最高10940元/㎡！東李土拍放大招！容積率最低1.11，3宗新地即將拍賣，總建面19萬㎡！

11月12日，繼東李鄭莊56號地塊將東李土拍熱度拉滿后 ，板塊 再拋重磅炸彈， 3宗地塊正式掛牌出讓：

3宗地全部為城鎮(zhèn)住宅用地，容積率最低僅1.11，最高1.25，總占地面積約157985.1㎡，總建面約18.96萬㎡，從規(guī)劃指標來看，未來有望打造為高端別墅、洋房社區(qū)，為區(qū)域改善市場再添新供給。3宗地塊起拍樓面地價均破萬元線，進一步助推東李向"主城改善優(yōu)選地" 的地位。起拍樓面地價中最低10520元/㎡，最高10940元/㎡。

本次國有建設(shè)用地使用權(quán)網(wǎng)上拍賣開始時間：2025年12月2日9時30分。競買人可于11 月15日至2025年12月1日，下載本次《拍賣出讓文件》及相關(guān)資料。本次拍賣出讓地塊，競買人均可以單獨申請競買，也可以聯(lián)合申請競買。以聯(lián)合體形式參與競買的，聯(lián)合體各方均應(yīng)具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。本次拍賣不接受個人申請競買。

LC0302-33地塊，位于惠水路以南、平川路以西，占地面積59391.8㎡，容積率三宗地塊中最高，1.25，建筑面積約74239.75㎡，建筑密度30%，綠地率30%。起拍樓面地價10520元/㎡，起拍總價7.81億元，競買保證金1.56億元，占比約20%。

LC0303-16地塊，位于惠水路以南、平川路以西，占地面積54143㎡，容積率1.22，建筑面積約66054.46㎡，建筑密度30%，綠地率30%。起拍樓面地價10560元/㎡，起拍總價6.98億元，競買保證金1.4億元，占比約20%。

LC0303-17地塊，位于 李滄區(qū)惠水路以南、平川路以西，占地面積44450.3㎡，容積率是三宗地塊中最小的，1.11，建筑面積約49339.83㎡，建筑密度40%，綠地率30%。起拍樓面地價10940元/㎡，起拍總價5.4億元，競買保證金1.08億元，占比約20%。

備注：三宗地塊周邊公服配套的規(guī)劃和建設(shè)情況

1. 道路交通（地鐵）：現(xiàn)狀周邊漢川路、惠水路、平川路為已建成道路，規(guī)劃周邊有1處地鐵站點；

2. 教育設(shè)施：現(xiàn)狀周邊有 1 處初中、3 處小學(xué)、5 處幼兒園，規(guī)劃周邊有2處初中、1處小學(xué)、2處幼兒園；

3.醫(yī)療、養(yǎng)老設(shè)施：現(xiàn)狀周邊有1處李滄區(qū)社會福利院、2處養(yǎng)老院，規(guī)劃周邊有1處街道級衛(wèi)生服務(wù)中心、1處日間照料中心；

4.文體設(shè)施：規(guī)劃周邊有1處區(qū)級文化設(shè)施、1處區(qū)級體育設(shè)施、2處街道綜合文化站、2處街道級體育中心；

5.商業(yè)設(shè)施：規(guī)劃周邊有1處商超、2處社區(qū)農(nóng)貿(mào)市場；

6.城市公園綠地：現(xiàn)狀周邊有李村河公園。

值得注意的是，此次出讓的 3 宗地塊，實則是海創(chuàng)在2020年7月拿下的 “舊地”。彼時，海創(chuàng)以總價21億元、樓面地價10000元/㎡將其收入囊中，地塊總建面為20.98 萬㎡。在用途規(guī)劃上，商業(yè)占比較高，其中住宅占 45%、產(chǎn)權(quán)型人才公寓占 6%，而商業(yè)部分占比達 49%，這一配比，也為此次重新出讓奠定了基礎(chǔ)。

拿地后，遲遲沒有動工，今年5月，三宗地塊迎來控規(guī)調(diào)整。相較于此前規(guī)劃，核心變化集中在兩點：

①用地性質(zhì)全面優(yōu)化，由此前的商住混合用地全部調(diào)整為二類居住用地，未來將聚焦純居住功能；

②容積率進一步降低，由之前的1.3調(diào)整為1.11、1.22和1.25，低密屬性更突出，為打造高端居住產(chǎn)品奠定基礎(chǔ)。

目前，該板塊的存量房源主要集中在青鐵芳華地和世園金茂府等項目。由遠洋代建的萬竹云峰項目、海創(chuàng)地塊、去年億聯(lián)拿下的地塊，目前均尚未啟動。

從目前來看，四季度的重頭戲集中在青特璟譽和金茂璞逸世園兩個項目。其中青特璟譽從拍地起就一直備受關(guān)注，這是青特進軍李滄區(qū)的首個項目。目前地塊規(guī)劃已經(jīng)公示，規(guī)劃2棟16-17層小高層和7棟11-12層電梯洋房，面積區(qū)間為129㎡、143㎡和160㎡，目前項目已開始認籌，蓄客理想。

金茂璞逸世園則規(guī)劃為山東首個高端產(chǎn)品系璞系產(chǎn)品，建設(shè)4棟別墅，7棟洋房，洋房面積區(qū)間為170平、270平，疊拼別墅面積約300㎡，目前樣板間已經(jīng)開放。

再加上青特36號地塊、豐昊56號地塊以及此次出讓的19萬㎡低密地塊，未來的東李市場不僅會迎來改善住宅供給的集中爆發(fā)，更將吸引大量改善客群聚焦，市場熱度必然持續(xù)攀升。

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