地方政府小打小鬧的政策，難以改變市場(chǎng)走勢(shì)

11月20日，杭州市余杭區(qū)出臺(tái)了購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策。給予購(gòu)買(mǎi)相應(yīng)項(xiàng)目新建商品住宅的購(gòu)房家庭補(bǔ)助每套3萬(wàn)元。在余杭區(qū)范圍內(nèi)購(gòu)買(mǎi)非住宅新建商品房契稅給予50%補(bǔ)助。

同一天，央行公布了最新LPR，1年期LPR為3.0%，5年期以上LPR為3.5%，11月降息再次落空。

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在過(guò)去的幾個(gè)月中，從一二線城市，到三四線城市，部分城市的地方政府出臺(tái)了各種各樣的穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)政策。

其中包括北京、上海、深圳限購(gòu)政策的松動(dòng)以及限價(jià)政策的解除，全部二線城市限購(gòu)和限價(jià)政策的解除。

部分城市或部分城區(qū)，推出了各種各樣的鼓勵(lì)住房消費(fèi)和購(gòu)房補(bǔ)貼政策。

10月27/28日，蕭山區(qū)、余杭區(qū)、臨平區(qū)、錢(qián)塘區(qū)、富陽(yáng)區(qū)、臨安區(qū)等發(fā)布開(kāi)展“購(gòu)房+消費(fèi)券”限時(shí)補(bǔ)貼活動(dòng)，每套新房補(bǔ)貼10萬(wàn)元消費(fèi)券。一張5萬(wàn)元的大通用券可在杭州全市指定商戶使用，另一張5萬(wàn)元的小通用券僅限所在區(qū)縣使用。

其中，力度較大的是義烏的政策。購(gòu)買(mǎi)建筑面積小于150㎡且預(yù)（現(xiàn)）售備案總價(jià)不超過(guò) 350萬(wàn)元的一手新建商品住房，給予1000元/㎡補(bǔ)貼。兩孩家庭每套補(bǔ)貼10萬(wàn)元，三孩家庭每套補(bǔ)貼20萬(wàn)元。

這些地方政府的政策或多或少起到了一些作用，特別是像義烏這樣的特殊城市市場(chǎng)，效果比較明顯。

但是，從總體上看，都沒(méi)有改變今年4月以來(lái)，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的下行趨勢(shì)。

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在去年926中央政府明確提出，“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”。過(guò)去7年的房地產(chǎn)政策大幅轉(zhuǎn)向之后，市場(chǎng)出現(xiàn)了近半年復(fù)蘇。

盡管這種復(fù)蘇是分化的，不同城市和城市不同區(qū)域，不同的物業(yè)類(lèi)型和不同的房企，復(fù)蘇程度迥異，但總體上，是一次非常明確的復(fù)蘇。

最明確的市場(chǎng)數(shù)據(jù)，就是二手房的成交量和土地市場(chǎng)的熱度。

2025年3月，上海二手住宅累計(jì)成交2.69萬(wàn)套，環(huán)比增加75%，同比增加45.36%。這一成交量是2022年以來(lái)同期新高。（數(shù)據(jù)來(lái)源：上海中原地產(chǎn)）

3月，北京二手住房網(wǎng)簽成交量19234套，環(huán)比上漲61.96%，同比上漲34.7%。（來(lái)源：北京市住建委官網(wǎng)）

3月，深圳全市二手房錄得7703套，環(huán)比增長(zhǎng)58.6%，同比增長(zhǎng)48.2%。這一交易量遠(yuǎn)超深圳5000套的“榮枯線”，接近8000套的“繁榮線”水平。（來(lái)源：深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)）

3月，南京全市二手房成交量為9344套（含高淳、溧水），環(huán)比大漲73%，同比漲幅為9.1%。今年一季度，二手房累計(jì)成交22586套，同比去年上漲6.8%。（數(shù)據(jù)來(lái)源：我愛(ài)我家南京研究院）

3月，成都二手房成交25358套，環(huán)比上升約44.5%，同比上升約35.1%。（數(shù)據(jù)來(lái)源：成都住建局）

2025年3月，杭州市區(qū)二手房成交超12000套，創(chuàng)近8年月度新高。

一線和熱點(diǎn)二線城市市場(chǎng)復(fù)蘇明確，多個(gè)城市地王頻出。

2月25日，上海靜投置新城市更新建設(shè)有限公司，以超16萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)，拿下了靜安區(qū)的高品質(zhì)袖珍地塊，打破當(dāng)時(shí)全國(guó)單價(jià)地王紀(jì)錄。

3月18日，北京海淀區(qū)樹(shù)村地塊以10.23萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)刷新紀(jì)錄，成為北京新晉單價(jià)地王。

成都土地市場(chǎng)樓面價(jià)在一個(gè)月內(nèi)兩次刷新紀(jì)錄。3月11日，高新區(qū)桂溪街道地塊以31700元/平方米的樓面價(jià)成為新“地王”；僅隔16天，建發(fā)集團(tuán)以41200元/平方米的價(jià)格競(jìng)得金融城三期H10地塊，溢價(jià)率高達(dá)106%，該地塊也成為成都首宗樓面價(jià)突破4萬(wàn)元/平方米的住宅用地。

2025年上半年，杭州地王頻現(xiàn)，樓面價(jià)紀(jì)錄在三個(gè)月內(nèi)被三次改寫(xiě)。最高樓面價(jià)從年初的6.48萬(wàn)元/㎡，一路飆升至3月底的8.8萬(wàn)元/㎡，漲幅超35%。

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但這次復(fù)蘇在今年4月出現(xiàn)了明顯的轉(zhuǎn)折，政策的邊際效應(yīng)遞減，市場(chǎng)數(shù)據(jù)呈現(xiàn)出下滑趨勢(shì)。直至今年8月中旬，這種下行趨勢(shì)已經(jīng)被明確確定。

在去年的926政策轉(zhuǎn)向，包括央行的降息、降首付等政策之后，中央政府層面沒(méi)有再出臺(tái)實(shí)質(zhì)性的救市政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)也在被某種程度淡化。

730政治局會(huì)議甚至沒(méi)有提房地產(chǎn)市場(chǎng)。只提了一句話：“高質(zhì)量開(kāi)展城市更新。”

但僅19天后，8月18日，國(guó)務(wù)院第九次全體會(huì)議提出，“采取有力措施鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)。”

到10月房地產(chǎn)市場(chǎng)加速下行，并嚴(yán)重拖累經(jīng)濟(jì)。

1—10月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資73563億元，同比下降14.7%，跌幅較1-9月擴(kuò)大0.8個(gè)百分點(diǎn)。

1—10月份，房屋新開(kāi)工面積49061萬(wàn)平方米，下降19.8%，降幅比1-9月擴(kuò)大0.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅新開(kāi)工面積35952萬(wàn)平方米，下降19.3%，降幅比1-9月擴(kuò)大1個(gè)百分點(diǎn)。

1—10月份，新建商品房銷(xiāo)售面積71982萬(wàn)平方米，同比下降6.8%，降幅比1-9月擴(kuò)大1.3個(gè)百分點(diǎn)；其中住宅銷(xiāo)售面積下降7.0%。新建商品房銷(xiāo)售額69017億元，下降9.6%，降幅比1-9月擴(kuò)大1.7個(gè)百分點(diǎn)；其中住宅銷(xiāo)售額下降9.4%。

1—10月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金78853億元，同比下降9.7%，跌幅較1-9月擴(kuò)大1.3個(gè)百分點(diǎn)。

10月70個(gè)大中城市中，64個(gè)城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌，61個(gè)城市同比下跌；70個(gè)城市二手房?jī)r(jià)格全部下跌。

10月份，社會(huì)消費(fèi)品零售總額46291億元，同比增長(zhǎng)2.9%，增速較9月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)2024年9月以來(lái)14個(gè)月新低。

2025年1—10月份，全國(guó)固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）408914億元，同比下降1.7%，跌幅較1-9月擴(kuò)大1.2個(gè)百分點(diǎn)。36年來(lái)全年連續(xù)2個(gè)月跌入負(fù)值。

據(jù)海關(guān)總署公布數(shù)據(jù)顯示，以美元計(jì)價(jià)，中國(guó)10月出口同比下降1.1%，外貿(mào)出口增速由正轉(zhuǎn)負(fù)，結(jié)束了此前連續(xù)18個(gè)月的正增長(zhǎng)。

特別是最近，出現(xiàn)的銀行直供房等市場(chǎng)現(xiàn)象，迅速波及市場(chǎng)，市場(chǎng)預(yù)期和信心快速跌落。

據(jù)媒體報(bào)道，2024年上半年以來(lái)，四川農(nóng)信系統(tǒng)出售的房產(chǎn)標(biāo)的數(shù)量超過(guò)2.5萬(wàn)個(gè)，遼寧農(nóng)信系統(tǒng)累計(jì)掛牌直售的房產(chǎn)標(biāo)的約1.1萬(wàn)個(gè)。

銀行下場(chǎng)賣(mài)房，一定是不得已。銀行手里的一大批房子，一定是抵押者資不抵債。任何被銀行拍賣(mài)的房子，只要凈資產(chǎn)大于銀行貸款，銀行都不會(huì)要房子，房東也不會(huì)把房子給銀行。

銀行下場(chǎng)賣(mài)直供房，是市場(chǎng)的一個(gè)重要信號(hào)。

一般的貸款人，即使已經(jīng)變成負(fù)資產(chǎn)，只要還能撐得下去，一般是不會(huì)斷供的。斷供后果很?chē)?yán)重，既成為失信人，債務(wù)也并不能免除。所以一般只有極少一部分人，不得已才選擇斷供。

換句話說(shuō)，已經(jīng)成為負(fù)資產(chǎn)的業(yè)主群體，應(yīng)該是遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于斷供的群體。

近幾天，市場(chǎng)上流傳著各種關(guān)于房地產(chǎn)救市的傳聞，盡管內(nèi)容基本被官方刪除，但A股房產(chǎn)股大漲。

無(wú)論這些傳聞是否真實(shí)，市場(chǎng)又到了嚴(yán)峻時(shí)刻，這一點(diǎn)是不爭(zhēng)的事實(shí)。而靠地方政府各種小打小鬧的政策，均無(wú)法改變市場(chǎng)的走勢(shì)和趨勢(shì)。這一點(diǎn)也是被市場(chǎng)證明了的。

其實(shí)在過(guò)去4年中，2024年926之前，各地方政府就有各種各樣的擠牙膏式的救市動(dòng)作，但均未果。

只有去年926中央政府的房地產(chǎn)政策明確轉(zhuǎn)向之后，才迎來(lái)了一次明確的市場(chǎng)復(fù)蘇。

因此，也可以斷定，如果沒(méi)有中央政府再次明確的足夠力度的政策，哪怕僅僅降息，房地產(chǎn)市場(chǎng)的止跌回穩(wěn)，都很難實(shí)現(xiàn)。