張江金茂府再戰申城，切勿一邊“售罄”一邊還在“可售”

這次會重塑輝煌，還是繼續沉淪呢？

圖片來源：橫沔玖境官微

6月1日，上海的第六座金茂府——張江金茂府，新奢生活館開放參觀首日，看朋友圈展示的項目對外照片，那是眾多客戶蜂擁而至，人氣爆炸。

市值哥算了一算，這應該是今年第二個即將開盤的金茂府項目，上一個是中環金茂府，與華潤寶山的潤府PK地刺刀見紅，此番二戰申城樓市，看能不能跳出最近的“水逆期”。

PART 01 水逆的上海金茂府？

對于上海而言，那是金茂府的福地，大寧金茂府一戰成名，創下20多億的熱銷奇跡，以自己一己之力將大寧板塊推至上海高品質居住區行列。

如今在經歷過一波二手房價收縮之后，大寧金茂府的二手掛牌價仍屹立不倒，以近18萬/㎡的掛牌價與同時期二手房拉開了巨大差距。

一盤封神后，便是此一時彼一時。隨著房企大洗盤后，其他房企也在產品端不斷創新追趕，金茂府的神盤光環也開始逐步失色。

進入2023年后，金茂上海似乎進入了“水逆期”，金茂府的優勢不再那么突出——2023年4月，位于普陀景泰路800弄的普陀金茂府，歷經了一次升級改名，10月推出三期一百余套房源。

從網上房地產顯示的數據來看，可售房源占比還有近六成。

截至今年6月，其已售住宅是254套，可售顯示為335套，并有合同撤銷4套。已登記網簽的總套數則顯示為162套。

圖片來源：網上房地產網

到了2024年3月，位于寶山大場的中環金茂府和華潤中環置地中心·潤府更是掀起了一場刺刀見紅的PK戰（小姐心，丫鬟命；吃老本的中環金茂府懸了），雖然最后大家都說自己取得佳績，售罄海報也張貼出來了。

但是市值哥在上海官方的網上房地產上看到的實際成交數據卻是另一番景象。

中環金茂府銷售數據，圖片來源：網上房地產網

華潤中環置地中心·潤府銷售數據，圖片來源：上海房地網

從兩個項目的官方銷售數據來看，截至6月4日，華潤的項目銷售去化率是要高一些，200套一期住宅，可售的只有2套；而中環金茂府則是開盤266套，還有27套房源可售，此前的售罄，最好的解釋可能有27個客戶最后沒有簽署購房合同，放棄了房源吧。現在看來，中環金茂府實在談不上算“售罄”吧。

這詭異的27套可售房源和金茂提出的“售罄”顯得十分不協調，我們靜等張江金茂府的開盤銷售數據吧。

來自第三方研究機構的數據也可以看出兩個項目的銷售情況——克而瑞上海的1-3月上海樓盤顯示金額排行榜顯示，3月華潤中環置地中心·潤府的成交金額為19.53億元，排名第十；而中環金茂府以12.11的成交金額排名第21位。

潤府的均價在6.6萬，中環金茂府的均價在6.4萬，兩者的價格差距不是很大，但排名差了10位，可見，上海的樓市競爭之激烈啊。同樣，同期同板塊之爭，金茂輸給了華潤。

圖片來源：克而瑞上海數據

金茂府的光環消退，購房者趨于理性選擇，也讓金茂上海在申城的業界排名有所靠后。

同樣是克而瑞的數據，2024年1-5月上海房企權益銷售金額排行榜中，中海、綠城、浦開、華潤排名前4，而中國金茂在上海則以權益金額21.47億元，排名第23位。

圖片來源：克而瑞上海數據

PART 02 張江金茂府能贏回榮譽嗎？

現在的重任，要交給位于上海浦東新區橫沔地區的橫沔玖境二期項目，也就是前面提到的張江金茂府。

這個項目是上海市第五批過會的項目之一，本次上市套數為203套，主力戶型為92-138㎡的三至四房，備案均價66216元/㎡，由申迪和金茂共同開發。

在項目諸多對外的展示宣傳中，可以看出項目主打張江科學城概念，項目享有三軌交和三高架的交通優勢，被認為是浦東區域內極具發展潛力的熱盤。周邊教育資源豐富，擁有多所知名學校，并且享有包括開市客（Costco）在內的成熟商業配套。

但是，市值哥的發小，浦東包子LI直接指著“發展潛力”四字說道：“有這四個字說明什么，說明這些都是在未來才會兌現的。”

據其描述，項目周邊的城市界面實際很一般（自己可以去現場和周邊體會），目前主要是工廠、田地，晚上幾乎沒有什么人。而一些社交媒體博主在點評項目的劣勢時，也笑言，周邊一公里都買不到一瓶礦泉水。入住后，可能主要依靠底商來滿足日常生活需求，遠點的話，那就得3公里外的開市客。

周邊的中介人士也指出，目前無論是御橋板塊港城中環匯云啟，還是配套更為完善的華發四季二手都還不錯，甚至位于外環以內、位置更為成熟的綠洲康城親水灣中央區二手房，經過這兩年調整也回落到了6.2萬左右的均價。而離張江金茂府3公里的旭輝亞瑟郡，在鏈家上顯示5月一套成交單價為6.36萬。

張江金茂府6.6萬均價，壓力很大很大。

沒有了曾經的倒掛，張江金茂府價格上不怎么香了，那就看產品有沒有戰斗力了。

圖片來源：鏈家

目前，就項目，打動客戶的重點就是引入金茂的五衡科技系統，并配備約1800㎡的會所，包含泳池、健身房等設施，意在提升居住品質。

但是，面對張江科技男們，五衡科技系統是否真能獲得他們的青睞呢？甚至不少人紛紛抱怨那些所謂的科技住宅，背后是不得不去承擔的高額使用成本。

最后發現，金茂府的牌子，其實都是購房人在買單。

最后，市值哥還是期待張江金茂府能夠再現大寧金茂府的現象級盛世，畢竟現在已經出了“史詩級”樓市救市政策了。如果還是銷售乏力，就要徹查自身問題了。

至于曾經輕易對外宣傳的“售罄”，請金茂也謹慎使用，畢竟，您是一家央企，誠信是非常非常重要的。

如果再不拿回金茂府的榮譽，那總部的頭頭們，說不定又會來個組織架構的微調了。

圖片來源：金茂上海官微