通州紅盤，運(yùn)河玖院評測

通州運(yùn)河玖院最近的熱度比較高，在北京樓市普遍不景氣的情況下，有個(gè)樓盤托一托市場熱度，也算個(gè)好事兒。這個(gè)盤，因?yàn)槭前藗€(gè)地塊，所以也有另一個(gè)名字，通州八子。

這篇文章來做一下運(yùn)河玖院的評測，評測維度：項(xiàng)目本身、區(qū)域、價(jià)格、以及對于未來的一些預(yù)判。

1，樓盤本身。

項(xiàng)目的基本資料大家可以去網(wǎng)上找，或者有我們微信的可以微信去要一份。

大致情況：樓盤2028年6月交房；得房率90%左右；精裝交付，裝修標(biāo)準(zhǔn)3000/平（銷售給的數(shù)據(jù)）；17-24層的高層。

跟目前市面上多數(shù)盤的基本情況是類似的。

住宅樓面價(jià)，3.16萬/平米左右，還有2.5萬平米的商業(yè)建面。

按這個(gè)樓面價(jià)，加上樓盤的整體成本，大致是能判斷這個(gè)盤如果不自己作死，肯定是可以賺錢的項(xiàng)目。怕就怕在開發(fā)商想獅子大開口，最后容易把自己折進(jìn)去。

土拍情況：土拍的時(shí)候熱度不高，只有中建二局一家房企。這一方面地塊大，開發(fā)周期，開發(fā)難度有關(guān)，但北京能承接這種地塊的國企央企開發(fā)商不在少數(shù)，另一方面，我覺得就是價(jià)格問題，對于未來市場的預(yù)期，以及當(dāng)下的價(jià)格，多數(shù)開發(fā)商是不自信的（沒法自信）。

再來看看中建玖合在北京的項(xiàng)目情況，中建系有好幾家開發(fā)商，中建玖合屬于中建二局，他們在北京的項(xiàng)目不多，最著名的一個(gè)是太陽宮的中建玖合府；還有一個(gè)西紅門的中建玖玥府；運(yùn)河八子應(yīng)該是第三個(gè)項(xiàng)目（如果我查的信息有誤，大家可以評論區(qū)補(bǔ)充一下）

中建玖合府當(dāng)時(shí)屬于倒掛的項(xiàng)目，給誰開發(fā)商基本上都是一把清盤；

中建玖玥府，一個(gè)是西紅門地塊的熱度，一個(gè)是開盤時(shí)機(jī)總體還說得過去，所以這個(gè)盤賣得也還行。

總體來說，二局在北京的這兩個(gè)項(xiàng)目比較順，估計(jì)開發(fā)商也因?yàn)檫@有了信心。

2，戶型：109平米-126平米-150平米-182平米-207平米-260平米。面積會有小的差異。

從戶型看，這個(gè)盤主要針對的是改善群體。

通州前段時(shí)間剛開了一個(gè)樓盤，朝棠攬?jiān)拢玫貥敲鎯r(jià)和這個(gè)盤一樣，開盤賣得很火，但主要是69平米的小戶型。大戶型賣得很差。

從地段角度說，我甚至覺得朝棠攬?jiān)乱鼉?yōu)一點(diǎn)

北京目前的新樓盤，多數(shù)都是改善盤，但實(shí)際上改善盤至少在郊區(qū)市場里賣得并不是特別好，剛需居多。所以這個(gè)純改善定位的盤能不能賣好，是存疑的。

3，地段和板塊情況，這也是很多人關(guān)注這個(gè)盤的一個(gè)重點(diǎn)。

地段方面，我沒覺得這個(gè)盤的地段有多好，它的優(yōu)勢在于離市政府更近，從地段角度來說，我覺得這個(gè)盤適合通州本地的改善，城區(qū)跑到這地方來改善，有點(diǎn)遠(yuǎn)，且周邊的資源還不足夠。

目前的熱度和地段本身的狀態(tài)相比，熱度有點(diǎn)過高了。

臨運(yùn)河算是一個(gè)很大的噱頭，但是多數(shù)房子是看不到運(yùn)河的，即使是臨河的那些大房子，低層的看河效果也不好。所謂的噱頭，就是容易有溢價(jià)，這種溢價(jià)，在新房市場里管用，放到二手房市場，就失靈。

板塊角度，由于這個(gè)盤周邊的住宅密度并不高，這對于自住舒適度來說，不是什么好事，樓盤集中，才容易形成小的商業(yè)氛圍，自住才會更方便。周邊的房子，有一些政府的公租房，再遠(yuǎn)點(diǎn)，就是老的三角區(qū)的那些住宅。

北京東站，規(guī)模有北京南站的7倍，這個(gè)也是個(gè)宣傳噱頭。但是北京東站不是以高鐵為主的站，它算是一個(gè)大的交通樞紐，北京內(nèi)部軌道交通換乘的一個(gè)站。所以南站還是高鐵主力站。另一個(gè)角度說，交通樞紐對于周邊居住來說，不算什么利好，人員會比較亂，流動人員多。

周邊還有一些規(guī)劃的寫字樓，也是圍繞北京東站來展開，未來寫字樓的招商也是個(gè)問題，如果比較熱鬧，對于區(qū)域來說要好一些，如果招商出了問題，空置比較多，整體體驗(yàn)就會差很多。

4，我其實(shí)一直有個(gè)顧慮，也就是說，如果我作為買家，去看這個(gè)盤以及它周邊的一些規(guī)劃或資源，我顧慮的點(diǎn)在于，它能不能發(fā)展起來，商業(yè)能不能發(fā)展起來，周邊配套能不能發(fā)展起來，周邊配套不光指的是把樓蓋起來，而是指的居住氛圍。

這跟2010年代是完全不同的狀態(tài)，那會兒大批的人口進(jìn)程，流動人口急需找地方落腳安家，現(xiàn)在城市有些固化了，發(fā)展區(qū)域產(chǎn)業(yè)、配套，比過去更難了。

5，樓盤價(jià)格。

產(chǎn)品好，如果價(jià)格過高，同樣賣不好。

關(guān)于產(chǎn)品，其實(shí)主要看后期的交付，這個(gè)盤三年后交付，交付狀態(tài)什么樣現(xiàn)在是未知的。

不過有一些已知因素，第一，市場不好，繼續(xù)下行是大概率，這會影響到樓盤的銷售，銷售不好，回款不理想，自然成本就會增加，最終容易有減配的情況出現(xiàn)；

第二，樓盤規(guī)模比較大，二十多萬平米的規(guī)模，很大程度上會受制于市場。小盤容易賣，市場好，一把清盤都有可能，大盤從前到后，一期和二期三期分別是不同的階段，就意味著不同的市場，總之：很難。

第三，目前開發(fā)商給到的價(jià)格，6.1萬、6.5萬、7.5萬，分別是小點(diǎn)的戶型，大戶型，和超大戶型的價(jià)格。這個(gè)價(jià)格在當(dāng)下的通州，大房子，高總價(jià)，怕是非常難賣，即使它現(xiàn)在看房熱度很高。

我只是從價(jià)格這個(gè)單一因素去看，至少當(dāng)下的感覺是這樣。

賣不好，前期說得再好，都是一張紙。

6，對于買家來說，我現(xiàn)在買了期房，交了錢，然后需要承擔(dān)三年后交房的風(fēng)險(xiǎn)。還需要承擔(dān)三年后房價(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)。

當(dāng)然，還有另一種情況，房價(jià)漲了，皆大歡喜。

7，當(dāng)下價(jià)格分析：

由于樓盤還沒有正式開盤，開發(fā)商給到的價(jià)格也只是前期試探市場的一個(gè)價(jià)格，不是最終價(jià)格，我們先按當(dāng)下的價(jià)格來分析。

109-126戶型：6.1萬單價(jià)；對應(yīng)總價(jià)664萬、768萬

150-182戶型：6.5萬單價(jià)；對應(yīng)總價(jià)975萬、1183萬

207-260戶型：7.5萬單價(jià)；對應(yīng)總價(jià)1552萬、1950萬

對標(biāo)樓盤：板塊內(nèi)最容易對標(biāo)的樓盤是旁邊的運(yùn)河灣。當(dāng)然運(yùn)河灣的樓齡、品質(zhì)，都會比新盤差一些。

新盤109戶型664萬的總價(jià)，在運(yùn)河灣可以買到150左右的三居，即使運(yùn)河灣得房率再低，150的房子也足夠大了，而且運(yùn)河灣150的房子想要賣到664萬，也比較困難，沒有人接盤。

運(yùn)河灣目前的成交單價(jià)在4萬左右，多數(shù)都是低于4萬的單價(jià)。768萬的總價(jià)，按單價(jià)折算，運(yùn)河灣能買到190多平米的房子。當(dāng)然二手房未必有房源在賣，但拿出來賣的房子，基本上就是4萬左右的單價(jià)，再好的房子也不會高太多。

華東東方玫瑰，算通州的次新，目前三居室的單價(jià)，同樣在4萬左右，略高一點(diǎn)有機(jī)會成交，但總體趨勢是向下的，基本上一套比一套低的狀態(tài)。

運(yùn)河三角區(qū)板塊，單價(jià)最高的二手房是百合灣，不過百合灣的房子，贈送面積多，高單價(jià)高得房率，但客觀說，百合灣現(xiàn)在價(jià)格也過高，不值那個(gè)價(jià)。

至于更高總價(jià)的接近1000萬甚至更高的房子，這部分房源在通州賣，本身購買力就有限，即使在北京城區(qū)里賣，1500以上的房子，也沒那么好賣。

所以這個(gè)盤根據(jù)目前價(jià)格看，談不上什么性價(jià)比，即使開發(fā)商開盤時(shí)把價(jià)格往下拉一部分，性價(jià)比同樣不高。

8，分析價(jià)格同樣還要考慮到市場層面：

即：現(xiàn)在通州二手房，單價(jià)4萬，或4萬以上，這個(gè)價(jià)格有機(jī)會賣掉，但是沒那么多人接盤。也就是說，如果運(yùn)河灣現(xiàn)在同樣的戶型拿出一批來賣，同樣的4萬單價(jià)，能賣掉的房子有限。

過去市場好的時(shí)候，二手房基本上在市場價(jià)就能出掉，現(xiàn)在的市場則不是這樣。

新盤市場，基本上是開發(fā)商一口價(jià)，前期會把情緒價(jià)值給足，先讓買家接盤。一口定價(jià)其實(shí)本身沒任何問題，關(guān)鍵在于價(jià)格的高低。既然我們說這個(gè)問題，那其實(shí)就是定價(jià)過高……明顯偏離市場，及市場走勢。

9，另一個(gè)維度：如果這個(gè)盤目前是二手房，你會什么價(jià)格去買？

這個(gè)留給買家去思考。

10，購房人群：我覺得這個(gè)盤，最適合的購房人群，就是通州本地生活的改善群體。城區(qū)過來買，一定要考慮自己的通勤距離，不要腦子一熱就追進(jìn)去，后期退房會非常非常麻煩

同時(shí)，如果自有資金沒那么充足，也不要盲目買，用盡量低的貸款，高首付，保證自己的資產(chǎn)即使在虧損的情況下依然是安全健康的。

11，綜合成本精算：大家在考慮新樓盤的時(shí)候，要自己盤算一下這幾項(xiàng)成本：第一，房價(jià)；第二，期房月供；第三，市場下跌。

以上就是這個(gè)樓盤的測評。

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