，甚至不排除再創(chuàng)下一個最低紀(jì)錄的可能。

對于盈利暴跌，綠城在公告中給出了兩個理由：一是房地產(chǎn)市場調(diào)整，房子不好賣；二是公司的長庫存去化，不得不降價處理。

綠城所說的長庫存，指的是2021年及以前獲取的項目。這些長庫存到底有多少呢？

在去年8月底的中期業(yè)績會上，綠城管理層曾透露過，截至去年6月底，2021年及以前的貨值不到1400億元，占綠城整體貨值2700億元的一半左右。

好家伙，真不少！

僅去年上半年，綠城對2021年及以前的庫存去化是190億元。相對應(yīng)的，2025年中期，綠城計提的相關(guān)資產(chǎn)減值損失就高達(dá)19.33億元。

綠城中國執(zhí)行總裁耿忠強當(dāng)時在業(yè)績溝通會上解釋，這些項目在去化過程中，部分業(yè)態(tài)的銷售價格出現(xiàn)了一定的折損，出于謹(jǐn)慎原則，公司計提了相應(yīng)的減值報備。

半年190億，按照這個速度，1400億的長庫存去化怎么著也得花上6-7年的時間才能完成。綠城管理層給出的期限就比較樂觀了：預(yù)計未來3至5年可以完成去化。

換句話說，為了這1400億的長庫存去化，綠城的資產(chǎn)減值還要持續(xù)3-5年！

大額計提減值，在這兩年的房企中已經(jīng)很常見。2025年上半年，保利發(fā)展、招商蛇口和萬科也都計提了存貨跌價準(zhǔn)備，金額分別高達(dá)71.2億元、152.4億元和51.1億元。而且也和綠城一樣，計提減值都集中在2021年獲取的項目中。

這對劉成云來說，也并非全無好處。把庫存包袱甩掉，把水分?jǐn)D干，才能走得更遠(yuǎn)。

但是，3-5年的長庫存去化帶來的利潤下滑壓力，對一個職業(yè)經(jīng)理人來說，持續(xù)的時間還是太長了。

如果市場環(huán)境持續(xù)低迷，這個時間可能還會進(jìn)一步延長。

為了緩解這個問題，綠城又重新當(dāng)起“地王收割機”，試圖以高質(zhì)量的新項目來支撐公司的可持續(xù)利潤增長。

去年3月，綠城在上海浦東北蔡搶下板塊地王項目；7月，一周之內(nèi)連又續(xù)拿下兩個地王，先是在蘇州工業(yè)園區(qū)刷新江蘇省住宅用地單價紀(jì)錄，緊接著，又在上海虹口北外灘刷新了虹口區(qū)住宅地塊單價紀(jì)錄。

僅去年上半年，綠城就新增了35個新項目，預(yù)計新增貨值907億元，位列行業(yè)第三。去年全年，綠城的新增貨值達(dá)1300億元，位居行業(yè)第四。

是的，張亞東在任時，綠城也曾憑實力贏得過“地王收割機”的稱號。現(xiàn)在盈利的持續(xù)、大幅下滑，正是為當(dāng)時高價拿地付出的代價。

一邊為了消化歷史高價地塊，計提巨額減值，一邊又在土地市場頻頻出擊，為未來制造新的包袱。

綠城中國行政總裁郭佳峰曾回應(yīng)稱，所拿地王項目“均是叫好又叫座”。

事實也是如此嗎？

現(xiàn)實是，浦東北蔡的地王項目，去年9月至今已推出三個批次的房源共計255套，賣了將近半年，還剩下108套房子沒賣掉，去化率57.6%，也就剛剛過半。

還有去年7月拿下的虹口北外灘地王項目，因為板塊內(nèi)的競品樓盤去化不理想，拖到現(xiàn)在也不敢開盤。

在“規(guī)模、安全、利潤”的不可能三角中，綠城還是選擇了犧牲利潤。

一直到下半年，綠城才開始踩下剎車。

隨之而來的，是綠城在2025年底的架構(gòu)重組，以及2026年初再次人事調(diào)整。

作為老中交人，劉成云執(zhí)掌綠城，意味著中交集團(tuán)對綠城有更高的期望和更深的管控。現(xiàn)在，時機已到。

2025年12月，綠城進(jìn)行了組織架構(gòu)調(diào)整：設(shè)立10個中心，2個事業(yè)部；同時增設(shè)風(fēng)控中心，拆分內(nèi)部審計、風(fēng)控法務(wù)條線；運營管理中心調(diào)整為戰(zhàn)略運營中心，將研究院并入運營管理中心。

區(qū)域公司層面，取消了東北、華中、中原三個區(qū)域公司，轉(zhuǎn)變成城市公司，另設(shè)立成都城市公司，由綠城集團(tuán)直接管理；海外公司平臺則被整體撤銷。

今年1月，主攻上海市場的綠城華東區(qū)域總經(jīng)理賴圣場被調(diào)回杭州，轉(zhuǎn)任綠城生活科技集團(tuán)董事長、總經(jīng)理，原浙江區(qū)域副總經(jīng)理兼浙南片區(qū)總經(jīng)理潘思遠(yuǎn)被調(diào)至上海接任其工作。

潘思遠(yuǎn)曾經(jīng)操盤過義烏鳳起潮鳴、義烏鳳棲逸廬等多個爆款項目，把他調(diào)來擔(dān)任華東區(qū)域總經(jīng)理，目標(biāo)應(yīng)該也很明確，就是綠城幾個華東地王項目的銷售，抓緊去化。

好在，綠城還有騰挪的機會和時間。

根據(jù)公告，截至2025年12月31日，集團(tuán)持續(xù)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，成功壓降短期負(fù)債，短債占比低于20%，創(chuàng)下歷年新低；同時，公司現(xiàn)金儲備充裕，現(xiàn)金短債比達(dá)到2.5倍以上，創(chuàng)下歷年新高。

對劉成云來說，這一年只是開始。未來幾年能不能讓綠城走出盈利泥潭，才是真正的考驗。

今年開年，溫州綠城發(fā)展公司破產(chǎn)清算，接著，新昌綠城被小股東要求解散清算，雖然都是歷史的原因，但是，綠城求生的信號非常明顯，試圖在困境中突圍，求變。

活著，比什么都重要。