打響2026官方“保房價”第一槍？住建廳：將著力穩住核心區域房價

各位，地產圈炸了個重磅消息。

5月9日江蘇省住建廳官網正式印發《2026年住房和城鄉建設工作要點》，在文件第一條白紙黑字明確提出將著力穩住核心區域房價，這話從省級住建部門出臺，還是全國頭一回。

不再是籠統的“穩地價穩房價穩預期”，而是精準瞄準“核心區域”，信號意義拉滿。為什么是江蘇率先出手？這“穩核心房價”到底是“保房價”還是“穩市場”？對咱們普通買房人、賣房人又有啥實際影響？今天就用大白話掰透這件事。

江蘇會出臺這樣的政策，根本還是當下樓市的真實困境逼出來的，說直白點就是市場冰火兩重天，核心區成了穩住樓市的關鍵抓手。

先看實打實的官方數據，別被零星的“小陽春”消息帶偏。2026年一季度，全省新房銷售面積同比下降8.7%，房地產開發投資完成2034.5億元，同比下滑14.3%，交易端和開發端雙雙遇冷，市場信心早就跌到了谷底。

庫存壓力更是壓得人喘不過氣，蘇州新房去化周期30.2個月，南京25.7個月，都遠超12-18個月的合理區間，房子想賣出去難上加難。二手房市場更直觀，南京掛牌量直接沖到130878套，創近5年新高，買家挑挑揀揀，議價空間大得很，典型的買方市場。

最突出的問題還是分化，核心區和遠郊區的行情，簡直是兩個世界。南京鼓樓區二手房3月掛牌均價約3.86萬元/㎡，而高淳區新房均價才11542元/㎡，部分二手房甚至低至5882元/㎡，價差能到6倍多。3月南京、無錫的核心區二手房還能止跌微漲，揚州、淮安這些城市卻還在往下走，“核心區堅挺、非核心區承壓”，成了江蘇樓市最鮮明的標簽。

懂行的人都清楚，核心區房價要是穩不住，全市的樓市預期都會跟著崩，到時候非核心區的庫存更難去化，整個市場都會陷入惡性循環，所以“穩核心”不是拍腦袋的決定，而是江蘇樓市當下的必選項。

很多人關心，這次的政策到底怎么干？其實官方原文寫得很清楚，核心就是因城施策控增量、去庫存、優供給，細化落實“一區域一策、一類群體一策、一地塊一策、一樓盤一策”，這四個“一策”，就是精準調控的關鍵，徹底摒棄了過去的一刀切。

一區域一策，核心區比如南京鼓樓、蘇州園區，重點就是穩價、穩預期；非核心區比如南京高淳、蘇州遠郊，核心任務就是控增量、去庫存，不同區域不同打法。

一類群體一策，剛需給補貼、改善給便利、人才有專項支持，針對不同購房群體精準激活需求，不搞撒胡椒面式的政策。

一地塊一策，核心區的稀缺地塊，放慢供應節奏，非核心區的地塊，靈活調整出讓條件，避免土地市場冷熱不均。

一樓盤一策，滯銷盤給去庫存的配套政策，優質改善盤支持品質提升，剛需盤保障供應，不讓好項目被爛尾樓、滯銷盤拖累。

除了這四個核心策略，還有一整套配套組合拳，從需求、金融、供給、保障四個方面托底市場。需求端加力推住房“以舊換新”，優化房票安置，還啟動了“人才+房票”行動，甚至會收購存量商品房用于特定群體的居住需求；金融端持續優化公積金政策，深化“一網通辦”“跨省通辦”，靈活就業人員也能參與公積金制度，直接降低購房門檻；供給端修訂高品質住房建設標準，建不同面積、不同價位的“好房子”，讓住房從“有沒有”向“好不好”轉變；保障端積極爭取專項債券支持城中村改造，今年新開工改造城鎮老舊小區300個左右，還會新增10萬戶城鎮保障家庭，完善整個住房體系。

光有政策還不夠，關鍵看怎么落地，這6大舉措，就是穩住核心區域房價的實招，每一個都能落到實處。

第一，收購存量商品房當保障房，南京、蘇州已經率先試點，既消化了核心區的存量房源，又避免大量房源集中入市拉低房價，一舉兩得。

第二，靠城市更新激活改善需求，南京鼓樓區通過舊改，給老小區加裝電梯、優化綠化、完善配套，小區居住價值提升了，房價自然也就穩住了。

第三，物業提質直接提升資產價值，官方明確要求20000個專業化物業服務小區，公開服務內容、收費標準、公共收益收支，過去不少小區因為公共收益不明，業主鬧著賣房，規范之后，小區口碑好了，房價也能穩住。

第四，基礎設施配套持續升級，今年有明確目標，新增城鎮污水處理能力80萬立方米/日，新建改造污水管網1000公里、供水管網1500公里，完成住宅老舊電梯更新15000臺以上，核心區的配套越完善，房價的支撐就越牢固。

第五，公積金政策擴大覆蓋，網約車司機、電商從業者這些靈活就業人員，現在也能繳公積金、用公積金貸款，直接擴大了核心區的購房需求群體，用真實需求支撐市場平穩。

第六，“以舊換新+房票”精準撬動改善需求，蘇州就給“以舊換新”的家庭發補貼，房票還能用于購買核心區優質房源，不少業主把遠郊的老房子賣了，加房票買核心區新房，既去了遠郊的庫存，又減少了核心區的房源拋壓。

有網友肯定會問，只穩住核心區域房價，那其他區域怎么辦？其實這里面的邏輯很清晰，樓市調控講究“先立后破”，只有先把核心區穩住，讓市場筑底回升，恢復大家的購房信心，才有可能帶動非核心區域去化庫存，要是核心區都穩不住，其他區域只會更難。

其實江蘇的情況，不是個例，而是當下全國樓市的縮影。國家統計局2026年3月數據顯示，全國70個大中城市新房、二手房價格環比均下跌0.2%，都是“一線核心區企穩、二三線核心區微漲、非核心區持續下行”的分化格局，出生率持續下降、住房存量充足，更是全國所有城市都要面對的共同難題。

作為經濟發達、樓市分化典型的省份，江蘇這次在省級層面明確“穩核心房價”，還配套了一整套精準化、差異化的調控措施，完全契合國家“穩地價、穩房價、穩預期”的總要求，不出意外的話，浙江、廣東、山東這些樓市情況相似的省份，后續大概率會跟進出臺類似政策。

業內也有聲音說，江蘇這次的操作，并不是簡單的“保房價”，而是通過“穩核心、去庫存、優供給”的精準打法，適配當下的樓市分化現狀。

最后說幾句實在的，別被“保房價”的標題帶偏了，江蘇提出“將著力穩住核心區域房價”，本質就是防范市場大起大落、化解當下的樓市分化矛盾，絕非刺激房價上漲，只是為了推動房地產市場平穩健康發展。

未來樓市的調控方向也很明確，核心區以穩價為主，非核心區重點還是去庫存、促流通。核心區的優質房源，靠著完善的配套和真實的居住需求，還有一定的保值性；而非核心區的房子，后續流通性大概率還是偏弱。

給大家提個實際的醒，購房者不用過度焦慮，想在核心區買房，就盯著“品質+配套”選，注重實際居住體驗；非核心區買房，就只考慮剛需自住，別抱著投資的想法。房企這邊也得跟著政策走，核心區多做產品品質，非核心區就抓緊去庫存、回籠資金。

說到底，樓市早就沒有“包治百病”的政策，也不會再有“一漲全漲”的行情，看清各地的實際行情，理性做決策。