廣東
業主大會是否已成立？
如果業主大會已經成立，當業主認為物業服務公司的收費過高時，可以通過業委會或業主大會更換物業公司或重新協商物業服務合同的方式解決，此時如果訴至法院，則通行觀點認為不予支持或駁回起訴。
那業主大會還沒有成立，建設單位選擇的前期物業服務單位，其收費標準如果過高，業主是否可以要求調低？
政府指導價，還是市場調節價？
首先看物業收費執行的價格政策，即是屬于政府指導價，還是市場調節價。根據《物業服務收費管理辦法》第六條的規定，物業服務收費應區分不同物業的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節價。具體哪些適用政府指導價，哪些適用市場價，通常由各地政府制定具體物業收費規定來規范，各地可能略有差異。
如果實行政府指導價的，則收費標準不得擅自超過指導范圍，否則屬于價格違法行為，業主不僅可以拒絕支付，物業服務公司還有可能因此承擔行政處罰責任。
對于住宅小區，以廣東省為例，根據《關于物業服務收費的管理辦法》（粵價〔2010〕1號）第七條第二款的規定，在業主大會成立之前的住宅（含自有產權車位、車庫），其物業服務收費應實行政府指導價，也是說是依法不得超過政府指導價范圍。
那如果是實行市場調節價的前期物業服務收費呢？
從前述規定可以看出，商鋪、別墅等非住宅的前期物業服務收費則可以實行市場調節價（多數地方的此類物業類似），如果過高的話，是否可以調低呢？
法院酌減的參考案例
來看最高院的一個再審判決案例（（2022）最高法民再223號）：
（為方便闡述，下文有刪減部分案情和爭議內容）
該案中實際的物業使用方為銀行，房屋為商業用途，銀行對承租的區域實行封閉自行管理，同時采購第三方提供安保等相關服務，而且在該房屋最初的商品房買賣合同中明確約定不接受前期物業公司，由于這些原因銀行和物業服務公司對是否收取物業費及其具體數額產生了糾紛。物業公司起訴銀行要求銀行支付拖欠的物業費600多萬并承擔違約金。
一審法院審理后認為，物業公司與建設單位的前期物業服務合同對銀行不產生約束力，但根據物業公司對水電、消防、排污等系統的總控等公共部分進行維修維保等，酌定計算物業公司實際提供管理服務部分的物業服務費，判決銀行支付物業費100多萬。物業公司不服判決上訴，二審維持原判。物業公司向向最高院申請再審。
最高院審理后認為：
“建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，對業主具有約束力。業主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持（筆者注：物業服務司法解釋和《民法典》有明確規定）。但是，前期物業服務合同系建設單位與物業服務企業簽訂，與業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，在合同簽訂主體、價格協商的競爭性、公開性、社會公眾認知、業主接受度、合同終止等方面仍有不同，前期物業服務合同制度亦有進一步完善空間”
“故在承認前期物業服務合同對業主的約束力的基礎上，考慮到法律規定前期物業服務合同的終止取決于業主委員會或業主大會與新的物業服務企業簽訂的物業服務合同生效，而業主大會‘召開難’、業主委員會‘成立難’導致選聘和解聘物業服務人難，前期物業服務合同可能成為事實上的無期限合同，在單個業主和業主團體均沒有機會參與前期物業服務合同磋商談判的情況下，絕對以合同單價為準可能導致利益失衡，案涉物業費計算應以前期物業合同物業費標準計算的數額為基數，綜合多種因素予以處理”。
由于“雙方就收費標準不能達成一致；而某某物業公司再審庭審時不能充分說明案涉商業、辦公區域的物業費定價依據，庭后亦沒有充分提交同期同類物業或項目周邊物業費的市場比較，在向本院提交的評估報告中僅列舉某甲大廈17元／月／平方米和某乙小區10元／月／平方米。上述情況即使屬實，本案爭議范圍的物業費標準亦偏高”。
最后，最高院綜合考慮了銀行在承租區域自行購買服務，物業公司在其承租范圍相應減輕了物業服務成本，以及一審查明的物業管理服務方案技術文件，以及綜合物業服務費測算明細中載明的成本單價周邊物業取費標準等因素，從有利于雙方未來形成較為穩定的物業服務關系出發，以案涉前期物業服務合同物業費為基數，物業費酌定扣減20%，扣減銀行在原審判決后已支付的100余萬元，銀行還應支付物業服務費400余萬元，即判決撤銷了一審二審判決，改判銀行向物業公司支付物業服務費400余萬元。
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