虹口源717備案價每平米13.8萬，債權人的曙光和購房人的希望

幸好這是第一期

圖片來源：北外灘虹口源·717官微

首先恭喜虹口源717項目，第六批過會，終于可以開盤了！！！共益債投資人提供借款7.5億元應該很快可以歸還了，110億的債權人也看到了曙光。

遇到“史詩級”的樓市新政，購房者的信心有了復蘇跡象。項目自有的110億元債務（含擔保債權規模逾84.5億元）也有了著落。

按照目前從相關政府部門匯報的《共益債實現“爛尾樓”復工續建——上海聚博房地產開發有限公司預重整轉重整案》中了解到，虹口源717項目預計可售貨值將達180多億元，足額清償全部債務。（項目住宅建筑面積為9.71萬平方米，若按14萬均價，住宅貨值接近136億。商辦建筑面積為6.59萬平方米，還有車位、地下商業等，總貨值滿足180億）

前述數據，我們也初步做了一道計算題，只考慮歸還全部債務的話，按照項目不計凈利潤的情況下，該項目收入中為還債需要預留117.5億元（110億元債務+7.5億元共益投資人借款），因此，項目扣除各項開發、營銷、管理、稅費等費用后剩余值確保得占總收入的63.3%。從理想狀態來看，這個項目的交付和債務清償問題似乎都不大。

會不會有不確定的大額支出？

圖片來源：北外灘虹口源·717官微

PART 01

這個項目最大的優勢在于土地拿得早，但目前卻成為了一個很大的不確定因素。

瞎舉個例子：某地塊通過招拍掛拿下，地塊折合成本一平方米9萬元，住宅建面10萬平方米，開發商須支付90億土地款。隨后開發商暴雷，項目會作為開發商資產用以解決相關債務問題，而完成90億支付的土地是個成本干凈且沒有任何風險的開發用地，后續發生的收入，按比例償債即可。

但這個項目不太一樣，因當年拿地過早，土地方面成本原因，待項目結束后，是否涉及進一步繳納土地增值稅，這就是不確定之處。

按相關條例規定，土地增值稅實行四級超率累進稅率：增值額未超過扣除項目金額50%，稅率為30%。增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。增值稅扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

當然，該費用一般會在項目整體全部結束后予以清算，所以前期核算成本階段很難明確該部分繳納的具體金額。至于這個項目會不會有土地增值稅，或者增值多少，現在還是較難確定。

從虹口源717項目的過會資料來看，該項目首期開盤均價是13.8萬元，上市228套，上市面積是38966平方米。

如果售罄的話，銷售收入53.8億元，按照預重組預估的債務占比約34億元，對于共益債投資人提供借款7.5億元會不會立馬全額歸還？

有不少自媒體都在說，項目的錢是專款專用，無法轉移的，我們也看了看項目售樓處的陽光宣言（如下）

圖片來源：陽光宣言

其中提到安全監管有一重監管與二重監管，資金安全得到了保障，確保購房款全部都能保障施工。但是有個細節我們特別好奇：

其中稅金為全額預售款的8%，這個8%把土地增值部分計提入內了嗎？

項目重啟一定要感謝這7.5億元的救命錢，如果不是7.5億元的及時注入，這個項目開工很可能會受影響。所以在項目預重組的過程中，項目引入復工續建共益債投資人提供借款7.5億元，并引導協助債務人與擔保債權人、建設工程價款優先權人協商達成一致，約定共益債投資人獲得優先于建設工程價款及擔保債權的債權清償順位。

都排在建筑工程價款的前面了，這個錢在此次銷售款落實后，是立馬全額歸還呢，還是按債權所占比例進行償還？

其實一期開盤后，如果如愿完成50多億的回款，其實基本項目的開發資金就算全部到位了，項目可用于一期施工、二期開工，還有裝修的錢，精打細算過過緊日子問題不大。當然目前靠這7.5億救命錢肯定還是有不少壓力的。

由于懟叔時常經過項目，就隨手拍拍進度照片，發現四棟開盤樓的施工面大多都是逐一開展的，一棟一棟來，可以做到精簡人員，但結果就會帶來施工周期較長的問題。期待后續資金到位后，能加快開發速度。

4月2日，項目進展情況

4月8日，項目微小變化

4月25日，有一棟貼出了封頂大吉，但是靠里的一棟，還在建造低區，和4月2日的進度幾乎一致

5月13日，第一棟又漲了一點，靠里的那棟終于像是漲了2層

5月20日照片

5月20日照片，從4月2日到5月20日，算算也快一個半月多了，實際蓋了幾層，大家看圖

畢竟即將開盤，完成情況還是有變化，大家可以多多關注，謹慎琢磨。

PART 02

項目110億元的債務要留足嗎？

因為虹口源項目此前的開發商母公司是祥生控股，兩年前暴雷，現在項目開發商都不提了，主要是為了切割，而且項目的錢，祥生動不了，即使里面涉及祥生當年的土地支出等，目前看來也和祥生沒有關系了。

但是，就像懟叔早前一篇內容說的那樣，怎么可能切割得那么干凈呢，項目現在的錢，祥生是不能動了，但是此前的債，項目也是不得不繼續背負著前行啊。

首先，在預重組前，債權人債務規模逾110億元，其中擔保債權規模逾84.5億元。而受形勢影響，項目資金鏈斷裂，繼而引發一系列訴訟、仲裁及執行案件，項目地塊被司法查封，難以引入資金進行項目開發和資產盤活，2022年3月底項目全面停工。

回過頭來看一下《上海市第三中級人民法院強制清算與破產裁定書》（2023）滬03破366號之三，明確了有財產擔保的債權人組共6位；普通債權組共34位，根據預重整、重整期間的表決結果，優先債權組共有6戶債權人，表決同意的債權人有4戶，占該組戶數66.67%，表決同意的金額占該組表決權金額82.14%，故優先債權組表決通過；普通債權組共有56戶債權人，表決同意的債權人有56戶，占該組戶數100.00%，故普通債權組表決通過；出資人組共有3戶出資人，表決同意的出資人有2戶，占該組戶數66.67%，表決同意的金額占該組表決金額99.86%，故出資人組表決通過。

最終上海市第三中級人民法院批準上海聚博房地產開發有限公司重整計劃，目前，隨著項目重新正常入市，這部分債權人的錢也是要按照計劃還上。

圖片來源：北外灘虹口源·717官微

針對13.8萬元的備案過會價，個別債權人又開始有些擔憂了。畢竟和之前期待的17.8萬的價格差距很大。

“現在要好好算算，到底什么時候可以還錢了。”一債權人向懟叔抱怨道。沒錯，還錢的時間點很關鍵，也極大地考驗著債權人的耐性。

懟叔幫忙一起算了一下，虹口源·717項目住宅建筑面積為9.71萬平方米，商辦建筑面積為6.59萬平方米，地下規劃建筑面積約11萬方。以外灘璽二次開盤均價無變動的情況來看，虹口源717項目二次開盤的均價可能也再次很難突破14萬元。目前北外灘商辦的大體均價在5萬元/平方米，這已經是對標了附近5A寫字樓的價格。

粗略的計算貨值：

住宅項目滿打滿算136億元，商辦這塊也可以貢獻33億，地下這塊有車位及地下商場區域的話，11億元的收入可能問題不大。

以目前11萬方的地下面積，按照室內車位25平方米一個標準，再對比外灘璽的車位價格97萬/個-50萬/個，如果按照外灘璽的標準來造的車位，虹口源717的車位估算50-60萬一個。

現在算下來，180億元的貨值，應該是可以達到的，或者說還可以增加一小點。

按照匯報材料及與債權人溝通協商中提及項目180億元貨值，用以還債是117.5億元，62.5億元覆蓋開發建設，營銷成本，管理成本，行政成本，以及各類稅金等，以及扛過長達數年的開發周期。后期以預售資金滾動推動開發，這套賬中間必須嚴絲合縫才行。

最重要的是扛過市場和時間的考驗。

根據項目陽光宣言，項目優先保障全部交付。也就是先保障施工及交付，如果后期成本出現超過1.2倍的增長，是否會預留足夠的變數空間予以應對，這也是項目需要做好充分準備的。

而根據陽光宣言中資金安全監管，業主購房款到監管賬戶時房管局介入，監管賬戶預留足夠的工程、裝修及稅金后資金進入管理人賬戶，用于項目建設運營資金。

也請項目明確，這部分進入管理人賬戶的資金是否會用于滾動償付債務。

看了不少自媒體報道，住宅的裝修標準不錯，但是有一說一，最后交付的是否和樣板間一致呢？這同樣是考驗項目的操盤能力了，既交付圓滿，又完成110億元的債務，同樣值得期待。

“目前不少項目，交付即維權，各位需要先小人后君子，看得仔細一點，避免看到的是緬甸的翡翠，拿到的卻是危地馬拉的翡翠。同樣也要提防祥生其他債權人（比如美元債等等），祥生上市主體若面臨退市清算的問題，屆時會有很多債權人向祥生主張債務清算，到時候誰能保證，這群人不會來這個項目搞事情呢？”市值哥向懟叔提醒道。

圖片來源：北外灘虹口源·717官微

最后再說一句，這個項目對117.5億的相關債權人是個好事，只要樓市行情不錯，每次都能順利售罄，也不用補繳大額的土增支出，則能很順利的解決債務問題。對買房人的風險，也還可控，只要開發資金充足，豪華裝修支出不壓著，祥生其他債務人不來搞事，買房人就能安心拿房，安心拿證。

據了解，虹口源717項目一期交付時間可能是2026年，二期的交付時間可能要到2028年，特別是是需要等待19號線建設的部分樓棟，而臨街商辦的交付的時間就更靠后了。

你們拿著幾千萬買房預算，為何不等等現房，或者同類型產品多看幾家？

這么多年，懟叔擔心各位寢食難安。