上海金茂發(fā)行2023年首期中期票據(jù)暴露資金壓力 景泰府首開爆冷

近期，中國金茂公告稱，全資附屬公司上海金茂投資管理集團(tuán)有限公司（以下簡稱“上海金茂”）已于2023年4月14日發(fā)行本金為25億元的2023年第一期中期票據(jù)，期限為3年，最終票面利率為3.6%。該筆中期票據(jù)注冊(cè)金額為50億。

據(jù)上海金茂在上海清算所披露的票據(jù)募集說明書，截至4月10日，發(fā)行人及其合并報(bào)表范圍內(nèi)子公司待償還債券余額合計(jì)295.39億元，其中債務(wù)融資工具余額95億元，公司債余額90億元，資產(chǎn)支持證券余額110.39億元。此次發(fā)行的中票擬全部用于置換發(fā)行人通過自有資金償還的“20金茂投資MTN001”本金。

資金壓力+償債困難

募集說明書內(nèi)容顯示，2019年、2020年、2021年和截至2022年3月31日，公司資產(chǎn)負(fù)債率分別為80.53%、76.00%、74.21%及75.24%。考慮剔除預(yù)收賬款因素，近三年及一期調(diào)整后的負(fù)債率分別為76.35%、68.35%、67.02%及67.77%。發(fā)行人近一年母公司資產(chǎn)負(fù)債率為100.82%，在主管部門的企業(yè)績效評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)中處于行業(yè)較差值。

截至2022年3月末，公司長期借款為475.02億元，債券融資為153億元，短期借款為28.28億元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債有息部分為32.49億元，長期應(yīng)付款有息部分為0.52億元，合計(jì)余額為689.31億元。近年來公司為滿足經(jīng)營發(fā)展需要，有息債務(wù)規(guī)模有所增長，未來若房地產(chǎn)行業(yè)形勢和金融市場等發(fā)生重大不利變化，較大規(guī)模的有息負(fù)債將使公司面臨一定的資金壓力。

從財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來看，發(fā)行人短期償債壓力有較大的風(fēng)險(xiǎn)。截至2019年12月31日、2020年12月31日、2021年12月31日和2022年3月31日，公司短期借款和一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債合計(jì)分別為121.44億元、92.64億元、46.51億元和61.69億元，占公司負(fù)債總額的比例分別為4.78%、3.31%、1.7%和2.19%，如果未來公司短期內(nèi)的債務(wù)規(guī)模占比上升，隨著未來公司新項(xiàng)目的拓展公司將在償債方面遇到困難。

但值得注意的是，即便資金遇到壓力，未來償債方面可能遇到困難，從網(wǎng)上流傳的上海第一批土拍意向房企來看，金茂仍然報(bào)名了不少地塊，如普陀區(qū)桃浦社區(qū)H6街坊H6-5地塊，閔行區(qū)梅隴社區(qū)MHPO-0306單元5-3、6-3、5-5、6-5地塊，閔行莘莊社區(qū)MHPO-0201單元16A-07A地塊等8宗地塊，如果競拍成功，對(duì)金茂資金無疑又是負(fù)擔(dān)。

圖片來源：網(wǎng)絡(luò)

隱去“金茂府”光環(huán)，景泰府首開爆冷

資金壓力是一方面，金茂在銷售方面也同樣遇到困難。

據(jù)市場消息，備受市場關(guān)注的金茂桃浦首作金茂景泰府，認(rèn)籌三天不足200組客戶爆冷。將于本周啟動(dòng)中介分銷，小戶型107平中介費(fèi)約8.5-10萬元/套，大戶型203平中介費(fèi)約12-15萬元/套。

在去年上海集中供地中，普陀成功出讓了7幅宅地，4幅都集中位于桃浦智創(chuàng)城。其中，金茂以35.288億元奪得普陀區(qū)桃浦科技智慧城(W06-1401單元)026-01地塊，溢價(jià)率8.91%，成交樓板價(jià)47322元/平方米，目前該地塊被命名為金茂景泰府。在金茂前后，寶華、中環(huán)集團(tuán)也先后拿下地塊，品牌開發(fā)商的入駐，終于讓寂寂無聞的桃浦刷了幾波存在感。

隨著上海第三批新房集中入市，近期，金茂景泰府項(xiàng)目也推出211套建面約107-203平方米3-4房，均價(jià)82333元/平方米，4月14日開啟認(rèn)購。作為金茂在桃浦的首秀，金茂此次項(xiàng)目命名采用了門口景泰路的名稱，景泰府雖然仍是“府”系產(chǎn)品，但金茂府系著名的三恒系統(tǒng)，景泰府中大概率沒有。宣傳中，金茂也沒有繼續(xù)宣傳自家的黑科技。也許開發(fā)商基于成本的考慮，科技住宅不僅投入成本高，維護(hù)成本也相當(dāng)?shù)母摺?duì)于金茂景泰府的科技含量，金茂上海在官方微信中僅僅描述稱，“采用超低耗能建筑”、“每戶配備獨(dú)立的新風(fēng)系統(tǒng)、空調(diào)和地暖”、“以先進(jìn)的綠色低碳技術(shù)打造知冷暖的人居空間”，不過所謂的“超低耗能建筑”往往會(huì)降低項(xiàng)目得房率。

為何強(qiáng)調(diào)獨(dú)立的新風(fēng)系統(tǒng)，也有跡可循。2022年10月蘇州科技城金茂府業(yè)主在寒山聞鐘上投訴的情況，因蘇州科技城金茂府小區(qū)新風(fēng)系統(tǒng)長時(shí)間沒有維護(hù)，已經(jīng)造成很多業(yè)主呼吸道疾病、鼻炎、肺部感染。無獨(dú)有偶，在蘇州科技城金茂府不換濾芯不維護(hù)事件發(fā)生后，姑蘇金茂府業(yè)主表示該項(xiàng)目新風(fēng)系統(tǒng)有異味、設(shè)備異響等問題，身體在此前已出現(xiàn)咳嗽、鼻炎、流鼻血、肺結(jié)節(jié)等癥狀。

此外，上海金茂也曾因?yàn)榧味ㄎ鹘冀鹈秃鐦蚪鹈瘣偟荣|(zhì)量問題登上熱搜。身邊買西郊金茂府的朋友表示，交房時(shí)發(fā)現(xiàn)的房屋漏水問題時(shí)至今日還未解決。

相比于桃浦，位于普陀的長風(fēng)板塊未來有市場呼聲很高的宸嘉發(fā)展項(xiàng)目等待入市；成熟的武寧板塊天匯璽、招商蘇河璽在售中；城市副中心真如板塊有天元府、品尊國際、高尚領(lǐng)域等。再看桃浦，創(chuàng)智城的規(guī)劃數(shù)十年因?yàn)楦鞣N局限仍未落實(shí)到地，附近小區(qū)多為動(dòng)遷房為主，商業(yè)資源缺乏。對(duì)比外環(huán)外的南翔，甚至更遠(yuǎn)的嘉定新城，在商業(yè)、城市界面上都比桃浦更勝一籌。不過桃浦區(qū)位優(yōu)勢相對(duì)來說還是不錯(cuò)的，8.2萬的均價(jià)能買到緊鄰中環(huán)的板塊，可以說在上海是獨(dú)一檔，但因?yàn)闅v史的原因，這里似乎與上海的繁華脫節(jié)。唯一值得安慰的是這個(gè)位置新房的價(jià)格上還可以給了購房者略低一些的“上車”門檻。如果有人把拿它和前灘或者因?yàn)橐粔K中央綠地和中央公園想提并論，那真是夸張了。另外，項(xiàng)目2公里左右的上海江橋生活垃圾焚燒廠沒有確切的搬遷計(jì)劃，也確實(shí)會(huì)給居住帶來一定的困擾。不過隨著這波開發(fā)商的集中入市，桃浦必然會(huì)吸引一批購房者的眼球，也造出一些市場熱度，不過能否獲得認(rèn)可還是需要等待市場的驗(yàn)證。

2014年，還是方興地產(chǎn)的金茂以101億元奪得上海閘北區(qū)大寧路街道325街坊住宅地塊，樓板價(jià)47609元/㎡，溢價(jià)率111.5%，刷新了上海宅地總價(jià)紀(jì)錄；2015年，大寧金茂府首開入市，均價(jià)到達(dá)約7萬/㎡。2018年，大寧金茂府收官均價(jià)9.4萬元/㎡。如今的大寧金茂府，二手房市場掛牌價(jià)格更是突破了18萬/㎡。時(shí)隔多年，央企金茂再次挺進(jìn)中環(huán)。金茂景泰府作為桃浦智創(chuàng)城首發(fā)住宅項(xiàng)目，也是金茂在桃浦的首秀，但相比于比大寧金茂府的熱銷或往日不會(huì)重現(xiàn)。畢竟以“金茂府”顛覆一個(gè)板塊，重塑一個(gè)“閘北”地段，只能存在于過去的特殊年代了，如今早已不是那個(gè)開發(fā)商瘋狂舉牌的年代。一則房地聯(lián)動(dòng)價(jià)，既規(guī)定了土地價(jià)格上限，也限定了未來住宅售價(jià)的天花板。這夾縫中的利潤空間，大概率不可能再復(fù)刻一個(gè)高投入的“大寧金茂府”。另外，普陀區(qū)域先天優(yōu)勢不足，桃浦規(guī)劃有待落地。此次桃浦金茂首開遇冷，或許也為后面幾家項(xiàng)目入市帶來不小的壓力。