廣州保租房市場發(fā)展成啥樣了？（附431個公寓清單）

快訊：1月27日，據(jù)廣州安居集團官微消息，2026年廣州安居集團以“開局即沖刺、起步即加速”的態(tài)勢，全面推進保障性住房項目建設(shè)。近日，番禺區(qū)新造二期保障性住房項目順利封頂。2026年，廣州安居集團計劃新開工橋南、南鋼西區(qū)、陳頭崗、廣汽北4個保障房項目，共計7425套。同時，加快續(xù)建10個項目，涉及10578套住房，全年將推進涵蓋住房保障、城市更新等領(lǐng)域的20個重點項目。為提升住房品質(zhì)，集團將實施10個小區(qū)的房屋品質(zhì)提升工程，開展51個小區(qū)的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動，致力于打造人民滿意的“好房子”。在保障性住房籌集供應(yīng)方面，2026年集團已推動收購存量商辦物業(yè)轉(zhuǎn)化為664套保障性租賃住房，還發(fā)布了第一批配售型保障性住房銷售通告，合計供應(yīng)785套，助力構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

作為國家中心城市、粵港澳大灣區(qū)核心引擎，廣州持續(xù)吸引新市民、青年人涌入，立足多元化住房需求，將發(fā)展保租房作為完善住房保障體系、提升城市競爭力的關(guān)鍵舉措，通過政策創(chuàng)新與多主體供給，全力打造 “租售并舉” 住房新格局，為大灣區(qū)奮斗者筑牢安居根基。

431個廣州集中式公寓明細（不完全統(tǒng)計）

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政策演進

“多點探索”到“體系化構(gòu)建”穩(wěn)步推進

廣州的住房保障政策演進體現(xiàn)了穩(wěn)健務(wù)實的風格。早期通過人才公寓、新就業(yè)職工公租房等進行試點探索。2021年后，響應(yīng)國家部署，廣州迅速出臺《廣州市關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實施意見》，明確“十四五”期間籌建60萬套（間） 的目標，并將其置于住房建設(shè)的突出位置。隨后，《廣州市保障性租賃住房項目認定辦法》等眾多政策密集出臺，逐步構(gòu)建了“1+3+N”住房保障政策體系。以推進保障性住房規(guī)劃建設(shè)的實施意見為統(tǒng)領(lǐng)，制定公共租賃住房、保障性租賃住房和配售型保障性住房3個管理辦法，配套制定N個保障性住房投資、融資、建設(shè)、分配、監(jiān)管等全鏈條、成體系操作性文件。在全國一線城市率先出臺配售型保障性住房管理辦法，為完善住房保障體系提供“廣州樣本”。

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市場體量

超大城市租賃市場中發(fā)揮“穩(wěn)定器”作用

廣州擁有超過1897萬的常住人口，外來人口約為822萬人，租賃住房需求旺盛且市場活躍。據(jù)URI相關(guān)統(tǒng)計，全市住房租賃市場規(guī)模超過300萬套（間）。在此背景下，保租房的快速入市成為重要變量。“十四五”以來，廣州已累計建設(shè)籌集保租房超45萬套（間），其中2025年廣州市籌建保障性租賃住房13.74萬套（間）、超額27%完成當年目標任務(wù)，配售型保障性住房1528套、公租房8331套，發(fā)放租賃補貼3.20萬戶，并且發(fā)布推進“好房子”建設(shè)工作指引。

同時，2025年3月，廣州正式啟動首批配售型保障房申購意向預(yù)登記工作，成為全國第一個推出配售型保障房的一線城市。面向全市符合申購條件的戶籍家庭和人才家庭，首批推出2個項目，分別是位于廣州市黃埔區(qū)的蘿崗和苑、白云區(qū)的嘉翠苑，均為現(xiàn)房，且靠近地鐵口，銷售基準價格都在“1字頭”，定價是周邊房價的4-5折左右。

圖：蘿崗和苑、嘉翠苑實景圖

隨著保障房源持續(xù)投入市場，有效增加了中小戶型、低租金房源的供給，對平抑市場租金、穩(wěn)定租賃關(guān)系起到了積極作用，機構(gòu)化、規(guī)范化的保租房正成為廣州租賃市場重要的“穩(wěn)定器”。

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產(chǎn)品矩陣

“穗”月安家的多層次供給體系

廣州保租房精準對接不同群體需求，形成特色鮮明的產(chǎn)品線：“一張床、一間房、一套房”精準分層的保障性租賃住房體系。從服務(wù)基層人員的宿舍床位，到滿足新市民的白領(lǐng)公寓，再到銜接人才政策的家庭住房，實現(xiàn)了對不同群體從“一張床”到“一套房”的梯度保障，精準支撐城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展與人才安居需求。

并且在2025年9月，廣州新發(fā)布五項青年人才支持政策，涵蓋住宿、就業(yè)、創(chuàng)業(yè)、成長和生活服務(wù)等方面，全力打造更具吸引力和競爭力的人才發(fā)展環(huán)境。其中，政策明確來穗求職的市外高校應(yīng)屆畢業(yè)生可申請最長30天免費住宿。黃埔區(qū)給“求職+入職”各15天免費住宿，南沙區(qū)對省外應(yīng)屆生給800元交通補貼。

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空間布局與租金政策

軌道引領(lǐng)、產(chǎn)城融合與梯度定價

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空間布局：遵循“東進、南拓、西聯(lián)、北優(yōu)”

保租房布局與城市發(fā)展戰(zhàn)略和產(chǎn)業(yè)地圖深度融合。重點向東部黃埔（科技創(chuàng)新軸）、南部番禺南沙（城市副中心）、北部白云（空港經(jīng)濟區(qū)） 等產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)和軌道交通站點周邊布局，大力推行“軌道交通+保障房”的TOD模式，從源頭促進職住平衡。

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租金策略：“政府指導(dǎo)、市場調(diào)節(jié)、分類管理”的原則

1. ?政府性房源保障性租賃住房?：租金實行嚴格管控，?不高于同地段同品質(zhì)市場租賃住房租金的90%?。政府通過土地、財稅、金融等政策支持，確保新市民、青年人等群體能享受到顯著的租金優(yōu)惠。 ?

2. ?市場性房源保障性租賃住房?：租金由市場主體（如企業(yè)）自主確定，但?必須低于同地段同品質(zhì)市場租賃住房租金?。企業(yè)需按照“企業(yè)可持續(xù)、市民可負擔”的原則申報或調(diào)整租金，并通過市保障性租賃住房管理服務(wù)平臺進行備案，接受監(jiān)管。 ?

此外，廣州的住房保障體系還包括公共租賃住房（公租房），其租金標準與保租房不同，主要面向戶籍低收入住房困難家庭，實行分檔計租：

1. ?低保、特困等特殊困難家庭?：可免交租金或按優(yōu)惠標準（如1元/㎡·月）繳納。

2. ?其他符合條件的戶籍家庭?：租金標準根據(jù)家庭收入分檔，例如2025年推出的公租房房源，租金最低為12元/㎡。

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管理服務(wù)與政策支持

智慧平臺與全鏈條保障

廣州著力打造高效便民的管理服務(wù)體系。上線全市統(tǒng)一的“陽光租房”平臺，實現(xiàn)房源發(fā)布、資格核驗、合同網(wǎng)簽備案一站式服務(wù)。

在政策支持上，創(chuàng)新用地供應(yīng)（單列租賃住房用地、探索集體用地建設(shè)），加大財政補貼和稅費減免，并鼓勵國有企業(yè)發(fā)揮主力軍作用，引導(dǎo)多方社會資本參與。

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市場影響與未來挑戰(zhàn)

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關(guān)鍵影響：廣州保障房建設(shè)交出亮眼“成績單”，取得系統(tǒng)性成效。

1. 供給擴容方面，2025年已籌建保租房超13.74萬套，并配售萬套保障房，持續(xù)擴大房源。

2. 城市更新方面，結(jié)合城中村與老舊小區(qū)改造，完成超千億投資，城市面貌與居住品質(zhì)同步煥新。

3. 制度建設(shè)方面，“租購并舉”體系不斷完善，為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、重構(gòu)供需新平衡奠定基礎(chǔ)。

4. 服務(wù)配套方面，通過人才公寓等實現(xiàn)“職住平衡”，并同步提升教育、醫(yī)療等公共服務(wù)配套。

5. 產(chǎn)業(yè)賦能方面，全面推廣綠色建筑與智能建造，為高質(zhì)量發(fā)展注入新動能。

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面臨挑戰(zhàn)：廣州保障房在價格、覆蓋、區(qū)域和體驗四方面有挑戰(zhàn)

價格優(yōu)勢因封閉流轉(zhuǎn)而減弱，戶籍門檻將新市民等“夾心層”排除在外；核心區(qū)與外圍房源供需嚴重錯配；同時，物業(yè)、鄰里等“軟性”配套的顧慮也影響著政策的長期吸引力與口碑。

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未來展望：廣州正加速構(gòu)建“配租+配售”雙軌保障體系

全面完善以?公租房、保障性租賃住房（配租）?和?配售型保障性住房（配售）?為主的住房保障體系。大力籌集房源盤活存量，通過收購商品房、“工改租”及城市更新等多渠道落實。以租賃補貼政策與實物保障相結(jié)合擴大覆蓋，并推動“好房子”標準與智能建造技術(shù)以提升品質(zhì)。保障房建設(shè)與城市更新深度融合，2026年計劃推進的52個城中村改造項目，將為保障房提供重要房源支撐。

數(shù)據(jù)來源：公開數(shù)據(jù) URI復(fù)核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

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