租購同權探索8年遲遲難以推進，究竟堵在何處，它會動誰的蛋糕？

租購同權探索了8年，如今被列入了行政法規。

2025年7月21日，國務院公布了《住房租賃條例》，自9月15日起施行。條例提到：國家鼓勵出租人和承租人依法建立穩定的住房租賃關系，推動租購住房在享受公共服務上具有同等權利。

實際上，我國從2017年就開始探索租購同權。租購同權的意思是，買房和租房享受同等的權利，包括孩子就近上學、看病、落戶、享受社區服務等權利。

2017年7月，廣州、深圳、南京等12城開展租購同權試點；2019～2020年，國家又分兩批將北京、上海、重慶等24城納入試點，但探索普遍保守，進展緩慢。

為何現在國家要推租購同權呢？

往近看，為了保民生。當租購同權了，租房成了一個好選項，年輕人不用再掏空“六個錢包”買房，就會更愿意消費、結婚、生孩子。

往遠看，為了樓市健康發展。如果買房附著大量權利，就容易被瘋炒，不利于樓市健康發展。推動租購同權，讓房子回歸居住屬性，減少房價波動。

更長遠看，為了促進階層流動。如果高房價成了篩選居民的一道門檻，有能力買高價學區房的居民，其子女就能享受優質教育，形成從財富到教育的代際傳遞，就會擠壓靠個人努力改變命運的空間。

為何在當下，我國要加大力度探索租購同權呢？

1，亟須釋放消費潛力。今年二季度居民部門杠桿率高達61.1%，房貸占比超75%，擠壓了其他消費空間。

2，房地產進入深度調整期。供給端，我國有大量空置房，2024年全國房地產開發投資同比下降了10.6%，已連續四年下滑。需求端，2024年全年居民中長期貸款為2.25萬億，是2014年以來最低值。一邊房價高，一邊百姓收入低，購房杠桿拉不動。當買房發動機快要熄火，2～3億人的租房需求，就是唯一還能點火的增量市場。如果此時不推租購同權，樓市將會失去最后一個“軟著陸墊”。

從國外看，美西方都已普遍實行了租購同權。

在德國，租房家庭占比高達52.7%。法律規定，租房者憑居住登記和納稅，就可以和購房者享同等教育、醫療資源。

在美國，紐約市教育局規定，學生一旦注冊入學，即使家庭搬遷，仍然可以繼續在原學校就讀，租房者不受學區房產限制。

我國堵點在哪？主要是住房與教育、醫療等公共資源綁定得太深。

在我國，優質公共資源與戶籍制度以及“屬地管理”原則深度掛鉤。獲得戶籍最直接方式，就是擁有本地房產。由此形成了一個鏈條：買房才能落戶，落戶才能獲得優質公共服務。而這個鏈接在過去二三十年間反復被強化。

20世紀90年代，我國住房商品化后，不少城市將“購房落戶”作為吸引人口、拉動樓市的重要政策。

2004年，隨著“就近入學”政策嚴格執行，優質教育資源與住宅地址強制綁定，有了學區房的概念。

1998年，住房商品化與同年城鎮職工醫保同步啟動，住房和醫療資源的綁定逐步成型；2009年醫改后，隨著分級診療落地，社區建檔普遍要求憑房產證或居住證，房子和醫療的綁定關系被全面固化。

所以，過去的二三十年，社會普遍形成了“買房等于買優質資源入場券”的觀念。若現在推行租購同權，等于將鏈條砸碎，買房好處大打折扣，進而會觸及多方利益。

一是學區房主。高價買了學區房，若學位不再排他，學區房價可能受沖擊。

二是開發商。拿地包含了學區溢價，但賣不出學區房的價格怎么辦？2024年1～11月全國住宅銷售面積同比跌16%，房企資金鏈十分緊迫。

三是地方政府。沒了學區房光環，高價地還賣得動嗎？2024年，地方國有土地使用權出讓收入為48699億元，同比下降16%，已連續三年出現兩位數降幅。如果實行租購同權，對地方政府將是雪上加霜。

四是租房人。租購同權實行，一些好地段房子租金可能會大漲，進而將負擔轉嫁給租房人。

此外，還有一大問題值得探討，即優質教育和醫療資源是稀缺的。如果租購同權，它們不再根據戶口+房產證來分配，那根據什么分配呢？一個新體系替代舊體系并不容易。

盡管，目前租購同權被列入了行政法規，但還需要摸著石頭過河。短期內各地會一城一策分散探索。比如，在教育資源分配上，廣州、深圳、上海等地正在探索積分入學；北京則在探索租房就近入學；南京、杭州、武漢等城市則普遍實行“備案即可入學”。但政策細節各不相同，各地正在用積分、年限、順位、搖號等鑰匙各開各的門。

到了某個時刻，市場可能會進入一個深度博弈階段，地方政府、學區房業主、開發商、重點學校和醫院、租房者、購房者都將參與其中，激烈爭奪主動權。讓我們保持關注吧。