南大兩大央企同時取證，金茂張增根與華潤李欣誰能拿下此役？

1600億市值的華潤置地 VS 80億市值的中國金茂

59歲的張增根，還有53歲的李欣

如果說從原本站起來的地方跌倒了，也算另外一種意義上的善始善終。

隨著上海的普宅調(diào)整，以及上海的外環(huán)放開單身買房等等樓市利好的疊加，3月的上海樓市小陽春似乎已經(jīng)悄然來臨。3月8日，南大板塊兩大央企項目——華潤中環(huán)置地中心潤府和中環(huán)金茂府同時拿到此批預(yù)售證，相距僅幾公里的兩個項目迎來今年首次正面搶客之戰(zhàn)。

在這樣一個充滿希望的季節(jié)里，面對華潤中環(huán)置地中心·潤府的步步緊逼，中環(huán)金茂府卻似乎并沒有跟上春天的步伐。

壓力給到了來自上海寶山的中環(huán)金茂府。金茂府，一個現(xiàn)象級的爆品，會不會在其站上神壇的城市，被打下神壇呢？在兩個項目一房一價表中，我們發(fā)現(xiàn)中環(huán)金茂府此次銷售的266套住宅面積段均是100平米左右的產(chǎn)品，而華潤中環(huán)置地中心項目的260套房源面積段從101平米到176平米，或許更能滿足各類購房者的實際需求。

而剛剛公布2023年虧損了67億元的中國金茂，會不會也因為金字招牌的吸金光環(huán)失效，而敗下陣來？

圖片來源：官微

PART 01 小姐心，丫鬟命

你以為的人間天堂終究只是你以為。

千億哥的朋友tiger最近看了寶山中環(huán)金茂府和華潤中環(huán)置地中心·潤府后，對金茂府項目做了這樣的評價。雖然售樓處銷售人員介紹的是如同人間天堂般的居住體驗，但是看看周邊環(huán)境，同地段的競品表現(xiàn)，用現(xiàn)在年輕人比較流行的話說，性價比真的不高。

實際上，說到金茂府，就不得不提到上海，不得不提到大寧北，這個神盤，將金茂府的科技屬性表達(dá)得淋漓盡致，在當(dāng)時，一舉打破了原有的地段論，造就了產(chǎn)品會改變地段價值的佳話。

然而，時過境遷，在大寧北金茂府的驚鴻一瞥之后，隨著其他房企的不斷創(chuàng)新追趕，金茂府的神盤光環(huán)也開始逐步失色。在網(wǎng)上也開始頻頻出現(xiàn)諸如深圳金茂府銷售滑鐵盧、蘇州金茂府業(yè)主維權(quán)等消息。

位于寶山南大的中環(huán)金茂府，直接主打府系3.0，美其名曰自然生長的社區(qū)，但當(dāng)千億哥拿到府系3.0的介紹時，有這樣一種感覺，核心還是老本科技，其他的什么產(chǎn)品提升，會所和服務(wù)，真不是他們家的絕學(xué)。

圖片來源：官微

“應(yīng)該有8年了吧，金茂府感覺還是在吃老本，肯定會有一些人會喜歡，但是現(xiàn)在的科技發(fā)展，這些更新?lián)Q代太快了，哪有一招鮮，吃遍天的神話。看看汽車，智駕到什么程度了。現(xiàn)在的房企也應(yīng)該學(xué)習(xí)一下車企的創(chuàng)新思維。”發(fā)小懟叔對目前房企的創(chuàng)新不足也感到無奈。

有周邊中介人士向千億哥這樣評論，小姐心，丫鬟命，這是中環(huán)金茂府最真實的寫照。它有著小姐般的高傲和自負(fù)，卻缺乏小姐的實力和魅力。與此同時，它又有著丫鬟般的命運(yùn)，被市場的變化牽著鼻子走，無法自主掌控自己的命運(yùn)。

在其看來，地段方面，華潤項目距離地鐵站只有300米，還自帶TOD，這個是中環(huán)金茂府無法比擬的，中環(huán)金茂府就比較尷尬了，地鐵站屬于兩頭不靠，距離15號線大約1.5公里，離7號線大約2公里。為了彌補(bǔ)離地鐵遠(yuǎn)的劣勢，還弄了地鐵班車。

在價格上，華潤雖然首開價格比中環(huán)金茂府高點(diǎn)，但是在裝標(biāo)上華潤更有優(yōu)勢，多配了冰箱、垃圾處理器、凈水。另外五奢體系的交付，包括皮質(zhì)的電視墻海派貼地磚等等，裝標(biāo)遠(yuǎn)超過3000塊。而金茂府的交付則只有墻布。

在產(chǎn)品品質(zhì)上，一個是潤府，一個是金茂府，金茂主打科技住宅，但是華潤整體設(shè)計和戶型更有優(yōu)勢。

最為重要的是，華潤跟南大的發(fā)展緊密捆綁，開發(fā)這樣一個大盤，與各方的聯(lián)動更為緊密。

其預(yù)測，華潤中環(huán)置地中心拿到預(yù)售證，華潤的進(jìn)場對金茂后續(xù)推盤影響巨大，前期客戶很有可能在選擇上先選擇華潤。

而目前已有網(wǎng)友在社交媒體上發(fā)表評論，直言在金茂和華潤之間會選華潤。對金茂府的吐槽點(diǎn)，主要聚集在位置步行離地鐵遠(yuǎn)、居住成本高、質(zhì)量差等。

圖片來源：小紅書

拼一次富三代，拼命才能不失敗。金茂府的成功，讓中國金茂在上海獲得了諸多好口碑，但是如果不繼續(xù)拼命創(chuàng)新，可能也會前路艱辛。

PART 02 1600億市值的華潤置地 VS 80億市值的中國金茂

這個世界除了光明還有數(shù)不盡的暗黑。

在千億君看來，金茂府的神話逐漸破滅，似乎有跡可循。

3月1日，中國金茂（股票代號：00817）發(fā)布盈利警告公告。公司預(yù)期截至2023年12月31日止年度將錄得所有者應(yīng)占虧損約人民幣67億元，相比2022年同期溢利約人民幣19.8億元，虧損顯著。截至2024年3月8日收盤，中國金茂市值79.65億港元，而華潤置地的市值高達(dá)1572億港元，市值上幾乎1個華潤置地相當(dāng)于20個中國金茂。張增根的團(tuán)隊似乎應(yīng)該好好思考其中原因了，畢竟在買房人角度，開發(fā)商的實力決定了一切。

圖片來源：公告

至于虧損，主要因房地產(chǎn)行業(yè)下行，導(dǎo)致集團(tuán)及部分聯(lián)管及合營企業(yè)項目計提減值，以及物業(yè)開發(fā)項目收入和毛利率下降等因素影響。

與此同時，2023年12月6日，穆迪將中國金茂“Baa3”發(fā)行人評級下調(diào)至“Ba1”；并將其擔(dān)保、由全資子公司發(fā)行的美元票據(jù)評級由“Baa3”下調(diào)至“Ba1”，有擔(dān)保優(yōu)先股評級由“Ba2”下調(diào)至“Ba3”；評級展望由下調(diào)觀察調(diào)整為“負(fù)面”。

穆迪表示，中國金茂的銷售和毛利率下降，在市場波動環(huán)境下債務(wù)杠桿高。

而進(jìn)入2024年，雖然樓市利好政策不斷，市場也在逐步復(fù)蘇，但是房企們的競爭也越發(fā)激烈。公告顯示，中國金茂1月的銷售額僅為33億元，同步去年的63億元，下滑已經(jīng)非常嚴(yán)重。

錢賺得少了，那是不是只能降本增效了。不知道是不是巧合，中國金茂的業(yè)主維權(quán)也開始增多。

而蘇州科技城金茂府維權(quán)，更是將中國金茂送到了輿論的風(fēng)口浪尖。

圖片來源：今日頭條

據(jù)業(yè)主表示，住進(jìn)小區(qū)一年左右的時間內(nèi)，有多名兒童經(jīng)常流鼻血，還有227名業(yè)主因小區(qū)的新風(fēng)系統(tǒng)污染健康受損，患上了呼吸道感染、咽喉炎、肺結(jié)節(jié)等疾病。

而問題的關(guān)鍵，直指金茂府科技住宅的內(nèi)核——“三恒系統(tǒng)”的新風(fēng)系統(tǒng)。

經(jīng)業(yè)主發(fā)現(xiàn)，本應(yīng)該將室內(nèi)新風(fēng)運(yùn)送給空調(diào)系統(tǒng)、再送到每個業(yè)主家的通道早已斷開，反而是地下室空氣穿過布滿灰塵的過濾網(wǎng)被送到業(yè)主家中，導(dǎo)致業(yè)主長期呼吸車庫內(nèi)的汽車尾氣和混濁空氣。

隨后金茂方面，也針對此事發(fā)表了“致歉”。

圖片來源：微信

按照金茂的說法，出問題的并非科技系統(tǒng)，而是新風(fēng)系統(tǒng)：一是入風(fēng)口改道；二是濾網(wǎng)清洗不及時。那新問題來了？物業(yè)服務(wù)失效了？所以，真不屑深究。

最后，再嘮叨一句，說了這么多，千億哥也希望金茂府這個神盤依舊光芒四射，中國金茂也能夠再創(chuàng)輝煌。但是前提是突破自我，再吃老本，估計真就沒戲了。