房價，不要誤判！

近期，部分城市樓市呈現出火熱的行情，于是就有人問：

房價這是又要開啟上漲模式了嗎？

對于這個問題，我想說的是一線城市及部分二線城市等大城市的房價或許會止跌回漲；但也不能有太高的期待，即便上漲，大概率也不會有過去那種幾年翻一番的行情了。

而對于大多數中小城市的樓市來說，就不要期待未來房價還能有多大的上漲空間了。人口流出及住房供應量過大會在未來中長期成為大多數中小城市房價上漲壓制性因素。

從更為宏觀的角度來看，國內房地產市場已經由過去的供不應求轉為供大于求，由增量市場進入了存量市場，房價在短時間內再難有普漲行情了。這是對未來一段時期內的房價走勢的基本認識了。

不過，除了有這個認識外，我們也需要看到國內城市發展的層次性與結構性，即不同城市發展情況和階段不一樣，其樓市的發展情況區別也很大。即雖然整體樓市處于供大于求，但有部分城市樓市仍是處于供不應求，而另有城市的樓市是處于比較嚴重的供大于求了。

這就意味著樓市在未來仍有結構性機會，部分城市的房價仍有上漲的動能和可能性。

像北上廣深四大一線城市及部分二線城市，這些城市的具有發達的經濟、優勢的產業、完善的配套等，能夠提供更多的發展空間和更好的生活環境，這就有利于吸引人口的流入。所以我們也能看到，即便是總體人口在負增長，但有少數城市的人口還是處于凈流入的、在繼續增長的。人口在增長，則就意味著住房需求會增加，樓市的發展就有了支撐。

當然，也會有一些超級大城市的人口沒有在增長，但是仍是維持著高密度的人口狀態，這類城市的樓市也很難出現絕對的供大于求，畢竟城市的物理邊界是有限的，不可能無限制擴張。

同時，我們也可以借鑒一下國際上其他國家和地區房地產市場發展經驗，當房地產市場經歷早期發展階段后，就逐漸進入成熟發展階段，房價的漲跌就取決于其所在城市的基本面和供求情況了。很顯然的一個走勢特征就是房價走勢因城市而分化，大城市房價會繼續上漲，但中小城市房價則是以橫盤或下跌為主。

所以，綜合多方面因素來看，像一線城市及部分二線城市這類大城市的房價在未來還是有希望繼續上漲的。但對于房價的走勢，也不要誤判，正如我在文章開頭說的一樣，即便是這些大城市房價能漲，也大概率不會有過去那種短時間暴漲的機會，畢竟樓市已經過了早期爆發式增長的階段。