小區(qū)停車收益是否為業(yè)主共有？

物業(yè)公司所收取的進(jìn)出小區(qū)車輛的停車費(fèi)，究竟是屬于物業(yè)公司所有的停車管理服務(wù)費(fèi)，還是屬于由業(yè)主共有的公共部分收益呢？近日，福建省福州市倉(cāng)山區(qū)人民法院審結(jié)了一起某小區(qū)業(yè)委會(huì)起訴物業(yè)公司業(yè)主共有權(quán)糾紛，判決物業(yè)公司返還給業(yè)委會(huì)75%的地面停車收益。

坐落于福建省福州市倉(cāng)山區(qū)的某小區(qū)，有規(guī)劃地面停車位442個(gè)、地下停車位167個(gè)以及業(yè)委會(huì)后期自行劃線的地面車位。2005年8月起，開發(fā)商委托Y物業(yè)公司為案涉小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。根據(jù)前期物業(yè)服務(wù)合同約定，乙方（Y物業(yè)公司）提供的前期物業(yè)管理服務(wù)包括車輛的停放管理服務(wù)，室外每輛機(jī)動(dòng)車每月60元，地下車庫(kù)每輛每月70元。

2018年3月，小區(qū)業(yè)委會(huì)成立。2019年1月14日，小區(qū)業(yè)委會(huì)通過(guò)相應(yīng)程序解聘Y物業(yè)公司，次日Y物業(yè)公司撤離案涉小區(qū)，不再繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)。Y物業(yè)公司退場(chǎng)后，案涉小區(qū)的新物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)計(jì)，2021年度案涉小區(qū)的停車總數(shù)共計(jì)1378輛。2022年，該小區(qū)業(yè)委會(huì)向法院提起訴訟，請(qǐng)求Y物業(yè)公司返還自2005年8月至2019年1月15日Y物業(yè)公司撤場(chǎng)之日期間案涉小區(qū)地面停車收益款及利息。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，案涉小區(qū)地面停車位包括規(guī)劃的442個(gè)以及后期業(yè)委會(huì)自行劃線的地面車位。其中，442個(gè)地面停車位雖經(jīng)規(guī)劃，但并無(wú)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，現(xiàn)有證據(jù)亦無(wú)法證明開發(fā)商與業(yè)主對(duì)上述車位的歸屬作出約定，且該部分車位實(shí)際占用了小區(qū)共有場(chǎng)地，故應(yīng)認(rèn)定為全體業(yè)主共有；業(yè)委會(huì)占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的其他車位，亦屬于業(yè)主共有。物業(yè)公司對(duì)屬于業(yè)主共有部分區(qū)域進(jìn)行停車管理所取得的每車每月60元費(fèi)用，應(yīng)屬于全體業(yè)主所有。物業(yè)公司辯稱每車每月60元的停車費(fèi)用為其停車管理服務(wù)費(fèi)，并非案涉小區(qū)的公共收益，缺乏依據(jù)，法院不予采信。故判決Y物業(yè)公司扣除25%的物業(yè)停車經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用后，返還75%的地面停車收益。一審判決后，Y物業(yè)公司提起上訴，福建省福州市中級(jí)人民法院二審維持原判。

法官說(shuō)法

劉培玲 福建省福州市倉(cāng)山區(qū)人民法院三級(jí)法官

建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。本案中，小區(qū)地面車位雖經(jīng)建筑規(guī)劃，但并無(wú)證據(jù)證明開發(fā)商與業(yè)主之間有關(guān)于地面車位權(quán)屬的約定，地面車位實(shí)際是占用了小區(qū)共有場(chǎng)地用于滿足小區(qū)業(yè)主的生活需要；且地面車位不能辦理獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，不能成為享有專有權(quán)的專有部分。因此，我們認(rèn)定小區(qū)地面車位屬于小區(qū)全體業(yè)主共有，基于該車位所產(chǎn)生的收益即停車費(fèi)亦應(yīng)歸業(yè)主共有，最終判決物業(yè)公司扣除25%的經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用，向業(yè)委會(huì)返還75%的地面停車收益3453795元。

專家點(diǎn)評(píng)

唐士亞 福州大學(xué)法學(xué)院副教授，法學(xué)博士

近年來(lái)，隨著居民私家車保有量的不斷增加，小區(qū)地面停車位收益糾紛成為小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司之間的常見(jiàn)糾紛。小區(qū)地面停車位是經(jīng)政府發(fā)出的建設(shè)工程規(guī)劃許可證批準(zhǔn)同意，在商品房住宅小區(qū)地面上直接設(shè)置的停車設(shè)施。對(duì)于此類地面停車位的權(quán)屬，《中華人民共和國(guó)民法典》第二百七十五條第一款規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。”該條第二款規(guī)定：“占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。”在本案中，該小區(qū)442個(gè)地面停車位以及后期業(yè)委會(huì)自行劃線的地面停車位，實(shí)際占用了小區(qū)共有場(chǎng)地，亦無(wú)證據(jù)證明開發(fā)商與業(yè)主對(duì)上述車位的歸屬作出約定。

因此，這些車位屬于占用業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，其歸屬也應(yīng)當(dāng)是隨土地使用權(quán)確定，即應(yīng)當(dāng)作為共有部分由業(yè)主共有。《中華人民共和國(guó)民法典》第二百八十二條規(guī)定：“建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。”本案中，對(duì)于案涉車位的停車費(fèi)收入在扣除必要、合理的管理成本費(fèi)用后，剩余部分應(yīng)屬于業(yè)主共有。

此外，應(yīng)提醒注意的是，對(duì)于小區(qū)物業(yè)管理中存在的不合理現(xiàn)象，小區(qū)業(yè)主可通過(guò)成立業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行監(jiān)督管理，由業(yè)主委員會(huì)向物業(yè)管理行政主管部門反映、投訴、舉報(bào)以及向人民法院起訴等方式，維護(hù)自身合法權(quán)益。本案中，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)通過(guò)訴訟方式依法維護(hù)業(yè)主權(quán)益，具有典型示范意義，也為促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范有序發(fā)展提供了寶貴經(jīng)驗(yàn)。

來(lái)源：淮南法苑