【獨(dú)家盤點(diǎn)】縮量提質(zhì)、聚焦核心！2025廣州土拍變化要注意

代表克而瑞業(yè)務(wù)板塊廣佛團(tuán)隊觀點(diǎn)，僅供參考

上周日，由越秀地產(chǎn)以14.36億元底價競得海珠區(qū)一宗涉宅用地來宣告2025年廣州土拍正式落下帷幕：

克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，2025年廣州經(jīng)營性用地供應(yīng)83宗，供應(yīng)總建面471.45萬㎡，同比減少45%，成交73宗，成交總建面396.89萬㎡，同比減少41%，成交金額549.46億元，同比減少35%。

其中涉宅用地供應(yīng)57宗，同比減少9宗，供應(yīng)總建面383.55萬㎡，同比減少33%，成交48宗，同比減少1宗，成交總建面309.14萬㎡,同比減少30%,成交金額506.61億元，同比減少34%。

整體來看，今年廣州土拍呈現(xiàn)了以下四個明顯特征：

01

縮量&地塊趨小化

2025年廣州全市涉宅用地供應(yīng)57宗，供應(yīng)總建面383.55萬㎡，同比減少33%，宗均建面僅為6.7萬㎡，2024年為8.84萬㎡，同比減少24%，供應(yīng)面積及宗均建面為2006年以來最低谷。

02

提質(zhì)，掛牌地塊集中在中心區(qū)，平均容積率僅為1.57

2025年全市掛牌57宗宅地，中心五區(qū)供應(yīng)30宗，占比53%，較往年增加4%，占據(jù)廣州土拍半壁江山，是土拍熱度延續(xù)的關(guān)鍵。

具體到各區(qū)上看，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，白云區(qū)為今年廣州涉宅用地供求主力，供應(yīng)13宗，同比增加6宗，成交10宗，同比增加7宗；其次是天河區(qū)，供應(yīng)9宗，成交5宗。

在平均容積率上，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，2025年全市掛牌宅地平均容積率僅為1.57，創(chuàng)2006年新低。

具體看不同容積率段成交情況：

容積率段0-2：成交15宗，低密化明顯，較去年增加10宗，低容地塊可打造低密別墅產(chǎn)品，增城、白云、花都各3宗，南沙2宗，天河、黃埔、番禺、南沙各1宗。

其中由中國交建與科學(xué)城集團(tuán)以28.44億元成交總價競得的黃埔區(qū)長洲島地塊是今年廣州成交涉宅用地容積率最低的一宗，僅有1.01，其次是增城城投以6.24億元成交總價競得的荔湖新城地塊，容積率1.02，容積率同為1.02的還有花都城投以8.22億元成交總價競得的鳳凰北路以西地塊。

容積率2.1-4：成交38宗，高容積率4-7的有4宗，天河金融城2宗、海珠工業(yè)大道、白云同德圍各1宗

供地延續(xù)“小而美”特點(diǎn)，絕大多數(shù)地塊容積率小于4.0且建筑面積小于10萬方，在促進(jìn)“好房子”建設(shè)的同時，也利于房企縮短建設(shè)周期和減小資金壓力，其中中心及近郊以打造剛改或改善產(chǎn)品為主，外圍花都、增城更適合打造低密別墅產(chǎn)品。

03

底價/低溢價率是主流，溢價率低位回升

2025年全市共成交48宗涉宅用地，以底價/低溢價成交為主，34宗宅地底價成交，14宗地塊溢價成交，其中部分宅地如白云區(qū)江高鎮(zhèn)廣州軌道交通裝備產(chǎn)業(yè)園 AB0101013地塊、 AB0101011地塊，設(shè)置回購/安置條款，鎖定銷路利潤確定，深受房企青睞，高溢價成交。

在成交溢價率TOP10排行上，安置房用地占據(jù)了三個席位，均由中建國際投資競得，三宗均位于白云區(qū)，其中江高鎮(zhèn)競得兩宗安置房用地溢價率分別為37.83%、28.86%，分別包攬排行榜冠、亞軍寶座，另外一宗太和鎮(zhèn)安置房用地溢價率達(dá)到了16.24%，位列排行榜第九。

保利發(fā)展以35億元成交總價競得的海珠區(qū)南泰路地塊溢價率為27.27%，位列季軍席位。

04

房企差異化撿漏，民企漸“露頭”

從拿地房企上看，房企拿地偏謹(jǐn)慎，以差異化撿漏為主，但也存在亮眼表現(xiàn)；拿地主力依舊是國/央企為主，不過民企也在逐漸“露頭”。

例如在房企拿地金額排行上，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，今年廣州土拍中，出現(xiàn)益云集團(tuán)、力迅投資、福牛地產(chǎn)、番禺置業(yè)、敏捷集團(tuán)等民企，其中敏捷集團(tuán)以33.17億元拿地金額獲得排行榜第六位。

民企參與廣州土拍積極性提升，一定程度上也是對廣州市場預(yù)期向好的肯定。

還可以看到，越秀、保利、珠實(shí)等頭部國央企持續(xù)重倉核心區(qū)，越秀地產(chǎn)以95.39億元拿地金額位列廣州房企排行榜冠軍，其中白云競得3宗，天河、海珠競得均為2宗，番禺區(qū)競得1宗；保利發(fā)展以77.35億元拿地金額獲得排行榜亞軍，天河、海珠、白云各1宗；珠實(shí)地產(chǎn)以44.22億元拿地金額獲得排行榜季軍，在海珠、天河、荔灣各競得1宗。

在拿地總建面排行上，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，增城城投以40.53萬㎡拿地面積獲得冠軍，南沙開建以38.34萬㎡拿地位列亞軍，越秀地產(chǎn)以37.14萬㎡位列第三。

整體來看，2025年廣州土拍呈現(xiàn) “縮量提質(zhì)、聚焦核心、國企兜底、民企回暖” 的鮮明特征，核心區(qū)優(yōu)質(zhì)宅地傾向高端改善，安置房、回購地塊保障民生與現(xiàn)金流，形成“高端提質(zhì)、保障托底” 的格局。展望2026 年，隨著成交地塊逐步入市，產(chǎn)品定位分化，樓市高端與保障雙軌并行撐市，土拍在“控增量、優(yōu)供給”指導(dǎo)下，大概率延續(xù)穩(wěn)量提質(zhì)行情。

經(jīng)過十余年淬煉，克而瑞從行業(yè)數(shù)據(jù)延伸到泛地產(chǎn)數(shù)據(jù)，通過與上下游產(chǎn)業(yè)運(yùn)營商的互動和滲透，最終形成一個完整的房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)生態(tài)圈。依托中國房地產(chǎn)住宅信息服務(wù)平臺（CRIC）和中國房地產(chǎn)資管信息服務(wù)平臺（CAIC）的支持，克而瑞業(yè)務(wù)覆蓋住宅開發(fā)、不動產(chǎn)運(yùn)營、物業(yè)社區(qū)等房地產(chǎn)領(lǐng)域。創(chuàng)新研發(fā)產(chǎn)品中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)、投資決策系統(tǒng)、柵格地圖系統(tǒng)、GoingData、易客達(dá)、金融數(shù)據(jù)系統(tǒng)、資產(chǎn)管理系統(tǒng)、商辦數(shù)據(jù)系統(tǒng)、租售系統(tǒng)、文旅系統(tǒng)、康養(yǎng)系統(tǒng)、產(chǎn)城系統(tǒng)、物管系統(tǒng)等，為大量房企提供了決策依據(jù)。