北京
簡要梳理重點
關于通州朝棠攬月的樓盤分析，供大家參考下
1，基本情況，朝棠攬月的面積段69-86-89-101-124，得房率90-95%，單價6萬左右；
樓面價3.12萬/平米，這個樓面價基本上確保是穩賺不賠的項目，利潤空間足夠
13棟樓，907戶
交房時間，2028年6月
2，樓盤位置方面，在相對成熟的商圈內，這個對于新盤來說是個利好。未來有地鐵22號線，小區到地鐵的距離很近，這個也算個利好。附近有萬達廣場，距離不算近，但絕對能覆蓋到。萬達廣場里，有個胖改的永輝，這也算是個利好
3，樓盤的不利因素，第一，正好在航線下邊，飛機很頻繁，但是實地聽噪音情況，在可接受范圍內，噪音敏感的可以去實地聽一下；第二，通惠河沿岸雜草叢生，臨河的盤，但這個河不好。
4，第三，交房時間比較晚，2028年6月，結合當前市場，三年后很多都是未知，算是風險之一；比較實際的情況是，大家收房前還貸款的時間變長了，資金成本拉高。
5，樓盤價格：這個是重中之重。看當下的價格，6萬左右的實際賣價（還未開盤，這是樓盤現場銷售給的價格），如果拿這個價格對比周邊次新盤的價格，那肯定不算低，花這個錢有點冤大頭的意思，但是如果結合得房率來看，過去的樓盤普遍是80%左右的得房率，這個盤90-95%的得房率，那么按過去80%得房率折合的話，房價應該是5.3萬及以下
這個價格還可以。
6，樓盤價格評估，另一個維度。這個是看懂市場評估價格的重點。
周邊對標盤，旁邊的次新房，北京東灣，目前的成交單價在5.5萬以下；
運河商務區次新，運河灣，目前的成交單價在5萬以下
運河商務區次新，百合灣，目前的成交單價在6萬左右（這個盤贈送面積多，得房率高）
如果單純看二手房價格，然后再按得房率情況折合新樓盤的價格，是不是覺得還可以。
但是重點在于，目前二手房的成交處于相對停滯狀態，也就是說，即使北京東灣有一套房按5.5萬單價成交，但是很難代表下一個買家會接這個價格。
換一種場景，我們現在把北京東灣變成新房，然后按5.5萬單價去賣，大家覺得能不能賣掉？能賣掉多大的比例？（怕是賣起來也沒那么好賣吧）
同理，運河灣也是如此，目前運河灣的成交單價在5萬以下，但是，你把價格調整到5萬以下，房子也難賣掉。
這是當前的市場現狀。
然后我們再來看新盤朝棠攬月，結合它目前給到的價格，結合交房周期，結合目前北京樓市的現狀。
綜合下來看的話，當前朝棠攬月的價格至少沒有那么劃算，大家買之前還是要有破發的心態。自住為主，盡量控制杠桿不要過高。
7，朝棠攬月的定位，以剛需及剛改為主，跟市面上多數的樓盤都已改善為主不同，我覺得這個定位比較好，現在剛需買房子，對品質略有要求，就很難選。另外產品上有優勢，品質比當下的二手房都要好，戶型設計有優勢。
8，給大家一些新房二手房參考：
同樣400萬總價，運河灣89平米南向兩居；朝棠攬月，69平米小三居；
同樣540萬總價，朝棠攬月89平米小三居；萬達旁邊天時名苑，155平米三居；
同樣600萬出頭價格，朝棠攬月101平米小四居；運河灣137平米，大三居，套內面積113平米。
當然，如果有想要買這個項目的朋友，也可以微信預約看房。我們針對會員有大額的優惠，多數新盤都是如此。
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