業(yè)主革命：一頭撞向?yàn)t湘街道的灰犀牛（一）

一、

灰犀牛！

這是一頭灰犀牛！！

這是一頭撞向?yàn)t湘街道的灰犀牛！！！

陽(yáng)光上城位于瀟湘街道轄區(qū)內(nèi)，瀟湘街道則是麒麟?yún)^(qū)的主城街道，麒麟?yún)^(qū)又是曲靖市政府所在地。

這頭撞向?yàn)t湘街道的灰犀牛，它會(huì)隨著事件沖突影響的升級(jí)，最終會(huì)一路撞向曲靖市政府。

二、

什么是灰犀牛？

“灰犀牛”是一個(gè)比喻，它是指大概率會(huì)發(fā)生，且影響巨大的潛在危機(jī)，這類危機(jī)問題很大、早有預(yù)兆，但沒得到足夠重視，導(dǎo)致嚴(yán)重后果。

陽(yáng)光上城有地上建筑及地下車位兩部分，而地下車位的產(chǎn)權(quán)歸屬爭(zhēng)議糾紛，以及由此引發(fā)的地下車位收費(fèi)問題，就是這頭撞向?yàn)t湘街道的“灰犀牛”。

三、

2002年4月18日，曲靖東電投資成立了云電陽(yáng)光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“云電陽(yáng)光地產(chǎn)”）。在此后近十余年間，云電陽(yáng)光地產(chǎn)在曲靖南片區(qū)造城，相繼開發(fā)了五期規(guī)模不等的樓盤，“陽(yáng)光上城”是最后一期樓盤，并于2012年前后建成。

小區(qū)建成之后，商品房自然是對(duì)外售賣，而地下車位卻始終未曾出售。在很長(zhǎng)一段時(shí)間里，小區(qū)業(yè)主對(duì)地下車位的使用，物業(yè)公司始終處于松散狀態(tài)。或者說，遇到態(tài)度好的業(yè)主，就收五元的停車費(fèi)；遇到態(tài)度惡劣的業(yè)主，就免費(fèi)起桿放行了。因此，在很長(zhǎng)一段時(shí)間里，小區(qū)業(yè)主并沒有思考過這個(gè)問題——“小區(qū)地下車位產(chǎn)權(quán)歸屬于誰(shuí)？”

然而，在2024年10月16日，這一切都發(fā)生了徹底變化。

物業(yè)與地產(chǎn)計(jì)劃向業(yè)主收起停車費(fèi)，并且是以一種簡(jiǎn)單粗暴的方式，此舉招致小區(qū)部分業(yè)主的集體反彈，業(yè)主將各種不滿的情緒撒向物業(yè)公司，并演變?yōu)橐粓?chǎng)小規(guī)模的物業(yè)糾紛群體性事件。

該事件迅速演變?yōu)樾^(qū)業(yè)主革命，并實(shí)現(xiàn)了小區(qū)物委會(huì)的成員更換。與此同時(shí)，物業(yè)公司暫停了小區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理的工作，而地產(chǎn)公司也暫停了地下車位收費(fèi)。

四、

那一刻，各級(jí)政府都是懵的！

怎么陽(yáng)光上城的業(yè)主就把路給堵了，“名正言順”的將小車停在道路上，這又造成附近交通道路擁擠，并存在區(qū)域交通癱瘓的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

難道是境外敵對(duì)勢(shì)力的策劃嗎？

難道是顏色革命爆發(fā)了嗎？

難道是不明真相的業(yè)主被煽動(dòng)了嗎？

此刻，“灰犀牛”就這么突然就出現(xiàn)了！

五、

2025年2月，小區(qū)物委會(huì)成員更換完畢。

為妥善解決小區(qū)物業(yè)矛盾糾紛問題，物委會(huì)必須得主動(dòng)化解地下車位收費(fèi)沖突。于是，物委會(huì)在街道的組織下多次與地產(chǎn)公司進(jìn)行協(xié)商，而小區(qū)地下車位是否應(yīng)當(dāng)收費(fèi)的前提，則是小區(qū)地下車位產(chǎn)權(quán)歸屬問題。

在雙方的爭(zhēng)議協(xié)商過程中，小區(qū)物委會(huì)提出了解決方案，其關(guān)注核心有以下幾點(diǎn)：在明確地下車位產(chǎn)權(quán)的前提下收費(fèi)，地產(chǎn)公司主動(dòng)配合業(yè)主出示相關(guān)證據(jù)。地產(chǎn)公司的態(tài)度則是，地下車位初始登記已是產(chǎn)權(quán)證明，直接提出了地下車庫(kù)的停車收費(fèi)管理辦法。

為此，小區(qū)物委會(huì)向區(qū)住建提出行政裁決申請(qǐng)，關(guān)于地下車庫(kù)產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議糾紛解決方案，是適用小區(qū)物委會(huì)的解決辦法？還是適用地產(chǎn)公司的解決辦法？

對(duì)于小區(qū)物委會(huì)的申請(qǐng)，區(qū)住建局的回復(fù)則是，該地產(chǎn)公司屬于市住建局管轄，區(qū)住建局沒有管轄權(quán)。于是，小區(qū)物委會(huì)又向市住建局提出申請(qǐng)，要求對(duì)于地下車位權(quán)屬爭(zhēng)議的解決辦法予以行政裁決。翻譯成白話就是說，是用小區(qū)物委會(huì)提出的解決方案，還是用地產(chǎn)公司提出方案。

對(duì)此，市住建局的回復(fù)是，1.市住建局沒有行政裁決權(quán)，對(duì)小區(qū)物委會(huì)的申請(qǐng)不予答復(fù)；2.關(guān)于小區(qū)地下車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)問題，市住建局亦向市自規(guī)局做了函詢，市自規(guī)局的回函是“2014年7月25日，曲靖市房地產(chǎn)管理登記中心辦理了陽(yáng)光上城小區(qū)470個(gè)地下車位的初始登記，權(quán)利人為曲靖云電陽(yáng)光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”。

六、

關(guān)于小區(qū)地下車位收費(fèi)糾紛問題，小區(qū)物委會(huì)未曾懈怠的尋求解決辦法，而這種解決辦法是在法律框架內(nèi)的。地下公司也積極想盡多方辦法，如何能從業(yè)主手中收到停車費(fèi)。

對(duì)于小區(qū)物委會(huì)而言，則是采用政府信息公開的措施，向市區(qū)稅務(wù)部門申請(qǐng)信息公開，向市自規(guī)局申請(qǐng)政府信息公開。

對(duì)于陽(yáng)光地產(chǎn)公司而言，因小區(qū)鴻園物業(yè)公司不與它玩了，它就準(zhǔn)備將地下車庫(kù)收費(fèi)工作聘用或外包給第三方，由第三方公司代替陽(yáng)光地產(chǎn)公司進(jìn)行收費(fèi)。

七、

5月28日，小區(qū)物委會(huì)分別向麒麟?yún)^(qū)稅務(wù)局、曲靖市自規(guī)局申請(qǐng)政府信息公開。

就麒麟?yún)^(qū)稅務(wù)局而言，申請(qǐng)公開的政府信息包括下列內(nèi)容：《土地增值稅清算申報(bào)表及附表》、《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目清算情況說明》、《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工決算報(bào)表》、《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》。

通俗而言，地下車庫(kù)做為地面建筑的整體部分，若建設(shè)成本攤?cè)肓诵^(qū)建設(shè)成本，小區(qū)業(yè)主的購(gòu)房?jī)r(jià)款就會(huì)升高，那地下車位的產(chǎn)權(quán)就屬于小區(qū)共有；若建設(shè)成本是地產(chǎn)公司獨(dú)立核算，小區(qū)業(yè)主的購(gòu)房?jī)r(jià)款就會(huì)降低，那地下車位的產(chǎn)權(quán)就屬于地產(chǎn)公司所有。其中，這些關(guān)鍵證據(jù)就體現(xiàn)在地產(chǎn)公司的土地增值稅繳納情況上。

就曲靖市自規(guī)局而言，其對(duì)小區(qū)地下車位做了初始登記，權(quán)利人是陽(yáng)光地產(chǎn)公司，但作出初始登記的法定材料是什么呢？因此，小區(qū)物委會(huì)進(jìn)一步明確提出，申請(qǐng)政府信息公開下列內(nèi)容：《用地規(guī)劃許可證》、《投資備案證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及附件、《預(yù)售房許可證》、《房屋建筑面積測(cè)量報(bào)告書》。

6月17日，針對(duì)小區(qū)物委會(huì)的申請(qǐng)，麒麟?yún)^(qū)稅務(wù)局作出了答復(fù)，“關(guān)于土地增值稅清算的相關(guān)信息，經(jīng)依法征求第三方意見，第三方不同意公開且有合理理由，本機(jī)關(guān)對(duì)你單位申請(qǐng)中第三部分內(nèi)容決定不予公開”。

截至目前（6月21日），曲靖市自規(guī)局尚未對(duì)小區(qū)物委會(huì)的申請(qǐng)作出答復(fù)。

六、

目前，關(guān)于物業(yè)小區(qū)的社會(huì)基層治理，呈現(xiàn)條塊配合的工作格局。街道及社區(qū)負(fù)責(zé)業(yè)委會(huì)（物委會(huì)）的屬地管理，縣區(qū)住建局負(fù)責(zé)對(duì)房地產(chǎn)公司的業(yè)務(wù)管理。根據(jù)“鄉(xiāng)鎮(zhèn)吹哨、部門報(bào)到”的工作機(jī)制，聯(lián)動(dòng)區(qū)級(jí)各相關(guān)行政職能部門。

坦陳而言，自陽(yáng)光上城“10.16”維權(quán)事件發(fā)生之后，瀟湘街道的確是積極轉(zhuǎn)變了工作態(tài)度，不論是協(xié)助小區(qū)物委會(huì)成員的更換工作，以及在此之后的工作，小區(qū)物委會(huì)邀請(qǐng)物業(yè)公司、地產(chǎn)公司進(jìn)行協(xié)商，街道積極配合并派工作人員到場(chǎng)見證。

地產(chǎn)公司以無(wú)比堅(jiān)定的意志，以及迷之自信的態(tài)度，一方面聲稱初始登記即是產(chǎn)權(quán)證明，另一方面又不同意公開土地增值稅清算的相關(guān)信息。同時(shí)，又有條不紊的推進(jìn)地下車庫(kù)外包收費(fèi)工作，并打算以強(qiáng)制方式收取業(yè)主的停車費(fèi)。

小區(qū)物委會(huì)預(yù)見到了一場(chǎng)不可避免的沖突，于是就主動(dòng)向?yàn)t湘街道、區(qū)住建局進(jìn)行了匯報(bào)。

6月6日，瀟湘街道組織區(qū)級(jí)各部門，邀請(qǐng)小區(qū)業(yè)主（物委會(huì)）進(jìn)行協(xié)商。之后，原定于13日的時(shí)間點(diǎn)，向后推遲到了23日。

6月20日，15:00.

在瀟湘街道的五樓會(huì)議室，一場(chǎng)“鄉(xiāng)鎮(zhèn)吹哨、部門報(bào)到”的協(xié)商會(huì)議，正以一種滑稽的節(jié)奏舉行！

此時(shí)，距離小區(qū)強(qiáng)行收費(fèi)，只剩下72小時(shí)了！

那頭灰犀牛正在看著會(huì)場(chǎng)！

七、

沒錯(cuò)，這是一場(chǎng)滑稽的協(xié)商會(huì)議！

或者說，這場(chǎng)協(xié)商會(huì)議的多半時(shí)間，是在一種滑稽狀態(tài)下進(jìn)行的！

首先，得簡(jiǎn)要描述一下，瀟湘街道組織這場(chǎng)會(huì)議的規(guī)格，街道邀請(qǐng)了市區(qū)兩級(jí)的自規(guī)局、住建局的相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及科室負(fù)責(zé)人，此外就是小區(qū)物委會(huì)成員及部分小區(qū)業(yè)主。

會(huì)議開始之后，兩位業(yè)主代表分別就以下問題闡述了觀點(diǎn)：地下車庫(kù)修建土地增值稅清繳與售房合同補(bǔ)充協(xié)議約定“小區(qū)商業(yè)用房、會(huì)所、商鋪、文化體育娛樂建筑及設(shè)施、地下人防建筑及設(shè)施、規(guī)劃用于停放汽車的車位車庫(kù)、以及其它未出售給乙方(業(yè)主)的建筑物，其開發(fā)建造成本未進(jìn)入乙方房?jī)r(jià)，所有權(quán)屬于甲方(地產(chǎn)公司)所有”的問題；地產(chǎn)公司對(duì)地下車庫(kù)進(jìn)行初始登記，這并不能證明它就對(duì)地下車庫(kù)就享有所有權(quán)的問題。

接著，最滑稽的一幕，在會(huì)場(chǎng)上出現(xiàn)了！

針對(duì)業(yè)主代表的發(fā)言，市自規(guī)局參會(huì)的負(fù)責(zé)人，花費(fèi)了會(huì)議的大量時(shí)間，向業(yè)主解釋說明，他們作出如此認(rèn)定的合法性。這種解釋說明，一度升級(jí)為雙方的公開辯論。與此同時(shí)，地產(chǎn)公司、參會(huì)的市區(qū)相關(guān)部門，就這么靜靜地看著這場(chǎng)辯論。

你不覺得滑稽嗎！

協(xié)商會(huì)議的焦點(diǎn)是什么？

小區(qū)地下車位產(chǎn)權(quán)歸屬，這才是協(xié)商會(huì)議的焦點(diǎn)。小區(qū)業(yè)主與地產(chǎn)公司處于對(duì)立面，而瀟湘街道、參會(huì)的市區(qū)級(jí)行政部門，則是這場(chǎng)糾紛沖突的裁決者、調(diào)停者。市自規(guī)局應(yīng)當(dāng)做的事情是解釋說明，何為小區(qū)物委會(huì)的政府信息公開申請(qǐng)遲遲沒有作出答復(fù)，而不是多次強(qiáng)調(diào)作出初始登記的合法性，從而陷入似乎在偏袒地產(chǎn)公司的困境中，而地產(chǎn)公司卻在一旁默不作聲，反正已經(jīng)有政府部門為自己背書了。

協(xié)商會(huì)議要解決的問題是什么？

首先，要解決23日的沖突如何避免！

這是一場(chǎng)可以預(yù)見的沖突，一方面，地產(chǎn)公司聘用第三方強(qiáng)行收起業(yè)主的停車費(fèi)；另一方面，在地下車庫(kù)產(chǎn)權(quán)未明確的情況下，小區(qū)業(yè)主有拒絕繳納停車費(fèi)的合法性及合理性。

其次，是要解決小區(qū)物委會(huì)申請(qǐng)政府信息公開所遇困難的問題。

那就講一個(gè)笑話，直白的描述這種困境。

地產(chǎn)公司說，“我要收停車費(fèi)了！”

小區(qū)業(yè)主說，“憑什么？”

地產(chǎn)公司說，“我有初始登記，地下車庫(kù)產(chǎn)權(quán)歸我！”

小區(qū)業(yè)主說，“我要看你的土地增值稅清繳情況。”

地產(chǎn)公司直接甩出一份小區(qū)地下車庫(kù)停車收費(fèi)辦法。

小區(qū)業(yè)主向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)政府信息公開，要求查閱地產(chǎn)公司的土地增值稅清繳情況。

稅務(wù)機(jī)關(guān)詢問地產(chǎn)公司，“同意公開這些信息嗎？”

地產(chǎn)公司說，“不同意”。

稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)小區(qū)業(yè)主說，“我問地產(chǎn)公司了，地產(chǎn)公司說不同意公開，我們也就不公開了。”

小區(qū)業(yè)主問地產(chǎn)公司，“你TMD的搞什么飛機(jī)？”

地產(chǎn)公司說，“我們尊重稅務(wù)機(jī)關(guān)作出的決定！”

小區(qū)業(yè)主說，“這TMD是神操作！”

這是一個(gè)笑話嗎？

它看似一個(gè)笑話，但卻是業(yè)主維權(quán)的真實(shí)困境。面對(duì)這樣的困境，責(zé)任主體必然是政府。是瀟湘街道嗎？根據(jù)屬地管理原則，必然是瀟湘街道，但對(duì)于街道而言，這卻是小馬拉大車。是區(qū)政府嗎？區(qū)政府有這樣的能力了，但區(qū)住建局對(duì)地產(chǎn)公司卻沒有管轄權(quán)。是市政府嗎？市政府有這個(gè)能力了，但市直各職能部門卻未形成合力，協(xié)商會(huì)就僅僅是協(xié)商而言。

再次，是要解決地下車庫(kù)產(chǎn)權(quán)歸屬的行政裁決問題。

小區(qū)物委會(huì)經(jīng)過政府信息公開申請(qǐng)，獲得了包括但不限于以下材料：

1.《土地增值稅清算申報(bào)表及附表》

2.《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目清算情況說明》

3.《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工決算報(bào)表》

4.《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》

5.《用地規(guī)劃許可證》

6.《投資備案證》

7.《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及附件

8.《預(yù)售房許可證》

9.《房屋建筑面積測(cè)量報(bào)告書》

經(jīng)證據(jù)審查之后，小區(qū)地下車位產(chǎn)權(quán)歸屬基本也就清晰了，這時(shí)候面臨的就是行政裁決確權(quán)，或是司法訴訟確權(quán)了。

到時(shí)候，若小區(qū)地下車庫(kù)產(chǎn)權(quán)屬于地產(chǎn)公司，小區(qū)業(yè)主痛痛快快的繳納停車車費(fèi)；若小區(qū)地下車庫(kù)產(chǎn)權(quán)屬于業(yè)主共用，那地產(chǎn)公司也沒必要再人為制造矛盾沖突了。

八、

目前，陽(yáng)光上城地下車庫(kù)產(chǎn)權(quán)歸屬不明，而云電陽(yáng)光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司卻執(zhí)意要收停車費(fèi)，甚至不惜以制造沖突的方式強(qiáng)行收起停車費(fèi)，這就是政府在社會(huì)治理過程中出現(xiàn)的一頭灰犀牛！

瀟湘街道努力了，但卻是小馬拉大車！

區(qū)直各相關(guān)部門努力了，但卻是愛莫能助！

市直各相關(guān)部門盡力了，但卻沒有解決任何問題！

這頭灰犀牛正靜靜地看著瀟湘街道、看著麒麟?yún)^(qū)政府、看著曲靖市政府！

九、

最后，再說一點(diǎn)題外話！

其一、文章僅是以社會(huì)學(xué)、政府社會(huì)治理的角度，觀察記錄一場(chǎng)可預(yù)見的群體性事件，至于地產(chǎn)公司聘用第三方收費(fèi)，所引發(fā)物業(yè)管理層面的法律問題，以后找合適的時(shí)間再說了。

其二、若在6月23日，因地產(chǎn)公司強(qiáng)行收費(fèi)而爆發(fā)群體性事件，文章所陳述的內(nèi)容亦是小區(qū)業(yè)主合理抗辯的事實(shí)。

其三、文章所提出的解決方案，基于全部客觀證據(jù)的基礎(chǔ)上，判斷小區(qū)地產(chǎn)車位的產(chǎn)權(quán)歸屬，基于產(chǎn)權(quán)歸屬而決定繳費(fèi)，這亦是對(duì)各級(jí)政府解決該沖突的合理建議。

其四、這篇文章的傳播范圍、閱讀知情、點(diǎn)擊流量，以及在文章末尾公開留言表達(dá)態(tài)度，決定了這場(chǎng)維權(quán)沖突的最終解決方式。

那么，你做小區(qū)業(yè)主而言，你是有選擇權(quán)、決定權(quán)的。

陳浩 記于知止堂上

2025年6月21日