深圳要有第四代宅了？傳后海&碧海兩項(xiàng)目先落地，要賣7-15萬(wàn)/m2？

深圳第四代住宅真的來(lái)了？

眾所周知，目前全國(guó)樓市討 論最高的就是“第四代宅”， 6米挑高空中庭院、垂直綠化、戶屬空中花園...每一個(gè)設(shè)計(jì)都足夠讓人驚艷，從北京、廣州等一線城市到佛山、珠海等灣區(qū)城市，首批標(biāo)桿項(xiàng)目已陸續(xù)亮相。

而作為一線城市代表的深圳，雖尚未正式官宣第四代住宅項(xiàng)目，但據(jù)網(wǎng)傳爆料或已有兩個(gè)項(xiàng)目悄然按第四代住宅標(biāo)準(zhǔn)打造：

一個(gè)是坐落在后海核心地段的沄璽花園，一個(gè)是坐擁稀缺海景資源的碧海玖號(hào)花園。

兩個(gè)項(xiàng)目究竟藏著哪些突破設(shè)計(jì)？深圳的第四代住宅長(zhǎng)什么樣？是噱頭還是真升級(jí)？本周我們決定一起實(shí)地探訪看看。

01.

戶戶海景、立體森態(tài)住區(qū)

深圳的“第四代住宅”長(zhǎng)這樣？

沄璽花園

line+設(shè)計(jì)方案效果圖；非最終設(shè)計(jì)方案

作為深圳灣核心區(qū)的稀缺宅地，沄璽花園的誕生從一開(kāi)始就自帶"頂流"光環(huán)。

一線海景資源、成熟配套、不可復(fù)制的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，從土拍熱度到動(dòng)工，每一個(gè)階段動(dòng)作都成為全城焦點(diǎn)。

地理位置示意；壹地產(chǎn)制圖

按照規(guī)劃，整個(gè)地塊由1棟公寓+4棟住宅樓組成，最近line+和KPF兩家設(shè)計(jì)單位的方案設(shè)計(jì)曝光（競(jìng)賽方案并非最終確認(rèn)方案，據(jù)網(wǎng)傳項(xiàng)目更傾向KPF的方案，且在調(diào)整中），更是被市場(chǎng)解讀為"深圳第四代住宅的潛在樣本"。

其中，line+公布的方案中有明確表明：項(xiàng)目將采用“全向東布局”策略，戶型配置縱橫生長(zhǎng)，戶戶海景，以高區(qū)“房包院”直面無(wú)敵海景，低區(qū)“院包房”獨(dú)享空中庭院，創(chuàng)造“內(nèi)向?qū)庫(kù)o”與“外向開(kāi)闊”并存的多元景觀體驗(yàn)。

方案效果圖 ?line+

KPF的設(shè)計(jì)方案中提到，作為深圳灣新一代住宅社區(qū)，項(xiàng)目肩負(fù)著探索未來(lái)人居模式的時(shí)代使命，項(xiàng)目將采用錯(cuò)層布局和平面退臺(tái)設(shè)計(jì)，且從目前曝光的效果圖來(lái)看，與目前市面上的住宅的外觀也有很大的區(qū)別，每層陽(yáng)臺(tái)上都覆有大量的綠植。

方案效果圖 KPF

從這些設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)不難看出，兩版方案都有“四代宅”的影子，試圖通過(guò)空間重構(gòu)實(shí)現(xiàn)物理空間的升級(jí)，打破傳統(tǒng)住宅的局限性，呈現(xiàn)更加的居住體驗(yàn)。盡管最終方案尚未最終敲定，但依然值得期待。

另?yè)?jù)壹地產(chǎn)實(shí)地探訪項(xiàng)目現(xiàn)狀來(lái)看，目前兩個(gè)地塊均處于樁基施工階段，現(xiàn)場(chǎng)有多個(gè)機(jī)器同時(shí)作業(yè)，工程進(jìn)度正在穩(wěn)步推進(jìn)。

有業(yè)內(nèi)人士推測(cè)，項(xiàng)目預(yù)計(jì)最快年底能面市，目前周邊的二手房?jī)r(jià)格基本都穩(wěn)在10萬(wàn)+/㎡，不少人預(yù)測(cè)項(xiàng)目入市價(jià)格將在15萬(wàn)/m2左右。

壹地產(chǎn)實(shí)拍

碧海玖號(hào)花園

設(shè)計(jì)概念示意圖

寶安西鄉(xiāng)的碧海玖號(hào)花園近期也因“深圳第四代住宅”而引起廣泛關(guān)注。

相較于部分網(wǎng)紅盤(pán)，這個(gè)項(xiàng)目或許稍顯陌生。項(xiàng)目是由商業(yè)、住宅用地調(diào)規(guī)成二類居住用地，地理位置相對(duì)優(yōu)越，臨近西鄉(xiāng)體育中心、碧海灣公園，位于恒生醫(yī)院的西北側(cè)。

規(guī)劃擬建7棟純四房高層住宅，容積率僅2.2，建成后將是目前碧海片區(qū)容積率最低的小區(qū)之一，且大部分房源可看高爾夫球場(chǎng)、碧海灣公園，以及寶安西部的海岸線三重景觀。

地理位置示意；壹地產(chǎn)制圖

目前，市面上關(guān)于項(xiàng)目住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)具體細(xì)節(jié)透露的并不是很多。

從官方公眾號(hào)上探查到，項(xiàng)目將以“好房子”為出發(fā)點(diǎn)，打造立體森態(tài)住區(qū)。通過(guò)全T4十字樓型排布，實(shí)現(xiàn)所有產(chǎn)品都有三邊臨空，且通過(guò)旋轉(zhuǎn)塔樓角度布局，高層樓棟景觀視野也將錯(cuò)開(kāi)。在社區(qū)內(nèi)部空間的營(yíng)造上，將設(shè)多層次森態(tài)立體園林。

設(shè)計(jì)概念示意圖；僅供參考

項(xiàng)目實(shí)地探查情況來(lái)看，項(xiàng)目處于樁基施工階段。現(xiàn)場(chǎng)有不少施工人員和多個(gè)機(jī)器作業(yè)，圍合墻體上"前海封面巨作""即將面世"等宣傳標(biāo)語(yǔ)尤為醒目。

壹地產(chǎn)實(shí)拍

實(shí)探發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目周邊稍顯空曠，項(xiàng)目西北側(cè)多為公共綠地和公共設(shè)施用地，東南側(cè)則以住宅區(qū)為主。項(xiàng)目預(yù)計(jì)于2025年10月前后入市，有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，其開(kāi)盤(pán)均價(jià)可能在7-8萬(wàn)/㎡左右。

壹地產(chǎn)實(shí)拍&規(guī)劃一張圖

02.

什么是第四代住宅？

有哪些明確的標(biāo)準(zhǔn)？

從“好房子”到“第四代住宅”，不難發(fā)現(xiàn)這類熱詞早已成為項(xiàng)目宣傳的標(biāo)配。

但對(duì)于普通購(gòu)房人而言，很多人大概只聽(tīng)過(guò)概念，即便有些模糊認(rèn)知，也多停留在“實(shí)用率更高”“陽(yáng)臺(tái)面積更大”等碎片化的信息里。

那什么是第四代住宅?

從外立面來(lái)看，第四代住宅的出現(xiàn)，給人第一感覺(jué)“新加坡住宅體系”，區(qū)別于目前常見(jiàn)的大面積玻璃+鋁板的高級(jí)立面，第四代住宅的立面“長(zhǎng)滿了各類綠植”。

通俗而言，以垂直生態(tài)園林、戶屬空中花園為核心，把地面庭院置于高層建筑，也就是除了現(xiàn)有架空層+園林的空間之外，每家每戶還得有獨(dú)立的園林體系，甚至有的房子能實(shí)現(xiàn)空中停車，一種“空中別墅”的即視感。

圖源搜建筑

但是真正要規(guī)范到標(biāo)準(zhǔn)上，目前并無(wú)官方對(duì)"第四代住宅"制定絕對(duì)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，其本質(zhì)是開(kāi)發(fā)商為區(qū)別于傳統(tǒng)住宅（第一代茅草房/第二代磚瓦房/第三代電梯房）而提出的市場(chǎng)化概念。

據(jù)悉，國(guó)內(nèi)被公認(rèn)的四代宅住宅，是2017年面世的成都七一城市森林花園，用雙層挑高露臺(tái)對(duì)建筑進(jìn)行垂直綠化。

七一城市森林花園實(shí)拍圖；成都房產(chǎn)發(fā)布

直到2021年中國(guó)工程標(biāo)準(zhǔn)化協(xié)會(huì)正式發(fā)布了《城市森林花園住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》，該標(biāo)準(zhǔn)是由清華大學(xué)建筑研究院和七一開(kāi)發(fā)等團(tuán)隊(duì)共同參與制定，其標(biāo)準(zhǔn)為：

（1）空中共享平臺(tái)區(qū)域應(yīng)為2層通高，通常面積至少是樓下兩層住宅總面積的35%，設(shè)置停車區(qū)時(shí)，面積要達(dá)到樓下兩層住宅總面積的65%，停車區(qū)停車區(qū)不能超過(guò)整個(gè)共享平臺(tái)的50%；

（2）每戶可以有1個(gè)或多個(gè)空中花園，每個(gè)面積至少40m2，其 種植面積不應(yīng)小于花園總面積的50%，且 具有不少于平臺(tái)周長(zhǎng)1/3的多個(gè)不封閉的采光通風(fēng)面；

（3）客廳要放在樓棟外墻的轉(zhuǎn)角位置，有兩個(gè)相鄰的外墻面，樓上樓下的空中花園要分別裝在客廳外墻的不同方向；

此外，還有關(guān)于消防、電梯等多個(gè)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。

圖源城市森林花園住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)部分展示

其實(shí)從后續(xù)各城市出爐的項(xiàng)目來(lái)看，目前大家所講的“第四代住宅”則與“城市森林花園住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)”相似，只是一個(gè)為官方表述，一個(gè)是開(kāi)發(fā)商營(yíng)造出來(lái)的營(yíng)銷概念。

如中山首個(gè)四代宅建華龍湖·香山頌，采用的就是錯(cuò)層陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，每戶都有約6米挑高的空中庭院。

建華龍湖·香山頌外立面效果圖

珠海的華發(fā)·珠海灣項(xiàng)目，每一戶都帶有大露臺(tái)，錯(cuò)層、大陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，同時(shí)還配備一個(gè)約3*3m的露臺(tái)，實(shí)現(xiàn)無(wú)人機(jī)的投放。

珠海華發(fā)項(xiàng)目效果示意圖

還有廣州的招商林嶼境，從戶型圖可以看到每戶可以有多個(gè)空中花園，且樓上樓下的空中花園分別裝在外墻的不同方向。

招商林嶼境戶型圖

可以看到，這些設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)其實(shí)就是城市森林住宅建設(shè)定制的部分標(biāo)準(zhǔn) ，所以我們可以粗略的理解為“第四代宅”與“城市森林花園住宅”基本是同一個(gè)概念。

為了推廣第四代住宅的建設(shè)，從2021年開(kāi)始，福建、江蘇、浙江、重慶等多個(gè)城市發(fā)布了支持各類四代宅有關(guān)的新規(guī)。

如作為第一批試點(diǎn)的城市福州，在2021年就開(kāi)始鼓勵(lì)建設(shè)立體生態(tài)住宅，且為了支持建設(shè)，出臺(tái)了“空中花園尺寸大于1.8米部分不計(jì)容”等政策。

后來(lái)，廈門、重慶、武漢等城市都出來(lái)了和四代住宅相關(guān)的新規(guī)，但放寬的標(biāo)準(zhǔn)不一。

如 武漢同時(shí)放寬了對(duì)陽(yáng)臺(tái)和空中花園的容積率限制，三環(huán)外允許規(guī)劃錯(cuò)層露臺(tái)（空中花園），不計(jì)入建筑面積和容積率；

重慶，對(duì)符合條件的戶屬空中花園，其面積不再計(jì)入容積率；

紹興、衡陽(yáng)、襄陽(yáng)等在花園層高達(dá)到2層外，還要求最小高度不低于5.6m，進(jìn)深方面也各不相同；

惠州增加了部分配套不計(jì)容的面積，不納入購(gòu)房者公攤面積，但單戶空中花園面積不超過(guò)該住宅套內(nèi)面積35%。

表一：戶屬空中花園指標(biāo)要求表

圖源網(wǎng)絡(luò)

03.

小結(jié)

第四代住宅的出現(xiàn)，是期望人們能擁有更優(yōu)質(zhì)的居住體驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)空間的最大限度利用。從目前市面上“第四代住宅”或“類四代宅”的成交情況來(lái)看，深受購(gòu)房人的喜愛(ài)。

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，即便四代宅的均價(jià)比普通住宅要高出15%，去化率也高出普通住宅的30%（來(lái)源銘騰機(jī)構(gòu)）。

如石岐的建華龍湖香山頌、岐關(guān)悅來(lái)等第四代住宅項(xiàng)目都要比同片區(qū)的普通住宅要貴。

數(shù)據(jù)來(lái)源房天下

克而瑞的數(shù)據(jù)對(duì)比也十分直觀，以重慶為例，6月四代宅的去化率普遍超過(guò)75%，而普通住宅的去化率僅約20%。

然而，盡管第四代住宅備受追捧，但其存在的缺點(diǎn)同樣不容小覷。

首先是價(jià)格問(wèn)題。建設(shè)成本增加導(dǎo)致定價(jià)高，購(gòu)房者將以高于普通住宅價(jià)格買入；

其次，錯(cuò)層露臺(tái)花園難以兼顧隱私性。上下層難免視線相互交錯(cuò)，私密性大打折扣；

再者，開(kāi)放式設(shè)計(jì)有局限性。大面寬無(wú)法封閉的露臺(tái)花園，在面對(duì)南方臺(tái)風(fēng)、暴雨，北方雨雪、沙塵暴等極端天氣時(shí)，將面臨極大的考驗(yàn)。

目前，深圳尚未出臺(tái)第四代住宅的相關(guān)定制標(biāo)準(zhǔn)，不過(guò)有傳言稱相關(guān)研究正在進(jìn)行中。然而，也有部分人對(duì)深圳發(fā)展“第四代住宅”持不看好態(tài)度。對(duì)此，你有什么看法呢？歡迎留言分享！

ps：封面由公眾號(hào)ai配圖產(chǎn)生

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